Mutuo in Italia con busta paga estera: quando è possibile ottenerlo?

Per quanto acquistare casa sia un sogno sempre più diffuso, spesso vi sono difficoltà nell’ottenere un finanziamento, soprattutto a causa di requisiti stringenti da parte degli istituti di credito. Ad esempio, è possibile sottoscrivere un mutuo in Italia con busta paga estera? L’operazione è ammessa, ma vi possono essere complessità aggiuntive rispetto a uno stipendio italiano. 

Oltre a un contratto a tempo indeterminato e un buon profilo redditizio, le banche potrebbero richiedere un LTV il più possibile basso, con un anticipo tra il 20 e il 40%. In ogni caso, è utile prepararsi preventivamente trovando il mutuo migliore con comodi strumenti online, così da identificare l’istituto di credito che offre le condizioni più agevoli.

Chi lavora all’estero può chiedere un mutuo in Italia?

Per chi lavora all’estero, o comunque con società straniere, non vi sono vincoli di legge nel richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile. Tuttavia, rispetto ai lavoratori in Italia, vi potrebbero essere delle difficoltà aggiuntive: per la banca, la presenza di uno stipendio estero può infatti rappresentare un profilo di rischio maggiore.

In particolare, l’istituto di credito potrebbe valutare con particolare attenzione:

• la natura del datore di lavoro, perché le banche tendono a preferire lavoratori dipendenti da grandi e solide aziende estere, che possano garantire una certa continuità nel tempo;
• la tipologia contrattuale, poiché il contratto a tempo indeterminato è molto spesso una condizione favorevole per ottenere un mutuo con busta paga estera, mentre i contratti precari o i lavoratori autonomi sono più svantaggiati;
• la tracciabilità dei flussi reddituali, perché la banca deve poter verificare con chiarezza la regolarità e la continuità dei versamenti.

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Spesso è anche necessario fornire la documentazione con traduzione legalmente valida, come nel caso del contratto di assunzione o di altri documenti che attestino la posizione lavorativa e il reddito. Ancora, in questi casi le banche prediligono LTV mediamente bassi: a questo scopo, prima di presentare la richiesta, è utile effettuare una simulazione del mutuo online, per verificare la fattibilità del piano d’ammortamento.

Chi è residente all’estero può chiedere un mutuo in Italia?

Oltre a coloro che posseggono una busta paga estera, pur risultando residenti nel nostro Paese, è utile prendere in considerazione anche un’altra categoria di mutuatari: coloro che risiedono stabilmente all’estero. È per loro possibile sottoscrivere un mutuo?

Anche in questo caso non vi sono vincoli di legge, tuttavia le modalità e gli ostacoli da superare potrebbero essere diversi:

• per il mutuo di cittadini AIRE, ovvero iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero, è più facile ottenere una valutazione positiva, soprattutto se mantengono legami familiari o patrimoniali in Italia. Ancora, in molti casi è possibile anche accedere alle agevolazioni di legge;
• per il mutuo di cittadini stranieri non residenti, bisogna considerare che l’immobile acquistato è spesso destinato a seconda casa o uso non continuativo. Di conseguenza, può servire un profilo redditizio e di stabilità lavorativa maggiore, anche perché spread e tassi offerti potrebbero essere più elevati.

È inoltre utile sapere che, nonostante la residenza estera, la banca potrebbe richiedere l’apertura di un conto corrente tecnico in Italia per l’addebito delle rate, garantendo così la corretta gestione dei flussi finanziari all’interno del sistema bancario nazionale.

Quali sono i requisiti per un mutuo con busta paga estera

Per chi si appresta a richiedere un mutuo con busta paga estera, i requisiti per l’accesso al finanziamento potrebbero essere più stringenti rispetto alla popolazione autoctona. Le banche devono infatti poter verificare la capacità di rimborso e la sostenibilità del finanziamento nel tempo, soprattutto in relazione al contratto di lavoro e al mercato estero di riferimento.

