Rigenerazione urbana e patrimonio immobiliare italiano, quali interventi sono necessari

Il futuro del patrimonio immobiliare italiano deve passare necessariamente per la riqualificazione urbana. Secondo l’intervento del presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia alla 13ma Commissione permanente territorio, ambiente, beni culturali del Senato, sono 73 mila gli edifici residenziali da recuperare e un totale di 50 milioni i metri quadri dismessi su cui intervenire.

Nel corso dell’audizione, che riguardava i disegni di legge 1131-970-985-1302 sulla rigenerazione urbana, Breglia ha sottolineato come le problematiche al momento riguardino soprattutto gli immobili terziari o produttivi vuoti, abbandonati e non recuperabili, e gli immobili residenziali da riqualificare sia sotto l’aspetto edilizio che, soprattutto, ambientale e sociale.

“Per quanto riguarda gli immobili terziari – ha dichiarato Breglia -  si tratta in genere di manufatti anni sessanta e settanta, cielo terra, di una superficie media di cinquemila mq e fino a ventimila, spesso vuoti e inadatti a qualsiasi funzione terziaria moderna. Nelle città metropolitane ne sono stati censiti circa 8.500, di cui circa 1300 sono vuoti e inutilizzabili e possono essere recuperati ad altre funzioni. Numeri sicuramente inferiori sono quelli rilevati per gli immobili ex produttivi, in genere già recuperati nel decennio scorso, anche se ne rimane enorme lo stock nei centri minori e soprattutto nell’area padana e veneta, dove occupano oltre 50 milioni di mq”.

Quanto al settore residenziale, si tratta di circa 48.500 edifici, da riqualificare totalmente o in parte, in 97 città capoluogo e circa 24.500 nei quattordici capoluoghi delle città metropolitane. Dati che rivestono un’importanza particolare se inquadrati all’interno dello sviluppo urbano italiano del ventunesimo secolo che è stato sostenuto da una forte crescita del numero di abitanti delle città, pari al più 9,5 per cento nei comuni sopra i ventimila abitanti, delle infrastrutture di collegamento, come l’alta velocità e delle nuove costruzioni. Nelle dieci principali città gli edifici residenziali di nuova realizzazione negli ultimi vent’anni sono stati circa 18.500 con un incremento dello stock di case di circa il sette per cento.

“Per rendere efficace il processo di rigenerazione urbana – ha concluso Breglia - le azioni da intraprendere sono diverse, a seconda del tipo di edificio e, considerando che ce ne sono parecchi sparsi sul territorio, occorre realizzare un’analisi precisa di riuso o di abbattimento a livello locale. Nel caso dei quartieri serve un’azione congiunta tra pubblico e privato, coinvolgendo i residenti. Nei Paesi democratici sono poche le iniziative di questo tipo, ma è fondamentale, in una realtà come l’Italia, avviare questo processo di ‘ricucitura urbana’”.

Focalizzando l’attenzione sugli immobili che potrebbero essere interessati dal processo di rigenerazione, ne emerge che si tratta di edifici formati da una media variabile di alloggi: ad esempio 15 a Milano e 9 a Roma, anche 4 nei capoluoghi minori. “Oltre la metà di questi edifici – ha aggiunto Breglia - si trova all’interno di contesti urbani, come i quartieri, dove è necessario e importante avviare progetti di rigenerazione. Non si tratta solo di realizzare un processo edilizio, seppur necessario, ma un percorso di ripresa delle attività economiche, sociali, anche legali”.