Rinconvertire gli uffici in case, il trend che ridefinisce il contesto urbano negli Usa

Le principali città degli Stati Uniti stanno attraversando una metamorfosi silenziosa ma epocale. Quelli che un tempo erano altissimi templi dell'attività aziendale, ora vengono ripensati come comunità residenziali dinamiche che risolvono uno dei problemi più comuni in tutte le principali città del mondo: gli alloggi. 

La tendenza a convertire gli edifici adibiti a uffici in abitazioni, spinta da una combinazione di fattori economici e sociali e dall'impatto irreversibile del lavoro da remoto, è andata oltre la mera curiosità ed è diventata una forza dirompente e rivitalizzante nel mercato immobiliare statunitense.

Il trend della riconversione di uffici in alloggi

La Brookings Institution, nella sua recente analisi, getta ulteriore luce sulla complessità e sul potenziale di questo fenomeno. Sebbene l'idea di adattare strutture esistenti a nuovi usi non sia inedita, la portata e l'urgenza con cui sono attualmente in corso le conversioni da uffici a residenze segnano una svolta negli Stati Uniti. 

Lo studio evidenzia come "questa strategia non solo risponda alla crescente necessità di unità abitative in contesti urbani densamente popolati, ma offra anche un modo per dare nuova vita ai quartieri commerciali che faticano a mantenere la loro rilevanza nell'era post-pandemica". Trasformare un edificio adibito a uffici inutilizzato in un complesso residenziale può dare impulso all'attività economica locale, attraendo nuove aziende e residenti.

I dati forniti dalla piattaforma di ricerca di alloggi RentCafe per il 2025 dipingono un quadro ancora più convincente di questa tendenza in crescita. Il rapporto rivela un aumento sostanziale del numero di progetti di riutilizzo adattivo in tutto il Paese, superando di gran lunga le aspettative iniziali. 

Questo incremento non è uniforme, ma è concentrato in alcune città che sono state in grado di "sfruttare le opportunità offerte da un eccesso di stock di uffici e da una persistente domanda di alloggi urbani". I dati di RentCafe non solo quantificano il numero di unità create da queste conversioni, ma offrono anche preziose informazioni sulle caratteristiche di questi nuovi sviluppi, sui loro prezzi di affitto e sul profilo degli inquilini attratti da questo stile di vita urbano.

Analizzando i “catalizzatori di questa trasformazione”, l’impatto del lavoro da remoto emerge come un fattore chiave. La pandemia ha agito da acceleratore di tendenze preesistenti, normalizzando il lavoro da remoto su una scala senza precedenti. Di conseguenza, molte aziende hanno ridotto lo spazio occupato dai loro uffici, lasciando dietro di sé edifici inutilizzati e, in alcuni casi, completamente vuoti. 

Questa situazione ha creato un'opportunità unica per i professionisti lungimiranti, che hanno riconosciuto il potenziale di queste strutture nel soddisfare la domanda abitativa nei centri urbani.

Nonostante la crescente adozione del lavoro da remoto, il fascino della vita urbana persiste. I giovani professionisti, le coppie e coloro che apprezzano la vicinanza ai centri culturali, culinari e di intrattenimento continuano a preferire fortemente la vita in città. Inoltre, non bisogna dimenticare il ruolo degli incentivi governativi e delle normative favorevoli. 

Riconoscendo i potenziali benefici di queste conversioni, sia a livello economico che sociale, numerose città e Stati hanno implementato politiche volte a facilitare e incoraggiare questi progetti. Ciò include la semplificazione delle procedure di autorizzazione, la concessione di agevolazioni fiscali  e la modifica delle normative per rendere più fattibile la transizione dall'uso commerciale a quello residenziale.

Dal punto di vista della sostenibilità, il riutilizzo presenta anche aspetti positivi, soprattutto per l'ambiente. La demolizione di edifici esistenti e la costruzione di nuove strutture consumano notevoli quantità di energia e risorse. La riconversione, d'altro canto, preserva l'energia contenuta nell'edificio originale e riduce l'impronta di carbonio associata allo sviluppo immobiliare. 

I contro di questo trend

Tuttavia, il percorso verso la conversione non è privo di inconvenienti. Gli edifici per uffici sono progettati con una logica funzionale molto diversa da quella degli spazi residenziali. Spesso i pavimenti sono profondi, il che può rendere difficile la creazione di unità con adeguata luce naturale e ventilazione trasversale. 

