Nel mese di luglio, New York City ha introdotto una nuova imposta sulle seconde case di lusso. Approvata su iniziativa di Zohran Mamdani e promulgata dalla governatrice Kathy Hochul, la tassa si applica agli appartamenti con un valore pari o superiore a un milione di dollari e alle case unifamiliari con un valore pari o superiore a cinque milioni di dollari che non costituiscono l'abitazione principale del proprietario. L'imposta aggiuntiva può arrivare fino al 6,5% del valore stimato dell'immobile, sommandosi alle tasse già gravanti sulla proprietà.
Gli esperti affermano che molti proprietari di immobili stanno cercando scappatoie legali per "sfuggire" al pagamento di questa nuova tassa sui ricchi; tuttavia, avvertono che sarà molto difficile e che la maggior parte di loro dovrà pagare.
Il sovrapprezzo può raggiungere il 6,5% del valore catastale dell'immobile — in aggiunta alle imposte immobiliari esistenti — e si stima che l'importo da pagare potrebbe di fatto raddoppiare il carico fiscale per un appartamento valutato cinque milioni di dollari
Questa nuova imposta sarà introdotta in due fasi. Nei primi due anni, le abitazioni unifamiliari con un valore catastale pari o superiore a cinque milioni di dollari saranno soggette a una sovrattassa compresa tra lo 0,8% e l'1,3%. Le unità abitative in condominio saranno tassate qualora il loro valore catastale superi il milione di dollari, con aliquote variabili dal 4% al 6,5%.
A partire dal 1° luglio 2028, il Consiglio Comunale prevede di introdurre un sistema di valutazione basato sui prezzi di vendita effettivi; a quel punto, tutte le seconde case con un valore superiore a cinque milioni saranno soggette a un'aliquota ridotta compresa tra lo 0,8% e l'1,3%.
Verso la fine di agosto, la città notificherà ai proprietari di immobili che, a partire dal gennaio 2026, risulterebbero non mantenere la propria residenza principale a New York, che avranno 30 giorni di tempo per dimostrare il contrario o richiedere una delle esenzioni previste dalla legge.
Dall'annuncio della normativa, consulenti fiscali e agenti immobiliari specializzati nel settore del lusso sono stati sommersi da richieste di informazioni su come evitare l'imposta, ad esempio trasferendo i beni a società a responsabilità limitata o a fondi, concedendo immobili in locazione a canoni simbolici o perfezionando gli acquisti prima del 1° luglio. Tuttavia, gli esperti concordano sul fatto che le scappatoie siano poche e che le sanzioni previste per chi tenta di eludere la norma siano ingenti.
La locazione dell'immobile esonera effettivamente dal pagamento, ma solo se l'inquilino lo utilizza come abitazione principale, se il contratto è a lungo termine o se il canone è in linea con i prezzi di mercato
L'unica deroga rilevante per i proprietari di immobili è quella che consente a un familiare stretto — coniuge, figlio, fratello o sorella, genitore, nonno o nipote — di occupare l'immobile come residenza principale. I parenti più lontani, come i cugini, sono esclusi.
Alcuni proprietari hanno abbassato i prezzi di vendita per scendere al di sotto delle soglie fiscali; ad esempio, il prezzo richiesto per un appartamento nell'Upper West Side è passato da 5,8 milioni a 4,69 milioni di dollari proprio con questo obiettivo.
Tuttavia, gli esperti legali avvertono che abbassare il prezzo di vendita non fa altro che rimandare il problema, dato che i valori catastali tendono ad aumentare nel tempo.
Il caso più estremo è quello del proprietario di un appartamento a Manhattan valutato quasi 20 milioni di dollari, la cui residenza principale si trova a Greenwich, nel Connecticut. Di fronte a un conto annuale stimato in 210.000 dollari per la nuova imposta, ha comunicato al proprio avvocato che probabilmente venderà l'immobile qualora non riuscisse a trovare una soluzione legale praticabile.
Un trend che si diffonde a livello globale
New York non è un caso isolato. L'anno scorso il Montana ha riformato il proprio sistema di tassazione immobiliare per trasferire una quota maggiore del carico fiscale sulle seconde case e, quest'estate, il Rhode Island sta introducendo una sovrattassa sugli immobili di valore superiore a un milione di dollari occupati per meno di metà dell'anno: una misura soprannominata "Taylor Swift tax" in riferimento alla cantante, proprietaria di una villa sulla costa dello Stato.
La popolarità politica di queste misure è evidente: chi le paga vota generalmente dove ha la propria residenza principale, non dove possiede un appartamento di lusso.
La conclusione cui sono giunti i legali specializzati è che, qualora l'immobile sia privo di un occupante abituale — che si tratti del proprietario stesso, di un inquilino a canone di mercato o di un familiare stretto — l'imposta verrà applicata. E la maggior parte dei proprietari dovrà accettare che questo è il prezzo da pagare per mantenere un *pied-à-terre* (una seconda casa) nella città che non dorme mai.
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