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Estinzione anticipata del mutuo: quando conviene?

Estinzione anticipata del mutuo
Estinzione anticipata del mutuo / Gtres
Autore: floriana liuni

Estinguere il mutuo prima della sua scadenza ha i suoi pro e contro, e soprattutto esiste un momento in cui conviene farlo e uno in cui non conviene. Vediamo insieme di che si tratta, come fare a chiedere di estinguere il mutuo anticipatamente e quali fattori tenere in considerazione per capire se è una buona soluzione.

Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

Estinguere il mutuo anticipatamente significa restituire il finanziamento contratto per l’acquisto della casa prima della naturale scadenza del periodo di ammortamento. Una opzione che ci evita il dover versare le rate che ci separano dalla scadenza e che diventa possibile nel momento in cui entriamo in possesso di una somma di denaro tale da poter utilizzare per liberarci del debito una volta per tutte. L’estinzione anticipata, parziale o totale che sia, è disposta dal Testo Unico Bancario all’articolo 40 comma 1, che stabilisce che “i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito”.

Come estinguere un mutuo

  • Estinzione totale del mutuo

Il mutuo si può estinguere totalmente o parzialmente. In caso di estinzione totale del mutuo, si restituisce in un’unica soluzione tutto l’importo residuo del debito con la banca. in questo caso, e se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007, occorre aggiungere alla somma anche le spese amministrative, gli interessi calcolati nel periodo tra l’ultima rata versata e il versamento dell’intera somma oltre alle penali previste.

  • Estinzione parziale del mutuo

L’estinzione parziale del mutuo consiste invece nel versare alla banca solo una parte del debito residuo, con lo scopo di alleggerire le rate future o di accorciare la durata totale del periodo di ammortamento. In caso sia prevista penale (per i mutui precedenti l’aprile 2007) la penale viene calcolata solo sull’importo parziale restituito.

Calcolo estinzione anticipata del mutuo

Quando si estingue il mutuo anticipatamente va chiesto alla banca il calcolo della somma da restituire  fino alla data prescelta. All’ammontare del capitale residuo, già disponibile nel piano di ammortamento, vanno aggiunti gli eventuali costi con l’aggiunta dei dietimi degli interessi giornalieri.

Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

Per chiedere alla propria banca l’estinzione anticipata del mutuo occorre inviare alla propria banca una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale comunicare la richiesta e chiedendo i calcoli esatti della somma da versare. Il modulo di richiesta è disponibile presso la banca e va riconsegnato con allegata copia di un documento di identità e del codice fiscale. In caso di mutuo stipulato prima di aprile 2007 va allegata anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, necessarie ad applicare le penali ridotte disposte dalla Legge Bersani. La banca rilascerà la documentazione adatta entro trenta giorni dopo aver effettuato tutte le verifiche del caso.

Mutuo: quando conviene estinguerlo?

Per capire se ci convenga o meno estinguere il mutuo, parzialmente o totalmente, è necessario sapere innanzitutto qual è il nostro scopo e in secondo luogo qual è la nostra forza finanziaria per poterlo raggiungere. Per estinguere il mutuo infatti innanzitutto occorre avere a disposizione la somma necessaria a farlo. Ma ci sono altri fattori da considerare:

  • Quale obbiettivo: estinguere il mutuo significa evitare di maturare nuovi interessi da aggiungere al rimborso della somma, o comunque ridurre il peso delle rate future.
  • Numero delle rate residue: lo stato di avanzamento del mutuo è importante per capire se estinguere anticipatamente sia conveniente o meno. Se il mutuo è già vicino alla scadenza, non conviene estinguerlo anticipatamente, mentre potrebbe essere più conveniente, anche se implica una disponibilità maggiore, estinguerlo all’inizio del piano di ammortamento.
  • Interessi alla francese: con riferimento al punto precedente, se il mutuo è cosiddetto “alla francese”, all’inizio del periodo di ammortamento si avrà da rimborsare una quota maggiore di interessi rispetto alla quota capitale; verso la fine del periodo invece si avrà una quota maggiore di capitale residuo e minore di interessi. Se quindi si vuole ridurre la quota di interessi da rimborsare, il momento migliore per estinguere il mutuo è all’inizio del periodo di ammortamento.
  • Rendimento implicito: Da considerare se si vuole rimborsare il mutuo anticipatamente c’è anche il “trade off” tra investire la somma in questione per rimborsare il mutuo o per cercare un altro tipo di rendita, ad esempio acquistando titoli o simili. Se investire questa somma rende meno degli interessi risparmiati rimborsando anticipatamente il mutuo, allora conviene utilizzarla proprio in quest’ultimo modo.
  • Fattore psicologico: Oltre alla questione prettamente economica, c’è che psicologicamente mal sopporta di dover avere un debito che dura molti anni e quindi, appena possibile, tende a estinguerlo. In questo caso, appena si disporrà di una somma extra, è probabile che si investirà per ripagare il mutuo liberandosi così dell’obbligo delle rate e godendosi finalmente la piena proprietà della propria casa.
  • Tasso Euribor: in caso di mutuo a tasso variabile, per capire se sia un buon momento per estinguere il mutuo è anche essenziale tenere d’occhio l’Euribor, in particolare quello a tre mesi, che è la base del calcolo degli interessi dei mutui a tasso variabile in Italia. Al momento il tasso è ai minimi storici anche se qualche avvisaglia si sta ultimamente manifestando per un suo rialzo, che non dovrebbe tuttavia avvenire prima della seconda metà del 2022. Può essere quindi conveniente estinguere il mutuo prima che il tasso riprenda a salire per evitare maggiori interessi.

Estinzione anticipata del mutuo: costi e penali

Con la legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo non comporta alcuna penale. Tuttavia vanno fatti alcuni distinguo. Se un mutuo è stato stipulato dopo il 2 febbraio del 2007 – momento di entrata in vigore della Legge Bersani, appunto – nessuna penale è applicabile per la sua estinzione anticipata. Tuttavia, dato che estinguere un mutuo prima della scadenza va ad erodere gli interessi incassati dalle banche, che vogliono comunque ottenere una qualche rivalsa, a volte l’estinzione anticipata è permessa per contratto solo dopo il trascorrere di un certo numero di mesi (ad esempio, 18).

Per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007, la Legge Bersani ha introdotto le penali ridotte in caso di estinzione anticipata, fissando anche dei limiti che il mutuatario è in diritto di chiedere siano rispettate, senza che la banca vi si possa opporre.

I tetti massimi applicabili delle penali per i mutui precedenti l’aprile 2007 estinti anticipatamente sono:

  • Per i mutui a tasso variabile:

  1. In caso di estinzione prima del terzultimo anno dalla scadenza: lo 0,5%
  2. In caso di estinzione nel terzultimo anno: lo 0,2%
  3. In caso di estinzione negli ultimi due anni: lo 0%.
  4. Se la penale del contratto di mutuo è pari o superiori al massimo consentito, si ha una riduzione dello 0,2%
  • Per i mutui a tasso fisso

In caso di mutui stipulati dal 1 gennaio 2001:

  1. Estinzione nella prima metà del periodo di ammortamento: 1,9%
  2. Estinzione nella seconda metà del periodo di ammortamento: 1,5%
  3. Nel terzultimo anno: 0,2%
  4. Negli ultimi due anni: 0%

Anche in questo caso si applicano delle riduzioni:

  • pari allo 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25%
  • pari allo 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.