Gli impianti idraulici, di riscaldamento, di ventilazione e di condizionamento dell'aria (HVAC) devono spesso essere completamente riprogettati e aggiornati per soddisfare le esigenze di più unità residenziali. Inoltre, l'acustica, la privacy e la creazione di spazi comuni gradevoli richiedono soluzioni progettuali ingegnose. I costi associati a queste modifiche possono essere sostanziali e i tempi di realizzazione dei progetti possono allungarsi a causa della complessità delle ristrutturazioni.

La situazione nelle diverse città

Per comprendere come si sta evolvendo questa "trasformazione" nelle città, lo studio esamina i dati su questo argomento provenienti da ciascuna delle principali città degli Stati Uniti.

New York

L'area metropolitana di New York è al primo posto per conversioni di uffici in appartamenti, con 8.310 unità in fase di sviluppo, pari a un aumento del 59% rispetto all'anno precedente. Vale la pena notare che New York City, in particolare, ospita il più grande mercato di uffici degli Stati Uniti, con quasi 65 milioni di metri quadrati di spazio. 

La sola Manhattan ospita oltre l'80% degli uffici dello Stato. Inoltre, oltre 28,37 milioni di metri quadrati di spazi per uffici disponibili nella zona (pari a circa il 46% del totale degli uffici dell'area metropolitana) hanno il potenziale per ulteriori conversioni da uffici ad appartamenti. 

• Future conversioni da uffici a residenze entro il 2025: 8.310 unità
• Quota di conversioni da uffici a residenziali nel 2025: 53%
• Superficie uffici adatta alla conversione residenziale: 28,37 milioni di m2

Washington

Washington DC è al secondo posto per conversioni di uffici in appartamenti, dopo essere scesa dal primo posto lo scorso anno. Sebbene gli edifici adatti alla conversione rappresentino solo il 14% dell'inventario totale di spazi per uffici dell'area metropolitana, pari a 5,7 milioni di metri quadrati, il suo portafoglio per il 2025 comprende 6.533 futuri appartamenti, con un incremento del 12% rispetto all'anno precedente. 

• Future conversioni da uffici a residenze entro il 2025: 6.533 unità
• Quota di conversioni da uffici a residenziali nel 2025: 62%
• Superficie uffici adatta alla conversione residenziale: 5,7 milioni di m2

Los Angeles

Gli incendi boschivi nell'area di Los Angeles hanno distrutto migliaia di case, aggravando la carenza di alloggi nell'area metropolitana. Tuttavia, è probabile che le conversioni da uffici ad appartamenti rispondano in parte a questa crescente domanda: saranno circa 4.400 le unità convertite, che rappresentano il 49% di tutti i futuri progetti di riutilizzo adattivo. Inoltre, più di 7,71 milioni di m2 di spazi per uffici (ovvero il 25% del totale degli uffici nell'area metropolitana) sono considerati idonei alla ristrutturazione. 

• Future conversioni da uffici a residenze entro il 2025: 4.388 unità
• Quota di conversioni da uffici a residenziali nel 2025: 49%
• Superficie uffici adatta alla conversione residenziale: 7,71 milioni di m2

Chicago

Con 3.600 unità in costruzione, le future conversioni da uffici ad appartamenti nell'area metropolitana di Chicago rappresenteranno oltre il 54% di tutti i progetti di riutilizzo adattivo, con un incremento annuo del 28%. Qui, gli edifici adibiti a uffici che superano 6,27 milioni di m2 (ovvero il 18% del patrimonio complessivo di uffici dell'area metropolitana, superando la media nazionale) sono considerati adatti a tali ristrutturazioni. 

• Future conversioni da uffici a residenze entro il 2025: 3.606 unità
• Quota di conversioni da uffici a residenziali nel 2025: 54%
• Superficie uffici adatta alla conversione residenziale: 6,27 milioni di m2

Dallas

L'area metropolitana di Dallas ospiterà più di 2.720 appartamenti ricavati da uffici, pari al 79% di tutti i prossimi progetti di riutilizzo adattivo. Tuttavia, le conversioni da uffici ad appartamenti sono in calo di quasi il 14% su base annua, probabilmente a causa della limitata percentuale di uffici adatti alla conversione (6,4%, ben al di sotto della media nazionale del 14,8%), che ammonta a oltre 2,02 milioni di metri quadrati. 

• Future conversioni da uffici a residenze entro il 2025: 2.752 unità
• Quota di conversioni da uffici a residenziali nel 2025: 79%
• Superficie uffici adatta alla conversione residenziale: 2,02 milioni di m2