Mutuo al 95 per cento: come funziona e in quali casi è concesso

Per quanto rappresenti un investimento davvero significativo, l’acquisto di un immobile rimane uno degli obiettivi più comuni fra gli italiani. Quando la liquidità a propria disposizione è però limitata, e non si ha la possibilità di giungere al momento dell’accensione con una quota di risparmi generosa, si può però optare per soluzioni interessanti come quella del mutuo al 95 per cento. 

Una via percorribile in presenza di alcuni specifici requisiti e, soprattutto, dell’istituto di credito giusto: poiché non tutte le banche offrono questa opzione, è perciò necessario informarsi preventivamente per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Come funziona un mutuo al 95%?

Innanzitutto, come funziona un mutuo al 95 per cento? Come è facile intuire, si tratta di un finanziamento ipotecario che copre il 95% del valore dell’immobile, lasciando così al mutuatario l’onere di versare solo il restante 5% come anticipo per l’acquisto della casa.

In termini più tecnici, si tratta di un mutuo dal Loan To Value molto elevato. Per LTV si intende il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo effettivamente richiesto alla banca: più è basso, migliori sono le condizioni del mutuo, soprattutto sul fronte degli interessi. Di conseguenza, se si vuole acquistare una casa da 100.000 con un mutuo al 95%:

• la banca erogherà 95.000 euro;
• il mutuatario verserà i restanti 5.000 euro di tasca propria.

Di solito, la maggior parte delle banche copre fino all’80% del valore della casa: si tratta di una prassi diffusa, perché oltre a questa soglia il rischio per l’istituto di credito aumenta sensibilmente, soprattutto in relazione alla probabilità di insolvenza. Da qualche tempo a questa parte, però, alcuni istituti di credito hanno deciso di offrire fino al 95% a un numero sempre più esteso di potenziali clienti, in particolare fra coloro che, pur avendo una sufficiente stabilità economica, non possono disporre di grandi risparmi per far fronte a LTV più ridotti.

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Per quanto tecnicamente possibile, è però utile sottolineare che il mutuo al 95% non solo potrebbe essere soggetto a tassi d’interesse meno vantaggiosi rispetto ai finanziamenti più tradizionali, ma potrebbe richiedere anche garanzie aggiuntive. Per questa ragione, è indispensabile valutare l’effettiva convenienza di questa soluzione, anche avvalendosi preventivamente di simulatori per calcolare la rata del mutuo.

I vantaggi di un mutuo al 95%

Ma quali sono i principali vantaggi di questa tipologia di finanziamento? Per chi sta cercando un mutuo al 95 per cento per la prima casa, questa soluzione può garantire:

• un minimo anticipo, così come già visto, perché il mutuatario dovrà versare di tasca propria solo il 5% del valore dell’immobile;
• un accesso al credito anche per le categorie che, per ragioni d’età, di reddito o sociali, non possono accedere a fondi di garanzia pubblici che permettono di sottoscrivere finanziamenti al 100%.

Ancora, questa opzione permette di ottenere un mutuo anche per finalità diverse dall’acquisto dell’abitazione principale, requisito solitamente indispensabile per i fondi di garanzia pubblici. Ad esempio, alcuni istituti di credito concedono un mutuo al 95 per cento anche per la seconda casa.

Gli svantaggi di un mutuo con LTV elevato

Per contro, questa tipologia di mutuo presenta anche diversi svantaggi, tipici di tutte le richieste di finanziamento con Loan To Value molto elevato. In particolare:

• i tassi d’interesse potrebbero essere più alti, poiché il rischio per la banca è maggiore. Di conseguenza, il costo totale del mutuo sarà più elevato rispetto a soluzioni più tradizionali;
• le garanzie richieste potrebbero essere maggiori rispetto a un mutuo tradizionale, determinando la necessità di un solido garante, di un secondo immobile ipotecato o di specifiche polizza assicurative per mitigare il rischio;
• le rate mensili potrebbero influire in modo determinante sul budget familiare, in virtù del tasso d’interesse elevato. Inoltre, è necessario sapere che le banche preferiscono concedere mutui se l’importo della rata non supera il 30-35% delle entrate mensili;
• la limitata disponibilità, poiché i finanziamenti al 95% non vengono concessi da tutte le banche, riduce le opzioni a propria disposizione nella scelta del mutuo.

Quali sono i requisiti per un mutuo al 95%

Compreso il funzionamento, i vantaggi e gli svantaggi di un finanziamento dal Loan to Value così elevato, quali sono i requisiti del mutuo al 95 per cento? I criteri richiesti dalle banche non sono dissimili a quelli necessari per i mutui più tradizionali, tuttavia le garanzie potrebbero essere maggiori.

