Mercato immobiliare dopo il covid, le previsioni dal 2020 al 2025

L’impatto del lockdown ha avuto conseguenze sul patrimonio immobiliare italiano che ancora non si è pienamente in grado di valutare. Scenari Immobiliari, con la web conference “Valutare nell’incertezza”, ha presentato un modello econometrico che potrebbe consentire di prevedere l’andamento dei prezzi fino al 2025, stimando la reazione degli asset immobiliari alla crisi Covid.

Il rischio del valutare l’impatto del coronavirus sul settore immobiliare in maniera imprecisa è quello di sottostimare la ripresa e quindi i ricavi generabili in futuro dagli asset acquistati oggi, generando una profezia che si auto avvera, e non in positivo per il comparto.

Previsioni per il trend dei prezzi immobiliari 2020-2025

“L’unica certezza riguardante la tendenza degli indicatori immobiliari è che saranno dominati da un andamento in contrazione e la maggior parte di essi chiuderanno il 2020 con il segno meno. L’incertezza riguarda la quantificazione e la durata del segno stesso”, si legge nella ricerca di Scenari Immobiliari.

Ed è in questa direzione che va il modello econometrico presentato da Giulio Breglia, che analizza sette momenti di crisi dell’ultimo secolo, valutando di ognuno le principali variabili sociali ed economiche e il modo con cui esse hanno reagito alla crisi (molto, poco, in positivo o in negativo). Tale modello viene poi traslato sull’emergenza in corso, aggiustando i parametri sulla base delle specificità di questo particolare momento.

La previsione che si ricava da questa analisi è che i prezzi immobiliari saranno senz’altro in calo quest’anno, ma una forte ripresa è attesa per il prossimo quinquennio.

Compravendite e fatturato immobiliari, previsioni 2020-2021

Scenari Immobiliari

Prezzi e canoni immobiliari, previsioni 2020-2025

Le reazioni alla pandemia da Covid sono molto diverse da quelle avvenute, per esempio, alla spagnola di inizio XX secolo, o perfino alla crisi dei mutui subprime. In particolare i cambiamenti necessari coinvolgeranno ora più che mai il settore immobiliare, dato che occorrerà ripensare comunicazioni e spostamenti, lavoro, scuola, turismo, luoghi della cultura e del divertimento. Qualcosa nella percezione e nelle esigenze dell'immobiliare residenziale è cambiato, e se le tendenze verso il green, la sostenibilità o lo smart living erano già in corso e quindi proseguiranno rafforzate, il rapporto con lo spazio privato delle abitazioni e quello pubblico del lavoro, soprattutto delle loro dimensioni fisiche, si modificherà.

Allo stesso tempo, per buona parte della popolazione, il minor reddito determinerà un irrigidimento della situazione abitativa in essere. Quanto alle locazioni, nelle aree urbane è prevedibile un allentamento della pressione della domanda abitativa con conseguente compressione dei livelli dei canoni che tenderanno a riallinearsi alla situazione pre-coronavirus solo dopo la piena ripresa di tutte le attività. 

Andamento del settore uffici, previsioni 2020-2025

Per quanto riguarda il settore terziario/uffici, si aprirà un periodo di profonda riflessione sugli spazi individuali e lo smart working. L’esigenza di avere uno “spazio individuale di sicurezza” porterà ad un aumento della domanda di superfici per uffici attente alle esigenze dei lavoratori. Sarà ripensato anche il co-working.

Uffici a Milano e Roma, previsioni 2020-2025

Altro tema, nel caso del terziario/uffici, è quello dei rendimenti, le cui curve, nei diversi mercati (Milano in primis, e Roma a seguire) erano, dal 2015 fino agli inizi di quest’anno, caratterizzate da una discesa lenta, ma costante, indicatrici di una percezione del mercato italiano sempre meno rischioso.

L’attuale fase di crisi non potrà che invertire questa fase discendente, ma non in modo significativo e solo nel breve termine, in quanto:

• il differenziale rischio-Paese, rispetto a mercati concorrenti, è previsto cresca in modo limitato;
• realtà importanti come quella dell’area metropolitana milanese hanno avuto, negli ultimi anni, una crescita di carattere strutturale, che permetterà loro, superata la fase di difficoltà, di riallinearsi;
• il costo del debito che dovrebbe restare contenuto.

È probabile che, in parte, a “soffrire” saranno comunque gli immobili con location meno privilegiate. In questi casi i prezzi risentiranno sia del calo dei canoni di locazione che dei rendimenti attesi più alti. Nel medio termine, a cominciare dalle zone più centrali, l’effetto dovrebbe risultare sempre meno marcato fino a quasi scomparire.

Per quanto riguarda il mercato degli immobili “prime” (terziario cielo-terra, top location, di qualità superiore, con conduttori di livello primario), sia a Milano che a Roma, il calo, anche nel breve termine, è relativamente contenuto e il ritorno alla situazione pre-crisi più veloce.