Leva finanziaria immobiliare: come funziona, vantaggi e rischi

Chi desidera investire nel mattone dovrebbe massimizzare il capitale disponibile. A questo scopo, è utile valutare la leva finanziaria immobiliare: una strategia che permette di utilizzare il denaro proveniente da un prestito, come un mutuo, per acquistare un immobile di maggior valore, al fine di aumentarne il potenziale profitto. Infatti, se il rendimento dell’immobile supera i costi d’investimento, si approfitta di un effetto leva che amplifica i guadagni. 

Per contro, se il rendimento è inferiore, ad aumentare sono le perdite. È perciò fondamentale pianificare al meglio l’investimento, partendo dalla ricerca del mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cos’è la leva finanziaria?

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per leva finanziaria. Si tratta di una tecnica che permette di utilizzare fondi presi in prestito, oltre a quelli già in proprio possesso, per aumentare il potenziale di rendimento di un investimento.

In altre parole, nel settore immobiliare significa finanziare l’acquisto di una proprietà con una combinazione di capitale proprio - ovvero i risparmi già a disposizione - e di debito, cioè il finanziamento ottenuto, ad esempio con un mutuo. Così facendo, ci si potrà orientare verso un immobile che, in virtù del suo maggior valore, potrà essere potenzialmente più redditizio sul mercato immobiliare, ad esempio se offerto in locazione a terzi.

In linea generale, la leva finanziaria in campo immobiliare si caratterizza per un effetto moltiplicatore:

• se il rendimento dell’immobile supera i costi d’investimento, si sfrutta un effetto leva che amplifica i guadagni;
• se il rendimento dell’immobile è inferiore ai costi d’investimento, si amplificano invece le perdite, con una più rapida erosione del capitale iniziale.

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Per quanto la normativa vigente non si riferisca esplicitamente alla leva finanziaria, è utile ricordare che la sottoscrizione di mutui è regolata dal Testo Unico Bancario, ovvero il D.Lgs. 385/1993, che impone trasparenza nei contratti di finanziamento e tutele per i mutuatari. Ancora, ci si potrà avvalere anche di tutte le protezioni garantite dalla Legge 40/2007 - ovvero la Legge Bersani - quali ad esempio l’estinzione anticipata del finanziamento senza penali o, ancora, la surroga del mutuo senza costi.

Come funziona la leva finanziaria nel settore immobiliare

Per facilitare la comprensione della leva finanziaria, è utile concentrarsi ulteriormente sulle sue specificità per il settore immobiliare. Come già spiegato, questa tecnica permette di massimizzare il ritorno dell’investimento, combinando propri risparmi e debito. Nella pratica, l’investitore:

• acquista un immobile di maggior valore, rispetto a quanto si sarebbe potuto permettere solo con propri fondi, aggiungendo ai risparmi personali anche un prestito immobiliare. Ad esempio, potrebbe finanziare il 20-30% di tasca propria e il restante con un mutuo ipotecario, utilizzando lo stesso immobile come garanzia;
• acquisita la proprietà dell’immobile, può concederlo in affitto a terzi e, con la quota ottenuta dalla locazione, pagare sia le rate del mutuo che ottenere un guadagno personale.

Si ipotizzi di voler acquistare una casa da 200.000 euro, utilizzando 40.000 euro di fondi propri e un mutuo da 160.000 euro, con tasso fisso al 3% per 30 anni. Se con l’immobile si ottengono 12.000 euro all’anno d’affitto, pari al 6% del valore:

• si paga la rata del mutuo, di circa 8.095 euro annui - 4.800 euro di interessi, più la quota capitale per un mutuo a 30 anni;
• si pagano le spese, ad esempio 2.000 euro per IMU, oneri condominiali, manutenzione o imposte;
• si ottiene un profitto di circa 1.905 euro, pari a un rendimento del 4,76% sui 40.000 euro di propri fondi.

Per contro, se il rendimento non è sufficiente - ad esempio, solo 4.000 euro l’anno, perché l’immobile è rimasto sfitto molti mesi:

• si dovranno comunque pagare i 8.095 euro di rate e i 2.000 di spese, per un totale di 10.052 euro;
• ne deriva una perdita di 6.095 euro, pari a un rendimento negativo del 15,24% sui 40.000 euro di fondi propri.

