Minuta del mutuo: cos’è, a cosa serve e quando viene consegnata

Quando ci si appresta a sottoscrivere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, è fondamentale che il richiedente abbia ben chiare le condizioni del contratto prima del rogito. Per questa ragione, le banche sono solite consegnare la minuta del mutuo: un documento non vincolante, che la banca prepara e consegna al mutuatario prima della stipula definitiva davanti al notaio. 

La minuta raccoglie informazioni importanti, come le condizioni e i dettagli del prestito, che diventeranno vincolanti solo al momento del rogito. Ovviamente, le singole condizioni variano a seconda dell’istituto prescelto, per questo è utile preventivamente avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore.

Cos’è la minuta del mutuo?

Innanzitutto, cos’è la minuta del mutuo? Come già anticipato, si tratta di un documento preparatorio che la banca predispone per delineare, in modo preciso e puntuale, le condizioni del finanziamento. In altre parole, si può considerare la minuta come una bozza del contratto di mutuo, un documento non vincolante che funge da strumento di verifica e conferma delle condizioni del prestito, che verranno poi confermate al momento del rogito.

Per quanto non si tratti di un’opzione obbligatoria per le banche, e quindi non esplicitamente citata nelle normative vigenti che regolano i mutui, la minuta può comunque rientrare all’interno delle buone prassi di trasparenza contrattuale, prevista dal Testo Unico Bancario, ovvero il D.Lgs, 385/1993.

Le informazioni della minuta

Ma quali informazioni contiene la minuta del mutuo? In linea generale, riporta gli stessi dettagli che andranno a comporre il contratto finale di finanziamento:

• i dati anagrafici del richiedente e gli identificativi dell’immobile;
• i dettagli economici sul finanziamento, come l’importo totale concesso, la durata, il tipo di tasso, il TAN, il TAEG e le eventuali spese, come quelle di perizia, d’istruttoria e di assicurazione;
• il piano d’ammortamento, con il numero totale delle rate e il loro importo, la suddivisione tra quota capitale e interessi e le eventuali opzioni di flessibilità;
• le garanzie ed eventuali clausole accessorie, come l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, la presenza di polizze assicurative o di garanti, nonché le condizioni per l’estinzione anticipata;
• i costi aggiuntivi, se previsti, come quelli relativi a spese notarili, imposte e altri oneri.

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Proprio data la completezza delle informazioni fornite, la minuta può essere anche un utile strumento di confronto fra offerte di finanziamento diverse. A questo scopo, è consigliabile preventivamente simulare le rate del mutuo, così da trovare la proposta più adatta alle proprie esigenze.

La differenza tra minuta e contratto di mutuo

È però importante chiarire che, per quanto la minuta rappresenti un documento preparatorio, rimane comunque formalmente distinto dal contratto di mutuo. Questo perché:

• la minuta rimane una bozza, priva di efficacia legale, che permette al mutuatario di verificare i termini e le condizioni, senza la necessità di un impegno formale;
• il contratto viene invece stipulato davanti al notaio, sotto forma di atto pubblico, e pertanto assume valore legale immediato e produce effetti reali, quali l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, ai sensi dell’articolo 2821 del Codice Civile.

Un esempio di minuta del mutuo

Per facilitare la comprensione, è utile ricorrere a un esempio di minuta del mutuo. Si ipotizzi che un giovane lavoratore abbia richiesto un mutuo ventennale da 100.000 euro, per l’acquisto di un immobile del valore di 125.000, optando per un tasso fisso al 3% e del padre come garante. La minuta riporterà innanzitutto:

• i dati anagrafici del richiedente, come nome e cognome, indirizzo di residenza e codice fiscale;
• gli identificativi dell’immobile, quali l’indirizzo e il valore di mercato - quindi 125.000 euro - e i dati catastali;
• i dati anagrafici del garante, perciò nome, cognome, codice fiscale e indirizzo di residenza del padre.

Dopodiché, il documento presenterà tutte le informazioni necessarie sul mutuo:

• l’importo concesso, pari a 100.000 euro;
• la durata del contratto, ovvero 20 anni;
• il TAN, cioè il tasso fisso al 3%, e il relativo TAEG; ad esempio il 3,8%;
• il piano d’ammortamento, con 240 rate mensili di circa 554 euro ciascuna, con le specifiche quote per capitale e interessi di ogni singola rata.

