Emergenza casa in Italia, 1,5 milioni di famiglie in grave disagio abitativo

Distribuzione degli immobili, costi elevati e stagnazione dei redditi sono i principali fattori che causano l’emergenza abitativa in Italia. A fronte di 35,6 milioni di abitazioni e meno di 26 milioni di nuclei familiari, circa 1,5 milioni di famiglie vivono in condizioni di grave disagio abitativo. Il problema si concentra soprattutto nei grandi centri urbani, dove la domanda supera l’offerta e l’accesso a una casa a prezzi sostenibili è sempre più difficile. Roma e Milano registrano rispettivamente un fabbisogno di 39.300 e 34.600 abitazioni. È quanto emerge dalla ricerca “Abitare l’Italia di domani. Analisi, scenari e proposte per un mercato della casa accessibile e sostenibile”, realizzata dal Centro di Ricerca e Documentazione Luigi Einaudi, Confindustria Assoimmobiliare e Assonime.

Emergenza abitativa: il problema non è il numero delle case, ma dove si trovano

Il patrimonio immobiliare italiano appare numericamente sufficiente, ma nasconde uno squilibrio strutturale tra la disponibilità degli alloggi e le reali esigenze della popolazione. Molte abitazioni inutilizzate si trovano infatti in territori caratterizzati da scarse opportunità occupazionali e da una domanda abitativa limitata. 

Al contrario, le grandi città, dove si concentrano lavoro, università e attività economiche, devono fare i conti con una cronica carenza di alloggi accessibili. Nei principali poli urbani italiani il deficit medio raggiunge circa 150mila abitazioni all’anno. Questa distanza tra domanda e offerta alimenta la crescita dei costi e rende sempre più difficile trovare una casa in linea con le disponibilità economiche di giovani, famiglie e lavoratori.

La percezione del cambiamento è diffusa: secondo la ricerca, il 78,9% degli italiani ritiene che in passato fosse molto più facile acquistare un’abitazione.

Affitti e acquisto della casa, redditi stagnanti e costi sempre meno sostenibili

A rendere più complesso l’accesso alla casa contribuisce la debole crescita dei redditi. Tra il 2004 e il 2024, il reddito familiare pro capite italiano, al netto dell’inflazione, è diminuito del 4%, mentre nell’Unione europea è aumentato mediamente del 22%.

La stagnazione dei redditi reali riduce il potere d’acquisto delle famiglie e rende più difficile sostenere sia i canoni di locazione sia i costi legati all’acquisto di un immobile. Anche in assenza di aumenti degli affitti paragonabili a quelli registrati in altri Paesi europei, il peso delle spese abitative continua quindi a rappresentare un problema significativo.

Il fenomeno, definito housing cost overburden, identifica il sovraccarico dei costi dell’abitare rispetto alle risorse economiche disponibili. Il peso delle spese per la casa sulle famiglie a basso reddito risulta circa due volte e mezzo superiore rispetto a quello osservato nel resto della popolazione. Le difficoltà coinvolgono non solo le fasce più fragili, ma anche giovani coppie, studenti fuori sede, anziani soli e lavoratori immigrati.

Mercato degli affitti in Italia, il ruolo limitato degli investitori istituzionali

Un altro elemento che caratterizza il mercato immobiliare italiano è la prevalenza dei piccoli proprietari nella gestione delle locazioni. Oltre il 90% degli affitti è riconducibile a questa categoria, mentre gli operatori istituzionali gestiscono circa 480mila abitazioni. Il divario emerge dal confronto internazionale: nel Regno Unito gli immobili residenziali gestiti da operatori istituzionali sono circa 2,85 milioni, contro i circa 2 milioni registrati in Germania e Francia.

Secondo Confindustria Assoimmobiliare, rafforzare la presenza di investitori professionali potrebbe contribuire ad ampliare l’offerta di abitazioni in affitto, soprattutto nelle aree caratterizzate da una domanda elevata. Per raggiungere questo obiettivo, tuttavia, è necessario un contesto normativo e fiscale più stabile e competitivo, capace di favorire gli investimenti nella locazione residenziale a prezzi accessibili.

