Investimenti immobiliari in Italia, le zone e gli asset più attrattivi

Nonostante la frenata del quarto trimestre, il 2022 è risultato essere il secondo miglior anno dal 2014. Una risposta positiva del mercato malgrado la complessità degli ultimi tre anni segnati dalla pandemia da Covid-19, il conflitto russo ucraino e il cambiamento climatico (quest’ultimo già presente da almeno un decennio nel dibattito internazionale tra gli operatori). Tutte dinamiche che hanno reso i cicli immobiliari più dinamici. È questa la sintesi dell’analisi del gruppo Gabetti, che ha individuato le zone e gli asset più interessanti in cui investire in immobiliare.

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Perché conviene investire in immobili

Nel 2022, sul territorio italiano, si è registrato un volume complessivo di investimenti corporate pari a 11,6 miliardi di euro, in crescita del 25% se comparato con il 2021. Secondo Claudio Santucci, direttore capital markets Italia di Gabetti Agency: “I diversi settori analizzati si sono dimostrati pronti nell’adeguarsi alle diverse sfide del mercato, performando in modo ottimale nonostante la difficile situazione geopolitica ed economica che stiamo vivendo. Penso agli uffici ma anche alle nuove forme di ospitalità legate al turismo esperienziale. Il settore della logistica cresce in parallelo alla domanda di shopping online e si avvicina sempre più al cliente tramite una localizzazione dell’ultimo miglio, che ha permesso a questa asset class di essere ancora più attrattiva per gli investitori. Il 2023 sarà segnato sicuramente, nella prima parte dell’anno, da investimenti più moderati che seguiranno la scia di ciò che ha anticipato il quarto trimestre del 2022. Fa ben sperare la crescita del PIL italiano, al di sopra della media europea”.

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Dove si investe di più in immobili in Italia

Nel 2022 il volume maggiore di investimenti, riconducibili a una specifica area geografica, si è realizzato nel Nord Italia (62%), segue il Centro con il 15% e il Sud con il 3%. Il restante 20% risulta composto da portafogli sparsi nel territorio nazionale.

Dal punto di vista della provenienza dei capitali, gli investitori esteri (il 62%), principalmente dagli USA, risultano gli operatori più attivi nei settori uffici, logistico e residenziale. I capitali domestici rimangono focalizzati principalmente sul prodotto uffici concentrato, quasi esclusivamente, su Milano.

Settori immobiliari in cui investire

Il settore che ha meglio performato in tutti e quattro i trimestri è stato quello degli uffici, totalizzando nel 2022 un volume di 4,5 miliardi di euro, il 39% del totale investito. Si tratta dell’asset class che, più di tutte, si è saputa adattare alle nuove esigenze di mercato, delineando non solo un cambiamento strutturale, legato alla modularità e flessibilità, ma anche un approccio più etico e sostenibile dell’edificio e di chi lo vive, attraverso l’adozione dei parametri ESG.

Segue il comparto industrial/logistica che si conferma tra le asset class di maggiore interesse per gli investitori, con un volume di 2,2 miliardi di euro, il 19% del volume complessivo, in lieve crescita rispetto al 2021 nonostante un netto rallentamento di operazioni importanti registrate nell’ultimo trimestre dell’anno. Questo settore sta sviluppando un interesse crescente verso il contesto in cui è situato, adottando strategie volte alla sostenibilità ambientale: sempre più sono infatti i nuovi progetti che prevedono la costruzione di edifici con certificazione LEED o BREEAM.

Segue il settore hospitality con 1,3 miliardi di euro investiti (il 12% del volume complessivo), stabile rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Grazie a un intuito innovativo legato alle nuove forme di ospitalità, quali turismo esperenziale, smart e co-working room e digitalizzazione, è stato capace di riprendersi dalla crisi pandemica, complice anche il  ritorno dei turisti. Gli investitori si sono concentrati in attività di rebranding e riposizionamento verso il segmento upscale, upper upscale e luxury (4 stelle, 5 stelle e 5 stelle lusso). Tra le province su cui si è concentrato il maggior numero di investimenti vi sono Roma, Siena, Venezia e Milano, dove l’interesse degli operatori si è rivolto principalmente verso i trophy asset.

Il settore living nel 2022 conferma la sua progressiva crescita dei volumi investiti con 1,1 miliardo di euro (10% del totale investito) in netto aumento rispetto al 2021. Milano è stata la principale città sotto il radar degli investitori, in cui si concentrano importanti operazioni che hanno riguardato sviluppi immobiliari soprattutto inerenti le nuove forme dell’abitare, quali multifamily, student housing e built to rent.

Riprende, seppure più lentamente rispetto alle altre asset class, la crescita dei volumi investiti nel settore retail con 740 milioni di euro da inizio anno (6% del volume complessivo) concentrati prevalentemente nel nord Italia. Il volume complessivo 2022 beneficia di investimenti nel segmento retail park, supermercati e big box. In controtendenza il settore sanitario/assistenziale che registra 230 milioni di euro (il 2% del totale), volume d’investimento in calo rispetto al 2021. Infine, il comparto a uso misto totalizza un volume complessivo di 900 milioni di euro, che ha riguardato principalmente immobili con destinazione d’uso uffici/retail.