Atto di compravendita: quando serve e quali informazioni include

La conclusione di una compravendita immobiliare richiede alcuni specifici passaggi documentali, affinché il trasferimento di proprietà sia effettivo. Fra questi, il più importante è l’atto di compravendita: il contratto ufficiale, redatto da un notaio e comunemente chiamato rogito, che sancisce l’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Questo documento, data la sua natura pubblica, garantisce la validità giuridica dell’operazione immobiliare, includendo i dati delle parti, la descrizione del bene trasferito, l’importo concordato, le forme di pagamento e le dichiarazioni di conformità del venditore. Inoltre, deve essere trascritto nei registri immobiliari per garantirne l’opponibilità a terzi.

Che cos’è l’atto di compravendita

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per atto di compravendita e, soprattutto, quali siano i suoi riferimenti giuridici. Secondo quanto definito dagli articoli da 1470 a 1509 del Codice Civile, si tratta di un contratto di vendita, con il quale una parte trasferisce all’altra la proprietà di un bene o un diritto, in cambio di un valore monetario.

Più specificatamente, nel contesto delle compravendite immobiliari, l’atto di compravendita formalizza la transazione di un bene di valore significativo - appunto, un immobile - con un documento dalla valenza pubblica. Per questa ragione, deve essere stipulato in presenza di un notaio, chiamato a verificare l’identità delle parti, la conformità formale dell’atto alle norme vigenti e l’assenza di irregolarità documentali che potrebbero invalidarne l’operazione.

Proprio per via della sua natura pubblica, non testimonia solamente la negoziazione delle parti, ma produce effetti sul piano giuridico: il documento deve essere infatti trascritto nei registri immobiliari affinché sia opponibile a terzi, così come previsto dall’articolo 2643 del Codice Civile.

In altre parole, l’atto di compravendita di un immobile rappresenta il passaggio finale di un processo cominciato mesi prima, che va dal preliminare di compravendita al rogito, testimoniando l’effettivo trasferimento di proprietà, il rispetto delle normative vigenti e la corretta registrazione dell’accordo fra le parti.

Che differenza c’è tra atto di compravendita e rogito

Nel linguaggio comune, l’atto di compravendita e il rogito sono spesso impiegati come sinonimi: d’altronde, indicano la stessa tipologia di documento. Tuttavia, vi possono essere delle piccole sfumature, tanto da rendere utile un chiarimento. In linea generale:

• con il termine rogito, ci si riferisce all’atto notarile pubblico, redatto e autenticato dal notaio, che formalizza il trasferimento di proprietà;
• con atto di compravendita si indica sia l’atto che il contenuto contrattuale dell’accordo, inclusi gli obblighi reciproci delle parti.

In altre parole, il rogito è la forma notarile con cui l’atto di compravendita di concretizza per le transazioni immobiliari: un semplice accordo privato tra le parti non produrrebbe gli effetti giuridici - come appunto la trascrizione - indispensabili per rendere pubblica e opponibile l’operazione. Semplificando ulteriormente:

• l’atto di compravendita indica l’accordo con cui si trasferisce la proprietà del bene;
• il rogito è l’atto pubblico specifico con cui si sancisce il passaggio di proprietà definitivo.

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Questa sottile distinzione non produce effetti nell’ambito delle compravendite immobiliari, dove il passaggio del rogito è obbligatorio: sostanzialmente, non vi è quindi differenza. Per contro, all’interno della vendita di beni mobili la distinzione diventa importante: per i beni non registrati, l’atto di compravendita può concretizzarsi anche con un accordo verbale o scrittura privata semplice, senza necessità di autenticazione o rogito notarile.

I dati contenuti nell’atto di compravendita

Specificate la natura giuridica e le funzioni dell’atto di compravendita, è indispensabile conoscere le informazioni che deve contenere. In linea generale, il documento dovrà rispondere ai requisiti previsti dall’articolo 51 della Legge Notarile, dagli articoli 1350 e 1470 del Codice Civile - rispettivamente per la forma e gli elementi sostanziali del contratto di vendita - e dalle disposizioni del D.L. 78/2010, convertito nella Legge 122/2010. In particolare, dovrà includere: 

• i dati anagrafici e identificativi delle parti, cioè il venditore e l’acquirente, come nome e cognome, date e luoghi di nascita, codici fiscali, stati civili e residente. Se presenti, devono essere incluse anche le informazioni di rappresentanti legali e procuratori;
• la descrizione dettagliata del bene trasferito, ovvero l’indirizzo, i dati catastali, la superficie, la destinazione d’uso e i confini dell’immobile. Ancora, bisognerà includere eventuali pertinenze - ad esempio, garage e cantine - e allegare le planimetrie;
• la provenienza del bene, con indicazioni sulle modalità con cui il venditore ha acquisito la proprietà, quali eredità, donazioni o precedenti acquisti;
• il prezzo concordato e le modalità di pagamento, specificando l’importo totale, eventuali acconti già versati, le forme previste per il saldo, come assegni o bonifici;
• le dichiarazioni e le garanzie del venditore, con l’impegno formale sull’assenza di vizi occulti, gravami e vincoli, nonché sulla conformità catastale e sulla menzione dei titoli abilitativi edilizi. Deve essere inclusa anche la garanzia contro l’evizione, con l’obbligo di risarcimento se terzi rivendicano diritti;
• i dati fiscali e le imposte, con riferimento alle aliquote applicate - ad esempio, l’imposta di registro - o eventuali dichiarazioni per benefici fiscali, quali quelli previsti sulla prima casa;
• gli allegati e i documenti integrativi, come certificati energetici APE, attestati di conformità, dichiarazioni condominiali e via dicendo.

Inoltre, il documento può includere specifiche clausole accessorie, come garanzie aggiuntive o condizioni sospensive, stabilite tra le parti. Ad esempio, nel caso di un atto di compravendita con pagamento dilazionato, venditore e acquirente definiscono le modalità di rateizzazione del versamento, i relativi acconti e le scadenze per i versamenti.

Quanto tempo ci vuole per fare un atto di compravendita

È utile anche conoscere le tempistiche per stipulare un atto di compravendita, che possono variare in base a differenti fattori, come la complessità della transazione, la disponibilità puntuale di documenti e le necessarie verifiche notarili. In linea generale, dal preliminare al rogito possono passare dai 2 ai 6 mesi: non esiste però un limite massimo di legge, salvo che le parti non abbiano preso accordi specifici.

Una volta raccolti e presentati tutti i documenti, quali visure ipotecarie e catastali, il notaio impiega in media dai 15 ai 30 giorni per tutti i controlli formali necessari. Vi possono però essere anche tempistiche più ridotte, come in situazioni urgenti, ma anche ritardi dovuti a problemi burocratici o negoziazioni non ancora complete.

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Inoltre, per un atto di compravendita dal notaio, bisogna includere anche i tempi tecnici per la stesura del documento, le dovute verifiche e l’incontro con venditore e acquirente per la firma.

Quanto costa un atto di compravendita

Infine, è bene conoscere anche i costi dell’atto di compravendita: questi dipendono dal valore dell’immobile, dal tipo di transazione, dalla complessità della documentazione e dalla zona geografica, a cui aggiungere anche l’onorario del notaio. 

Ma una volta stipulato l’atto di compravendita, dove trovarlo? Di norma è sufficiente consultare il notaio che l’ha stilato o i pubblici registri immobiliari - gestiti dall’Agenzia delle Entrate - dove il documento è stato trascritto.