Rigenerazione urbana: Coima scommette sulla città dei 15 minuti e sui borghi

Da grandi città super concentrate a piccoli centri iper connessi. Il salto di qualità nell’urbanistica potrebbe essere questo, alla luce della pandemia ma anche dei naturali trend di sviluppo immobiliare, spinti anche dai possibili usi del Recovery Fund e delle sue applicazioni al “green deal” dell’Unione Europea. Di questo si è discusso nella nona edizione del Coima Real Estate Forum, quest’anno in streaming da Roma.

Recovery Fund in Italia, come sfruttarlo per il real estate

Nei primi nove mesi del 2020 gli investitori italiani hanno incrementato del 10% la propria quota in asset immobiliari, con capitali totali sui 5,3 miliardi di euro. L’uso dei 290 miliardi del Recovery Fund destinati all’Italia – una fetta importante rispetto ai 750 miliardi totali- può essere risolutivo, secondo il Ceo di Coima Manfredi Catella, per innescare una nuova dinamica di crescita nelle città italiane, ma occorre dotarsi della capacità, industriale e di visione, per poter realizzare un progetto coerente in cui investire tali fondi.

Per questo Coima Lab, la task force di architetti e imprenditori creata un anno e mezzo fa proprio per analizzare i trend da cavalcare nell’ambito della riqualificazione urbana, ha individuato alcune direttrici che si potrebbero sfruttare per utilizzare concretamente e razionalmente i fondi europei. Direttrici che vanno, nella sostanza, tutte verso la connessione tra diverse città e tra diversi spazi, interni ed esterni, alla ricerca di un distanziamento che garantisca la sicurezza ma non cancelli, nel contempo, l’unione.

Green Deal Europeo e come applicarlo alle città italiane

Tra gli elementi del green deal europeo, sottolinea Catella, ci sono infatti transizione ecologica, inclusione sociale e territoriale e modernizzazione del Paese, che puntano a sei obiettivi: rivoluzione green e incentivo a una mobilità ecosostenibile, maggiore uguaglianza sociale, con una più equa accessibilità a educazione, servizi sociosanitari e di welfare, quindi digitalizzazione, innovazione e competitività.

Alla luce di ciò, i quartieri più attrattivi per gli investitori, secondo Catella, col tempo saranno i più sinergici, col minore impatto ambientale, con la maggiore capacità e velocità di realizzazione dei nuovi progetti e di adeguamento ai criteri di cui sopra. E anche, ovviamente, quelli con maggiore probabilità di garantire ritorni finanziari.

Uffici del futuro tra smart working e distanziamento

Altri trend di cui tenere conto, secondo l’architetto Stefano Boeri – anima del Coima Lab insieme ad altri illustri nomi della professione – sono quelli demografici, che soprattutto in questi mesi hanno mostrato una tendenza alla dispersione dai grandi centri a favore dei borghi storici, di cui il nostro Paese è pieno, che potrebbero diventare la vera chiave di volta del rinnovamento. Tendenza, questa, che va di pari passo con quella dello smart working e della generale necessità di ripensare gli spazi di lavoro. Un possibile scenario di medio termine potrebbe vedere l'adozione del lavoro remoto in Italia crescere dall'attuale livello del 5% a un livello del 30-40% (ovvero una parcentuale doppia rispetto alla media europea del 17% e in linea con l'attuale livello di adozione dei Paesi nordici).

Flessibili, a basso impatto ambientale e sicuri anche dal punto di vista sanitario: queste secondo Boeri le caratteristiche degli uffici del futuro. E soprattutto che pongano un rapporto tra centro e periferia, tra spazio interno ed esterno, che valorizzi le zone “limite” come spazi comuni, sale riunioni ecc. come quei luoghi che collegano il singolo alla comunità, garantendo il distanziamento ma non uccidendo l’interconnessione. Il rapporto evidenzia che, al fine di favorire un maggior grado di collaborazione tra i dipendenti, lo spazio all’interno degli uffici destinato alle aree comuni potrebbe aumentare dal livello attuale di circa il 40% a un livello pari al 50-60% circa. Il tutto nella necessità di ripensare ai rapporti degli edifici con l’ambiente circostante e con componenti fino ad oggi parcellizzate che possono tornare a far parte di una visione di insieme usando questa crisi come una opportunità.

Città a 15 minuti, paradigma vincente

Uno dei paradigmi vincenti alla luce di quanto sopra potrebbe essere quello della città a 15 minuti, schema portato avanti nei Paesi Bassi e nella città di Parigi, che presuppone la raggiungibilità di ogni tipo di servizio entro un quarto d’ora non tanto grazie alla vicinanza fisica quanto alla velocità dei collegamenti. L’Italia, secondo Catella, potrebbe già essere bene impostata per realizzare questo modello: già ora dispone di quattro aree principali interconnesse (Nord Ovest, Nord Est, Centro e Sud), che potrebbero moltiplicarsi ulteriormente grazie ai borghi che sorgono intorno ai grandi centri, tra i quali si possono sviluppare facilmente nuove connessioni per una migliore raggiungibilità di tutti i servizi pur evitando la concentrazione urbana.

“Noi abbiamo sempre investito in Italia e sempre sarà così perché siamo convinti delle occasioni che il nostro Paese può avere”, ha concluso Catella. “Quanto al rapporto tra Roma e Milano, quella che serve ora è cooperazione. Roma ha un ruolo centrale per il centro sud, d’altra parte Milano ha raggiunto una maturità tecnica e industriale che la mette in condizioni di essere laboratorio per nuove soluzioni, non solo per se stessa ma anche per il resto del Paese. Senza questo è difficile che l’Italia cresca in modo importante”.