Innanzitutto, è necessario dimostrare un reddito stabile e sufficiente, tale da garantire il pagamento delle rate. L’istituto di credito potrebbe quindi richiedere le ultime buste paga, le dichiarazione dei redditi e il contratto di lavoro in proprio possesso, per verificare la fattibilità dell’erogazione. Dopodiché, si prenderà anche in considerazione:

• la storia creditizia del richiedente, per verificare l’assenza di insolvenze pregresse, ritardi nei pagamenti o altri finanziamenti onerosi in corso;
• l’età del mutuatario, perché la maggior parte delle banche prevede che il mutuatario non superi i 75 anni - gli 80 in alcuni casi - alla scadenza del mutuo;
• il valore dell’immobile, perché la somma finanziata dovrà essere in linea con il valore stesso della casa che si andrà ad acquistare. A questo scopo, la banca disporrà un’apposita perizia.

Come già accennato, in mutuo al 95% le garanzie assumono un peso fondamentale, perché indispensabili per l’istituto di credito al fine di ridurre il rischio. Potrebbero essere quindi necessari:

• uno o più garanti, dalla posizione reddituale o economica solida;
• eventuali cointestatari del mutuo, che permettono alla banca di distribuire su più persone il rischio d’insolvenza;
• altri immobili in proprio possesso da ipotecare;
• polizze assicurative sull’immobile, assicurazioni sulla vita o similari;
• l’eventuale disponibilità di garanzie pubbliche, come si vedrà nei prossimi paragrafi.

Un mutuo al 95% con il Fondo Consap

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito dalla Consap, può rappresentare uno strumento fondamentale per facilitare l’approvazione di un mutuo al 95 per cento. Questa soluzione, introdotta per la prima volta nel 2013 e negli anni sottoposta a diversi rinnovi, permette infatti di ottenere una garanzia statale fino all’80% della quota capitale del mutuo. In questo modo, si riduce il rischio per le banche e queste ultime sono maggiormente disposte a concedere mutui fino al 100%.

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Per accedere al Fondo Consap è però indispensabile il rispetto di alcuni requisiti:

• appartenere a categorie prioritarie, come i giovani under 36, le coppie coniugate o conviventi con almeno un componente under 36, le famiglie numerose con almeno tre figli di età inferiore ai 21 anni, i nuclei monogenitoriali con figli minori o i conduttori di alloggi in edilizia residenziale pubblica;
• un ISEE non superiore a 40.000 euro annui - 45.000 per chi ha quattro figli, oppure 50.000 per cinque o più figli - se si vuole ottenere una garanzia all’80% o superiore;
• l’acquisto di una prima casa, non appartenente a categorie catastali di lusso, con un mutuo di massimo 250.000 euro;
• l’assenza di altri immobili residenziali di proprietà, salvo specifiche eccezioni.

Come ottenere il mutuo al 95% senza Fondo Consap

Ma è possibile ottenere un mutuo al 95 per cento da over 36 o, comunque, se non si appartiene alle categorie prioritarie previste per la garanzia pubblica?

A discapito delle credenze comuni, è possibile richiedere un mutuo del 95% anche senza Consap, ovvero senza il Fondo di Garanzia pubblico. In questo caso, come già accennato nei precedenti paragrafi, le garanzie personali e ipotecarie richieste potrebbero essere maggiori: la presenza di un cointestatario, di un solido garante o di altri immobili da ipotecare può di certo favorirne l’approvazione.

Le alternative da valutare

Non sempre, quindi, è possibile accendere un finanziamento al 95%, sia perché non tutte le banche lo offrono, che per l’impossibilità di rispondere a tutte le garanzie richieste. Ma quali sono le principali alternative?

• se si ha la possibilità di negoziare al ribasso il prezzo dell’immobile, oppure di trovare altri fondi personali per l’anticipo, un mutuo con LTV più basso - ad esempio, fino all’80% - potrebbe offrire condizioni migliori;
• scegliere un’opzione di affitto con riscatto o di Rent To Buy, che permettono di pagare un canone di locazione con la possibilità di acquistare l’immobile in un secondo momento, quando le condizioni reddituali saranno più solide;
• se serve liquidità per ristrutturare casa, oltre che per la compravendita, si può scegliere un più classico mutuo acquisto più ristrutturazione.

Il consiglio è quindi quello di affidarsi al proprio consulente di banca o finanziario di fiducia, così come vagliare le proposte di più istituti di credito.