I vantaggi e gli svantaggi della leva finanziaria

Come facile intuire anche dall’esempio precedentemente proposto, la leva finanziaria per un investimento immobiliare presenta sia vantaggi che svantaggi. Partendo dai benefici, questa tecnica permette di:

• amplificare i rendimenti sul proprio capitale, garantendo guadagni più elevati rispetto non solo all’acquisto di un immobile di minor valore, ma anche interamente pagato con i propri risparmi;
• diversificare il portafoglio immobiliare, perché con lo stesso capitale si possono finanziare più proprietà, riducendo il rischio legato a un singolo immobile;
• ridurre i rischi connessi all’inflazione, ad esempio scegliendo un mutuo a tasso fisso, perché il debito rimane fisso nel tempo mentre gli affitti e i valori immobiliari possono aumentare.

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Tra gli svantaggi, bisogna invece prendere in debita considerazione la possibilità di subire perdite consistenti. In particolare:

• se il mercato immobiliare cala o subisce una crisi, il valore della proprietà potrebbe scendere sotto al debito residuo;
• se gli affitti non coprono le rate - ad esempio, perché l’immobile rimane sfitto o se si è sottoscritto un mutuo a tasso variabile e gli interessi aumentano eccessivamente - si rischiano non solo perdite, ma anche di trovarsi una posizione di insolvenza verso la banca;
• spese improvvise, come manutenzioni straordinarie, possono annullare i guadagni.

Come capire se la leva finanziaria è positiva o negativa?

Ma come valutare se la leva finanziaria sia positiva o negativa? Come già visto, si confronta il rendimento dell’immobile - ovvero il ROI - con il costo del debito. Nel dettaglio:

• se il ROI supera il tasso d’interesse del mutuo, la leva è positiva e amplifica i profitti sul proprio capitale;
• se il ROI è inferiore al tasso d’interesse del mutuo, la leva è negativa e ad amplificarsi sono le perdite.

Più semplicemente, si può calcolare il ROE - il Return on Equity, cioè l’indicatore finanziario che misura il rendimento del proprio capitale investito - dividendo il flusso di cassa netto generato dall’investimento per il capitale proprio. In questo caso:

• se il ROE - sempre calcolato come flusso di cassa netto dopo le rate e le spese, e diviso per il capitale proprio - è più alto del rendimento che si sarebbe potuto ottenere senza il mutuo, la leva è positiva. In questo caso, il debito viene ripagato e si ottiene anche un profitto;
• se il ROE è invece più basso del rendimento senza mutuo, la leva non è conveniente. In altre parole, il debito riduce - o annulla - il proprio profitto.

Qual è il valore ottimale della leva finanziaria

Infine, è utile specificare che non esiste un valore ottimale per la leva finanziaria che valga per tutti, perché molto dipende dalla tipologia d’investimento immobiliare, dalle condizioni del mercato e dalla situazione reddituale e patrimoniale dell’investitore.

In linea generale, si può consigliare di:

• cercare di mantenere un LTV - il Loan To Value, ovvero il rapporto tra l’importo richiesto per il mutuo e il valore dell’immobile - a livelli non eccessivi. Più è basso il Loan To Value, minore è l’importo delle rate e, di conseguenza, maggiore il profitto. In ogni caso, bisognerebbe rimanere sotto il 70-80%, quindi con un rapporto tra debito e capitale proprio compreso tra 3:1 e 4:1, tenendo però presente che per i mutui investimento le banche potrebbero richiedere LTV più bassi;
• disporre di una rata del mutuo inferiore di almeno il 25-30% dell’affitto mensile previsto, così da compensare eventuali fluttuazioni di mercato, periodi sfitti e le spese.

In definitiva, la leva finanziaria immobiliare può rappresentare un’ottima possibilità per massimizzare i guadagni di un investimento, che dovrà tuttavia essere pianificato al meglio perché i rischi possono essere importanti.