Le proposte per affrontare l’emergenza casa

La ricerca individua alcune priorità per contrastare il disagio abitativo e rendere il mercato della casa più accessibile. Tra gli interventi indicati figurano: 

• il recupero del patrimonio immobiliare esistente, 
• la rigenerazione urbana, 
• lo sviluppo di nuove abitazioni nei territori in cui la domanda è più forte.

La strategia punta a superare l’idea che sia sufficiente rendere disponibili gli immobili inutilizzati, senza considerare la loro posizione, le condizioni strutturali e la compatibilità con le esigenze dei potenziali residenti. Ciò che è invece necessario è favorire un’offerta abitativa adeguata per quantità, qualità e prezzo, attraverso la collaborazione tra risorse pubbliche e capitali privati.

In questo quadro si inserisce anche il Piano Casa, considerato un’opportunità per modernizzare l’offerta abitativa e rispondere alle necessità dei giovani e delle famiglie con redditi più contenuti.

Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, sottolinea che il patrimonio inutilizzato non coincide necessariamente con quello effettivamente necessario a soddisfare la domanda. La priorità, secondo la sua analisi, è aumentare la disponibilità di abitazioni nei grandi centri urbani e creare condizioni favorevoli per gli investimenti privati, anche attraverso società istituzionali specializzate nella locazione.

Stefano Firpo, direttore generale di Assonime, evidenzia invece le ricadute economiche e sociali della crisi abitativa. L’accesso a una casa a costi sostenibili incide sulle opportunità lavorative, sulla mobilità delle persone e sulla competitività dei territori. Per questo, sostiene, sono necessarie politiche pubbliche efficaci e regole stabili che incentivino lo sviluppo dell’affordable housing e degli affitti a canone calmierato.

Fisco e locazioni, le misure proposte per aumentare l’offerta di case accessibili

Per favorire gli investimenti nel settore residenziale, Confindustria Assoimmobiliare propone un pacchetto di interventi fiscali e normativi destinati agli operatori che svolgono prevalentemente attività di locazione.

Tra le principali misure figura la possibilità di optare per l’applicazione dell’Iva sulle locazioni e sulle cessioni di immobili abitativi, in alternativa all’esenzione. La proposta consentirebbe di detrarre l’imposta sostenuta per l’acquisto, lo sviluppo e la manutenzione degli immobili, riducendo il rischio che questi costi si trasferiscano sui canoni.

Un secondo intervento riguarda il riconoscimento degli immobili residenziali destinati alla locazione professionale come beni strumentali. Questo permetterebbe agli operatori di accedere all’ammortamento, alla piena deducibilità dell’Imu dal reddito d’impresa e alla capitalizzazione dei costi di manutenzione.

La ricerca propone inoltre di riconoscere in via definitiva la possibilità di applicare la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società e di equiparare le detrazioni per il recupero degli immobili destinati alla locazione ordinaria a quelle previste per l'abitazione principale.

L’obiettivo è migliorare la sostenibilità economica degli investimenti, incentivare il recupero degli immobili e aumentare la disponibilità di abitazioni in affitto a prezzi accessibili.

Emergenza casa in Italia, le sfide da affrontare

La ricerca ha evidenziato come la crisi abitativa italiana non possa essere affrontata soltanto aumentando il numero complessivo degli immobili disponibili. La sfida consiste soprattutto nel rendere le abitazioni accessibili nei luoghi in cui si concentrano le opportunità di lavoro, studio e sviluppo economico.

La combinazione tra redditi stagnanti, squilibri territoriali, limitata presenza di operatori istituzionali e insufficiente offerta nelle grandi città rischia di aggravare le difficoltà di accesso alla casa. Secondo il rapporto, dunque, le principali direttrici d’intervento sono: 

• recupero del patrimonio esistente, 
• rigenerazione urbana, 
• incentivi fiscali, 
• collaborazione tra pubblico e privato.

Trasformare queste proposte in risultati concreti è possibile? Tutto dipende dalla capacità di costruire politiche abitative coerenti con i bisogni dei diversi territori e di ampliare l’offerta di alloggi in locazione e in acquisto a prezzi compatibili con i redditi delle famiglie.