Di norma, gli istituti di credito potrebbero richiedere:

• un contratto di lavoro a tempo indeterminato o equivalente, con un’anzianità sufficiente, spesso di 1-2 anni;
• un reddito adeguato, esibendo buste paghe recenti e la dichiarazione dei redditi - sia nel Paese estero, che eventualmente italiana - per verificare gli ultimi 6-12 mesi;
• una documentazione tradotta e legalizzata, tramite traduzione giurata e, se necessario, apostille o legalizzazione consolare;
• una buona storia creditizia, con l’assenza di ritardi nei pagamenti o segnalazioni nei database CRIF o SIC in Italia e, se verificabili, nei sistemi analoghi nel Paese di residenza;
• un documento di identità valido, con codice fiscale italiano;
• l’iscrizione all’AIRE per i cittadini italiani residenti all’estero;
• il permesso di soggiorno - o documentazione equivalente - per i cittadini esteri residenti in Italia.

È utile ribadire che, poiché per gli istituti di credito queste operazioni presentano un livello di rischio più elevato, è preferibile procedere alla richiesta con un LTV - cioè un Loan To Value, il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo regolare - basso. Indicativamente, è utile un anticipo di almeno il 20% del valore dell’immobile, meglio ancora se si riesce a superare il 30%.

I consigli per facilitare l’erogazione del mutuo

Proprio poiché l’erogazione del mutuo potrebbe essere più complessa, in presenza di un reddito estero rispetto a uno italiano, vi sono alcuni consigli che si possono valutare per aumentare le possibilità di approvazione. Fra le più efficaci:

• scegliere banche specializzate o con esperienza internazionale, perché già abituate a valutare profili reddituali esteri;
• fornire una documentazione completa, ordinata e legalmente tradotta, preparando in anticipo buste paga, contratti di lavoro, dichiarazioni dei redditi e certificati bancari;
• valutare l’inserimento di un garante o cointestatario, meglio se con stipendio italiano, per rafforzare la pratica;
• dimostrare legami con l’Italia, come appunto l’iscrizione all’AIRE, proprietà pregresse sul territorio o rapporti familiari;
• preferire redditi in euro, perché la stabilità valutaria può ridurre il rischio percepito dalla banca.

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In più, è sempre buona consuetudine valutare più preventivi e, ancora, affidarsi a un consulente specializzato in mutui con redditi esteri.

In quali casi non viene concesso il mutuo

Nonostante la possibilità teorica, può capitare che la richiesta di mutuo con busta paga estera venga rifiutata. L’istituto di credito valuta il profilo di rischio per ogni singolo richiedente e, di solito, le condizioni ostative sono:

• un contratto a tempo determinato o precario, perché la mancanza di stabilità lavorativa - soprattutto se estera - aumenta il rischio d’insolvenza;
• un reddito insufficiente o in valuta troppo volatile, per il rischio di cambio troppo elevato;
• una documentazione incompleta o non legalizzata;
• una storia creditizia negativa, con segnalazioni indipendentemente in Italia o nel Paese di lavoro;
• un Paese di residenza o lavoro al alto rischio, in particolare per alcuni Stati extra-UE che rendono difficili, o anche impossibili, le verifiche necessarie alla banca;
• un’età troppo avanzata o una durata del mutuo eccessiva, considerando che le banca preferiscono che non si superino i 75-80 anni al momento dell’estinzione del finanziamento;
• un anticipo insufficiente, con un LTV elevato, considerando come sia molto raro ottenere mutui al 100% con stipendi esteri.

Le agevolazioni valgono con busta paga estera?

Infine, un tema molto dibattuto riguarda la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali, come quelle sulla prima casa, anche con uno stipendio estero. La normativa non nega l’accesso a questi vantaggi, tuttavia in presenza di specifiche condizioni. In generale:

• i cittadini AIRE possono approfittare delle agevolazioni prima casa - l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%, con imposte ipotecaria e catastale fisse - anche se non vi stabiliscono la residenza entro 18 mesi, purché rispettino gli altri requisiti previsti dalla normativa;
• per i cittadini stranieri non residenti, valgono le stesse condizioni, tuttavia è spesso necessaria una verifica caso per caso, soprattutto per l’obbligo di dichiarazione prima casa e l’effettiva destinazione dell’immobile.

Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi, nella misura del 19% su un tetto massimo di 4.000 euro, è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Nel caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro, successivo all’acquisto, il diritto alla detrazione generalmente si conserva, purché permangano le esigenze lavorative e non si acquisti un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza.