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Plusvalenza da cessione del fabbricato da demolire, cosa dice l'Agenzia delle Entrate

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Autore: Redazione

Con la circolare n.23/E, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in merito alla plusvalenza da cessione del fabbricato da demolire. Vediamo quanto specificato.

L'Agenzia delle Entrate, con la sua circolare, ha ricordato innanzitutto quanto disposto dall'articolo 67 comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir). Come ricordato, tale articolo "include fra i redditi diversi - se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente - 'le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione'".

Secondo quanto disposto, dunque, ci sono "due distinte ipotesi di plusvalenza, scaturenti l'una dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e l'altra dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria".

Nel caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, come evidenziato, "condizione per l'imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell'immobile intervenga entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni (ovvero con esclusione dei beni acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari)". In questo caso, "la ratio sottesa è di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l'intento speculativo, che si presume quando intercorra un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell'immobile e quella di vendita dello stesso".

Nel caso di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, "l'imponibilità della plusvalenza non soggiace a condizioni e si ricollega al semplice intervento della destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica dei terreni ceduti". Ne consegue che, "per l'individuazione del corretto trattamento fiscale applicabile ad una cessione immobiliare, assume preminente rilievo stabilire se oggetto della compravendita sia un fabbricato oppure un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria".

In base a quanto ricordato, inoltre, "con la risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 è stato chiarito che la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un'area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, è riconducibile alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, con conseguente tassabilità della plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso del cespite".

Nel tempo si è consolidata "la posizione dell'Amministrazione secondo cui, ai fini dell'imposizione diretta, le singole fattispecie di cessioni immobiliari vanno inquadrate in base all'effettivo e concreto oggetto della vendita, desumibile dalle pattuizioni contrattuali e/o da altri elementi di fatto (tra i quali assumono rilievo, ad esempio: l'avvenuto rilascio del permesso di demolizione e/o di ricostruzione; l'esistenza di un piano di recupero o riqualificazione dell'area su cui sorge il fabbricato; il prezzo di cessione del fabbricato superiore al valore venale dello stesso e in linea con il prezzo di mercato delle aree edificabili). Su tali basi è dunque operabile la riqualificazione dell'oggetto della cessione da 'fabbricato' a 'terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria', con applicazione del
trattamento fiscale riservato a quest'ultima ipotesi".

L'Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che "l'interpretazione seguita dall'Amministrazione finanziaria non ha tuttavia trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l'edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione ovvero quando l'edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste". In merito, in particolare, è stata richiamata la sentenza delle Cassazione n. 5088 del 21 febbraio 2019.

Come specificato, "secondo l'interpretazione dei giudici di legittimità, se su un'area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area 'suscettibile di utilizzazione edificatoria' di cui all'articolo 67 del TUIR, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata".

La circolare n.23/E dell'Agenzia delle Entrate ha dunque sottolineato che, "in considerazione dell'indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri con cui l'Avvocatura generale dello Stato ha ritenuto non opportuna la prosecuzione in cassazione dei giudizi in materia, devono considerarsi superate le indicazioni contenute nella risoluzione n. 395/E del 2008 e, più in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell'Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata".