Differenze tra agente e consulente immobiliare: cosa sapere

Qual è la differenza tra agente e consulente immobiliare? In linea generale, un agente immobiliare si occupa principalmente di mediazione, ovvero a favorire l’incontro tra acquirenti e venditori per concludere la compravendita, o la locazione, di un immobile. Il consulente, invece, fornisce assistenza specialistica a chi si affaccia sul mercato immobiliare.

Entrambe sono professioni sempre più ricercate e, soprattutto, in continua evoluzione: anche sul fronte delle conoscenze informatiche, ad esempio sui nuovi gestionali immobiliari, come Gestim.

Che differenza c’è tra agente e consulente immobiliare?

Coloro che si affacciano sul mercato immobiliare, ad esempio per l’acquisto o la vendita di un immobile, hanno spesso bisogno di avvalersi di figure professionali specifiche. Fra queste, spiccano di certo l’agente e il consulente immobiliare. Di primo acchito, si potrebbe pensare che questi due professionisti svolgano le stesse funzioni ma, per quanto vi siano di certo delle sovrapposizioni, si tratta di specialisti fra di loro differenti.

Cosa si intende per agente immobiliare

L’agente immobiliare è un professionista ben noto all’interno dell’universo immobiliare, tanto da diventare spesso il vero punto di riferimento per le necessità relative a compravendite o locazioni.

In Italia, l’agente è colui che si occupa della mediazione immobiliare, così come previsto dall’articolo 1754 del Codice Civile. In altre parole, è il soggetto che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. In linea esemplificativa, l’agente immobiliare si occupa di:

• facilitare l’incontro tra le parti, ad esempio acquirente e venditore, operando favorevolmente per entrambi allo scopo di finalizzare l’affare;
• valutare e promuovere gli immobili, sempre allo scopo di favorire l’incontro tra domanda e offerta;
• mediare tra le esigenze degli acquirenti e dei venditori, in tutte le fasi - dal primo incontro alla compravendita, passando per la trattativa;
• fornire assistenza in tutte le fasi del processo;
• gestire, se necessario, tutta la documentazione per finalizzare l’accordo fra le parti.

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Di norma, il compenso dell’agente è una provvigione - ovvero una percentuale sulla compravendita o la locazione dell’immobile - che risulta dovuta solo ad affare concluso tra le parti.

Per esercitare la professione, l’agente immobiliare deve seguire un percorso formativo specifico, con il superamento di un esame abilitativo presso la Camera di Commercio per l’ottenimento dell’apposito patentino, procedendo poi all’iscrizione al REA, così come previsto dal D.Lgs. 59/2010. Quest’ultimo disciplina tutta l’attività del mediatore immobiliare, con sanzioni o invalidità della mediazione stessa per chi opera senza aver ottenuto le abilitazioni di legge.

Cosa si intende per consulente immobiliare

Il consulente immobiliare, invece, è un professionista che si occupa di fornire servizi di consulenza strategica nel settore immobiliare. A differenza dell’agente, il suo scopo ultimo non è quello di finalizzare una compravendita oppure una locazione, bensì di aiutare il singolo cliente - e, quindi, non entrambe le parti - su esigenze specifiche. 

Ad esempio, il consulente immobiliare può fornire servizi quali:

• l’analisi dei trend del mercato immobiliare, ad esempio per consigliare i clienti su quando sia meglio vendere o acquistare casa;
• la consulenza su attuali e investimenti immobiliari o, ancora, di marketing immobiliare;
• la pianificazione di strategie per la valorizzazione degli immobili in possesso del cliente.

A differenza dell’agente, il compenso del consulente non è una provvigione, bensì una somma accordata con il cliente per la stessa consulenza. Tale compenso è dovuto indipendentemente dal fatto che il soggetto assistito giunga, o meno, alla finalizzazione di un affare immobiliare.

È inoltre necessario sottolineare che, spesso, tra agente e consulente immobiliare vi possono essere delle sovrapposizioni. In particolare:

• l’agente può sempre fornire attività di consulenza, anche ben oltre alla mediazione fra le parti;
• il consulente di solito non si occupa di mediazione, ma può gestire altre attività tipicamente associate all’agente, come la valorizzazione degli immobili e dei relativi annunci immobiliari.

Importante è sapere che il consulente, in assenza di titoli specifici, non può gestire transazioni immobiliari: congiuntamente al cliente, quindi, dovrà affidarsi ad un agente immobiliare. Qualora lo stesso consulente voglia anche occuparsi di mediazione, dovrà seguire il percorso formativo tipico degli agenti immobiliari, compreso l’esame di abilitazione e l’iscrizione al REA della Camera di Commercio. In altre parole, la figura di consulente immobiliare senza patentino può esistere solo se quest’ultimo non si occupa direttamente di mediazione.

Che differenza c’è tra agente immobiliare e mediatore immobiliare

A scopo di completezza, è utile anche specificare un dubbio comune fra coloro che desiderano affidarsi a professionisti per le loro necessità immobiliari: agente immobiliare e mediatore immobiliare sono due figure diverse?

La risposta è, tuttavia, abbastanza semplice: i termini agente immobiliare e mediatore immobiliare sono equivalenti. Come infatti visto nei precedenti paragrafi, l’articolo 1754 del Codice Civile e il D.Lgs. 59/2010 definiscono la figura del mediatore - e, quindi, dell’agente immobiliare - come colui che mette in relazione due o più parti per concludere un affare, ricevendo un compenso in caso l’affare stesso vada in porto. 

Come si fa a diventare consulente immobiliare

Ma come si diventa consulenti immobiliari? Molto dipende dal tipo di consulenza immobiliare che si desidera fornire ai propri clienti. In linea generale, un buon consulente dovrebbe acquisire competenze specifiche su materie quali:

• il marketing immobiliare;
• l’analisi di mercato e dei trend macroeconomici;
• le tecniche di comunicazione, per gestire le relazioni con i clienti e fornire consulenze specifiche;
• le nozioni di base del diritto, con particolare riferimento al Codice Civile e alle leggi che regolamentano gli immobili.

Le competenze in questione possono essere acquisite per esperienza personale o per precedenti percorsi formativi, ma vi sono anche numerosi enti privati che offrono corsi per consulenti immobiliari. 

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Tuttavia, è indispensabile evidenziare che i requisiti del consulente immobiliare non sono precisamente regolamentati a livello normativo, a meno che il professionista voglia anche occuparsi di mediazione immobiliare, così come già accennato nei precedenti paragrafi. In tal caso, servirà seguire il medesimo percorso degli agenti immobiliari:

• essere maggiorenni e residenti in Italia, in un Paese UE o essere in possesso di un regolare permesso di soggiorno;
• aver conseguito un diploma di scuola superiore secondaria;
• non avere a proprio carico denunce o condanne, in particolare per reati contro l’amministrazione pubblica o altre reati gravi, nonché essere sottoposti a normative antimafia;
• seguire il corso di formazione obbligatorio, della Camera di Commercio o di altri enti abilitati;
• superare l’esame di abilitazione e ottenere il patentino da agente immobiliare;
• registrarsi al REA della Camera di Commercio.

Stipendio e inquadramento fiscale del consulente immobiliare

Ma quali sono le tipiche fasce di stipendio o compenso di un consulente immobiliare e, ancora, quale inquadramento fiscale è previsto per chi esercita questa professione?

In linea generale, un consulente immobiliare può operare:

• come dipendente di una società o di un’agenzia immobiliare, in tal caso sarà fiscalmente inquadrato come tale e sarà soggetto, quindi, alla comune tassazione IRPEF e ai relativi obblighi contributivi;
• come autonomo, quindi in Partita IVA.

Se il professionista autonomo ha anche conseguito il patentino da agente immobiliare, e quindi può occuparsi di mediazioni, il Codice ATECO è di norma il 68.31.00, relativo alle “Attività di Mediazione Immobiliare”. In caso contrario, è necessario chiedere un parere al proprio commercialista di fiducia, in base al tipo specifico di servizi che si forniscono. Ad esempio, alcuni consulenti scelgono i codici ATECO 74.90.93 e 74.90.99, relativi alle attività di consulenza tecnica o ad altre attività professionali, ma molto dipende da come effettivamente si opera sul mercato.

In merito a stipendi o guadagni, generalmente si può indicare una finestra tra i 25.000 e i 60.000 euro l’anno per un consulente di medio livello, tuttavia questi riferimenti non sono generalizzabili, poiché molto dipende dai servizi offerti, da fattori locali e territoriali, nonché da molto altro ancora.