Infine, la minuta riporterà le condizioni e le clausole del contratto. Ad esempio:

• l’iscrizione dell’ipoteca sullo stesso immobile, corredata dei relativi identificativi catastali;
• la sottoscrizione della polizza assicurativa contro incendio e scoppio, come da accordi tra banca e mutuatario;
• la possibilità di estinzione anticipata senza penali dopo i primi 18 mesi, in linea con il D.L. 7/2007.

Come già specificato, la minuta viene consegnata prima del rogito, affinché il richiedente possa analizzarne tutti i dettagli, in vista della successiva erogazione del mutuo.

Cosa succede tra preparazione e consegna della minuta

Quello della consegna della minuta è un percorso strutturato che coinvolge più fasi, dalla richiesta iniziale alla fase di preparazione in vista del rogito. Ma chi redige la minuta del mutuo, quanto tempo si rende necessario e cosa accade al momento del rogito stesso?

Chi redige la minuta del mutuo

Come già spiegato, la minuta del mutuo è tipicamente redatta dalla banca che eroga il finanziamento, che la prepara in base ai dati raccolti durante la fase d’istruttoria, come i documenti reddituali del richiedente e i dettagli sull’immobile. 

Prima della sua consegna, però, l’istituto di credito fornisce il PIES del mutuo - cioè, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato: un documento obbligatorio - ai sensi della Direttiva 2014/17/UE, recepita nel TUB con D.Lgs. 72/2016 - che riassume in modo chiaro e standardizzato tutte le condizioni del finanziamento.

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Sebbene non sia un passaggio obbligatorio, spesso le banche - o lo stesso mutuatario, una volta ricevuta la minuta - si affidano anche al notaio, che provvede a controllare la correttezza e la conformità delle condizioni proposte, in conformità con gli obblighi di legge sulla trasparenza e l’assenza di clausole vessatorie. D’altronde, bisogna sempre ricordare che la minuta può essere propedeutica al contratto effettivo e, di conseguenza, una stesura ad hoc rappresenta una garanzia sulla conformità dello stesso contratto finale.

Naturalmente, bisogna sempre ricordare che minuta e atto notarile del mutuo rimangono separati e, di conseguenza, tra il primo documento e il contratto potrebbero esservi piccole difformità, ad esempio data la necessità di aggiornare le condizioni o eliminare errori presenti nella bozza.

Quanto tempo ci vuole per la minuta del mutuo

I tempi per la minuta del mutuo variano in base alla complessità della pratica e alla velocità della banca. In media, di solito servono dai 10 ai 30 giorni dalla conclusione della fase d’istruttoria e di perizia. In casi estremi, come in presenza di ritardi burocratici o documentazione incompleta fornita dal richiedente, le tempistiche possono aumentare.

Bisogna ricordare che, data la sua natura, il documento dovrà essere consegnato al mutuatario prima del rogito. Se la minuta del mutuo non arriva in prossimità del rogito stesso, il richiedente può sollecitare la banca o, in caso fosse necessario, cambiare istituto di credito, purché entro i termini previsti dal contratto preliminare. 

Cosa succede al momento del rogito?

Giunti al momento del rogito, la minuta esaurisce la sua funzione - ovvero, quella di informare preventivamente il mutuatario sulle condizioni del mutuo - e il contratto tra richiedente e banca viene ufficialmente formalizzato dal notaio. In altre parole la bozza, che non ha valore vincolante, viene superata dall’atto pubblico.

Naturalmente, l’atto notarile incorporerà i termini e le condizioni già precedentemente delineati dalla minuta, includendo eventuali modifiche e correzioni, in ogni caso evidenziate in anticipo rispetto alla finalizzazione dello stesso contratto. 

Infine, per quanto la minuta non abbia più funzioni dopo il rogito, è sempre utile conservarla insieme all’atto notarile, per eventuali esigenze future, ad esempio monitorare nel tempo l’effettiva applicazione delle condizioni sottoscritte o eventuali discrepanze.