Articolo scritto da Catarina Beato, collaboratrice di idealista/news Portugal.
Otto Gugger è un architetto in pensione di 90 anni, proprietario di un terreno di oltre 3.000 metri quadrati a Großhadern – nella periferia meridionale di Monaco di Baviera, in Germania – dove sorge la casa costruita dai suoi genitori nel 1934.
L'intera proprietà ha un valore di circa 10 milioni di euro, il che significa che avrebbe potuto essere venduta a un investitore privato per una cifra considerevole. Il proprietario, invece, ne ha trasferito la piena proprietà a una fondazione senza scopo di lucro senza ricevere un solo centesimo in cambio.
Alla base della decisione vi è un quadro normativo concepito per immettere sul mercato terreni urbani, offrendo vantaggi fiscali al donante e imponendo prezzi accessibili per il beneficiario. Il meccanismo è operativo in Germania dal 2021 e ha già convinto decine di proprietari immobiliari.
La casa in cui ha vissuto per 90 anni, con una parentesi
Gugger ha trascorso praticamente tutta la vita in questa proprietà. Suo padre fu il primo medico di Hadern – all'epoca un villaggio alla periferia di Monaco – e gestiva l'ambulatorio nella casa di famiglia, dove spesso accoglievano persone in difficoltà.
Lasciò la casa solo per trascorrere due anni negli Stati Uniti durante gli anni Sessanta – precisamente in Florida, dove avrebbe voluto restare – ma fece ritorno perché la madre, rimasta vedova, non riusciva a gestire da sola la casa e il giardino.
Per anni, Gugger e sua sorella discussero del futuro della proprietà di famiglia, finché non vennero messi in contatto con la fondazione tramite una conoscenza comune. L'accordo garantisce a entrambi i fratelli il diritto di continuare a vivere nella casa per il resto della loro vita; successivamente, l'immobile verrà trasformato in alloggi a canone accessibile.
Più di 25 abitazioni con affitti da 13 euro al m2
Il progetto previsto per l'area comprende tra le 25 e le 30 unità abitative a canone accessibile destinate a giovani famiglie, studenti e personale infermieristico, oltre a una struttura di residenza assistita. Tuttavia, il gruppo di riferimento principale è costituito dai dipendenti del vicino policlinico universitario Klinikum Großhadern, che incontrano difficoltà a sostenere i costi di un'abitazione nei pressi del luogo di lavoro.
Circa il 70% degli appartamenti sarà affittato a un prezzo di circa 13 euro al metro quadro, mentre i restanti avranno un canone inferiore di circa il 20% rispetto ai prezzi di mercato. Vale la pena notare che l'affitto medio a Monaco si aggira sui 23 euro al metro quadro; ciò significa che il costo della maggior parte di queste unità è pari a quasi la metà di quello degli appartamenti in città.
Il progetto dispone di un budget di circa otto milioni di euro – una cifra che la fondazione intende integrare con due milioni provenienti da donazioni – e l'avvio è previsto per il 2027, con l'ingresso dei primi inquilini entro la fine del 2028.
Ciononostante, Gugger ha posto un'unica condizione per il progetto: vuole che il complesso si apra verso la strada e che il giardino funga da punto di incontro anche per i residenti della zona.
Il meccanismo: una fondazione creata da 35 cooperative
L'ente che ha ricevuto il lotto si chiama Daheim im Viertel; fondata nel 2021, è una cooperativa che riunisce altre 35 piccole cooperative edilizie e imprese a vocazione sociale, con un portafoglio che conta già quasi 40.000 abitazioni.
La fondazione acquisisce immobili attraverso diverse modalità: vendita a prezzo equo (di fatto una donazione parziale), contratti di rendita vitalizia, trasferimento della proprietà con riserva di usufrutto o donazione in vita. In tutti questi casi, la fondazione diventa proprietaria di un immobile che non potrà essere rivenduto, ma sarà invece immesso sul mercato degli affitti a un canone accessibile.
Un'altra clausola specifica introdotta da Gugger stabilisce il divieto di vendere il lotto per i successivi 60 anni. Trattandosi di un ente con finalità sociali che persegue l'interesse pubblico, il trasferimento non è soggetto a imposte sulle donazioni o sulle successioni; dal 2023, infatti, chiunque decida di destinare beni immobili a scopi sociali è esente da tali tributi.
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