Favola di natale: il proprietario di casa che voleva la valutazione per telefono

"Quando pensiamo di aver visto o sentito di tutto, c'è sempre qualcuno che ha lo straordinario potere di sorprenderci", così inizia la favola di natale del nostro esperto massimiliano podestà sul signolare rapporto proprietari-agenti immobiliari che vi proponiamo di seguito, anche per capire come funziona la valutazione di un immobile

Quest'oggi ho ricevuto la telefonata di un cliente, che per discrezione chiameremo sig. Tizio, il quale manifestava l'interesse di vendere il proprio immobile con una certa fretta.
Come sempre, ho formulato alcune domande di rito, cercando così di raccogliere qualche  informazione necessaria, rinviando i più precisi ulteriori dettagli ad un sopralluogo presso l'immobile, nel quale esaminare anche i documenti indispensabili per poter restituire una valutazione

Il sig. Tizio sembrava infastidito dalla mia richiesta di un appuntamento presso l'immobile e continuava a ripetermi l'indirizzo, il piano e l'intestatario della proprietà sostenendo che, con questi dati, qualsiasi professionista "serio" avrebbe potuto fornire una valutazione

Ho pazientemente tentato di motivare la mia richiesta, palesando le possibili differenze riscontrabili, e sottolineando l'impossibilità di esprimere un parere serio e credibile senza aver prima visionato l'oggetto ed approfondito personalmente la situazione documentale. La risposta finale del sig. Tizio mi ha spiazzato: "allora mi rivolgo all'agenzia xxxxxxx, loro sì che sono seri, mi hanno già dato la valutazione al telefono senza fare tante storie ed hanno già messo l'annuncio sul giornale"

Non è mia intenzione ora autocelebrare me stesso o la mia professionalità, piuttosto ritengo possa essere utile specificare alcuni punti a coloro che fossero in procinto di vendere il proprio immobile, confidando di poter sintetizzare il pensiero di molti stimabili colleghi: non è in alcun modo possibile fornire una valutazione sensata di un immobile per telefono

Troverete forse qualcuno disposto a dirvi che una casa della metratura che voi comunicate, in quella determinata strada, ha un valore di circa tot euro. Ebbene: questa non è la valutazione di un professionista quanto piuttostoil principio di un raggiro nei vostri confronti. Si comincia con una stima compiacente, spesso gratificante e piacevole da sentire, proseguendo con visite improbabili di presunti clienti interessati alle quali seguiranno pressanti richieste di abbassare il prezzo perchè "sa, il mercato..."

Vi ritroverete nella migliore delle ipotesi con l'immobile svenduto dopo mesi di agonia e di false illusioni, nella peggiore a scoprire che la vostra casa ha qualche piccolo problema, dopo che avrete accettato una proposta ed incassato una caparra. Gli immobili sono oggetti unici, seppur simili in alcuni casi, ed ogni piccolo dettaglio può incidere sulla valutazione del professionista

La metratura esatta (commerciale e calpestabile), il piano, l'esposizione solare, le arie, gli affacci, il contesto, le condizioni interne ed esterne, le dotazioni condominiali, gli accessori, la disposizione interna degli ambienti, le eventuali modifiche effettuabili, gli eventuali vincoli architettonici, i materiali, i collegamenti, i servizi. Sono solo alcuni dei molteplici fattori che un professionista preparato prende in esame prima di formulare una valutazione, non senza aver confrontato il vostro immobile con altri simili nella stessa zona ed avendo tenuto conto degli indicatori di prezzo disponibili.

Appare evidente che questi elementi non possono essere acquisiti nel corso di una conversazione telefonica poiché, anche il più preparato dei venditori, in condizioni cioè di rispondere prontamente ad ogni domanda, sarebbe inevitabilmente condizionato dalla propria opinione, palesemente parziale. Una delle caratteristiche principali del professionista deve essere l'imparzialità.

I documenti sono fondamentali non solo davanti al notaio, ma fin dal momento della stima

A solo scopo informativo, riportiamo di seguito alcuni documenti indispensabili ai fini di una corretta stima del vostro immobile:
- Atto di provenienza
- Nota di trascrizione
- Planimetria catastale
- Scheda catastale
- Eventuale regolamento di condominio
- Rendiconto spese condominiali
- Eventuale atto di mutuo
- Eventuale cancellazione ipoteca
- Attestato di certificazione energetica
- Certificato di abitabilità o agibilità

A questi se ne potranno aggiungere molti altri a seconda dei casi (domande di sanatoria, dia, piano casa, frazionamenti, successioni, certificazioni impianti, visure camerali, ecc.) che, a seconda di quanto in essi contenuto, incideranno inevitabilmente sul valore dell'immobile e permetteranno al professionista di promuovere propriamente la vostra casa, impedendo malintesi, cause, danni

Giova infatti ricordare che, nell'ipotesi scelta dal sig. Tizio (valutazione telefonica e collocazione dell'immobile sul mercato), potreste trovarvi anche a dover rivedere il prezzo finale, dopo aver già accettato una proposta ed incassato una caparra confirmatoria, avendo l'acquirente manifestato l'intenzione di non acquistare più e di chiedervi i danni!

Infatti sono diversi i casi nei quali emergono problematiche serie riguardanti gli immobili soltanto dopo che le parti hanno concluso il contratto (art. 1326 c.c. - L contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte)

Appare quindi indispensabile il ruolo del professionista che, nell'interesse delle parti, controlla la documentazione e, tenuto conto anche di essa, esprime la propria valutazione, suggerendo poi al venditore le soluzioni necessarie per regolarizzare eventuali evidenze

In conclusione, diffidate dell'eccessiva disponibilità, da parte di chi dovrebbe fornirvi una valutazione, a soprassedere su questioni cruciali quali: almeno un sopralluogo e l'esame della documentazione. Diversamente sarete coinvolti in una possibile "truffa" ai vostri danni che vi vedrà contemporaneamente artefici, complici e vittime!