"Quando pensiamo di aver visto o sentito di tutto, c'è sempre qualcuno che ha lo straordinario potere di sorprenderci", così inizia la favola di natale del nostro esperto massimiliano podestà sul signolare rapporto proprietari-agenti immobiliari che vi proponiamo di seguito, anche per capire come funziona la valutazione di un immobile
Quest'oggi ho ricevuto la telefonata di un cliente, che per discrezione chiameremo sig. Tizio, il quale manifestava l'interesse di vendere il proprio immobile con una certa fretta.
Come sempre, ho formulato alcune domande di rito, cercando così di raccogliere qualche informazione necessaria, rinviando i più precisi ulteriori dettagli ad un sopralluogo presso l'immobile, nel quale esaminare anche i documenti indispensabili per poter restituire una valutazione
Il sig. Tizio sembrava infastidito dalla mia richiesta di un appuntamento presso l'immobile e continuava a ripetermi l'indirizzo, il piano e l'intestatario della proprietà sostenendo che, con questi dati, qualsiasi professionista "serio" avrebbe potuto fornire una valutazione
Ho pazientemente tentato di motivare la mia richiesta, palesando le possibili differenze riscontrabili, e sottolineando l'impossibilità di esprimere un parere serio e credibile senza aver prima visionato l'oggetto ed approfondito personalmente la situazione documentale. La risposta finale del sig. Tizio mi ha spiazzato: "allora mi rivolgo all'agenzia xxxxxxx, loro sì che sono seri, mi hanno già dato la valutazione al telefono senza fare tante storie ed hanno già messo l'annuncio sul giornale"
Non è mia intenzione ora autocelebrare me stesso o la mia professionalità, piuttosto ritengo possa essere utile specificare alcuni punti a coloro che fossero in procinto di vendere il proprio immobile, confidando di poter sintetizzare il pensiero di molti stimabili colleghi: non è in alcun modo possibile fornire una valutazione sensata di un immobile per telefono
Troverete forse qualcuno disposto a dirvi che una casa della metratura che voi comunicate, in quella determinata strada, ha un valore di circa tot euro. Ebbene: questa non è la valutazione di un professionista quanto piuttostoil principio di un raggiro nei vostri confronti. Si comincia con una stima compiacente, spesso gratificante e piacevole da sentire, proseguendo con visite improbabili di presunti clienti interessati alle quali seguiranno pressanti richieste di abbassare il prezzo perchè "sa, il mercato..."
Vi ritroverete nella migliore delle ipotesi con l'immobile svenduto dopo mesi di agonia e di false illusioni, nella peggiore a scoprire che la vostra casa ha qualche piccolo problema, dopo che avrete accettato una proposta ed incassato una caparra. Gli immobili sono oggetti unici, seppur simili in alcuni casi, ed ogni piccolo dettaglio può incidere sulla valutazione del professionista
La metratura esatta (commerciale e calpestabile), il piano, l'esposizione solare, le arie, gli affacci, il contesto, le condizioni interne ed esterne, le dotazioni condominiali, gli accessori, la disposizione interna degli ambienti, le eventuali modifiche effettuabili, gli eventuali vincoli architettonici, i materiali, i collegamenti, i servizi. Sono solo alcuni dei molteplici fattori che un professionista preparato prende in esame prima di formulare una valutazione, non senza aver confrontato il vostro immobile con altri simili nella stessa zona ed avendo tenuto conto degli indicatori di prezzo disponibili.
Appare evidente che questi elementi non possono essere acquisiti nel corso di una conversazione telefonica poiché, anche il più preparato dei venditori, in condizioni cioè di rispondere prontamente ad ogni domanda, sarebbe inevitabilmente condizionato dalla propria opinione, palesemente parziale. Una delle caratteristiche principali del professionista deve essere l'imparzialità.
I documenti sono fondamentali non solo davanti al notaio, ma fin dal momento della stima
A solo scopo informativo, riportiamo di seguito alcuni documenti indispensabili ai fini di una corretta stima del vostro immobile:
- Atto di provenienza
- Nota di trascrizione
- Planimetria catastale
- Scheda catastale
- Eventuale regolamento di condominio
- Rendiconto spese condominiali
- Eventuale atto di mutuo
- Eventuale cancellazione ipoteca
- Attestato di certificazione energetica
- Certificato di abitabilità o agibilità
A questi se ne potranno aggiungere molti altri a seconda dei casi (domande di sanatoria, dia, piano casa, frazionamenti, successioni, certificazioni impianti, visure camerali, ecc.) che, a seconda di quanto in essi contenuto, incideranno inevitabilmente sul valore dell'immobile e permetteranno al professionista di promuovere propriamente la vostra casa, impedendo malintesi, cause, danni
Giova infatti ricordare che, nell'ipotesi scelta dal sig. Tizio (valutazione telefonica e collocazione dell'immobile sul mercato), potreste trovarvi anche a dover rivedere il prezzo finale, dopo aver già accettato una proposta ed incassato una caparra confirmatoria, avendo l'acquirente manifestato l'intenzione di non acquistare più e di chiedervi i danni!
Infatti sono diversi i casi nei quali emergono problematiche serie riguardanti gli immobili soltanto dopo che le parti hanno concluso il contratto (art. 1326 c.c. - L contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte)
Appare quindi indispensabile il ruolo del professionista che, nell'interesse delle parti, controlla la documentazione e, tenuto conto anche di essa, esprime la propria valutazione, suggerendo poi al venditore le soluzioni necessarie per regolarizzare eventuali evidenze
In conclusione, diffidate dell'eccessiva disponibilità, da parte di chi dovrebbe fornirvi una valutazione, a soprassedere su questioni cruciali quali: almeno un sopralluogo e l'esame della documentazione. Diversamente sarete coinvolti in una possibile "truffa" ai vostri danni che vi vedrà contemporaneamente artefici, complici e vittime!
20 Commenti:
Pur condividendo tutto, e ci mancherebbe altro, sottolineo l'importanza che ha l'agente immobiliare, in genere, a vendere subito a discapito del proprietario, pur di realizzare subito la provvigione.
C'è qualcuno in grado di spiegarmi perchè, un noto giornale di annunci immobiliari, che pubblica gratis gli annunci, dopo qualche tempo mi ha richiesto l'invio via fax di tutta la documentazione (vedi quella descritta da post) oltre a copia carta identità e codice fiscale. Ringrazio chi vorrà rispondermi augurando buone feste a tutti.
Logicamente, temendo un quasi certo raggiro, nula ho inviato.
Normalmente quando un giornale fa una richiesta del genere all' inserzionista è perchè hanno dubbi sulla buona fede dello stesso...
Spesso i giornali di annunci gratuiti sono oggetto di attenzioni particolari da parte di truffatori ed altra gente poco raccomandabile...
Quando arriva una segnalazione da un lettore o quando per esempio il prezzo presentato per l' articolo in vendita è nettamente più basso rispetto a quello di mercato il giornale verifica la buona fede dell' inserzionista richiedendo documentazione aggiuntiva...
Un altro motivo potrebbe essere che abbiano avuto il dubbio che lei fosse un professionista e non un privato (in tal caso la pubblicazione sarebbe a pagamento), anche solo per questo potrebbero averle chiesto copia della documentazione di cui sopra
Podesta santo subito....
Caro realpodestate, lei sembra anche un bravo professionista, ma le sue colte parole si scontrano con l'ignoranza e l'ingordigia che tutti e dico tutti gli Ai con cui ho mio malgrado avuto a che fare, mi hanno dimostrato...... sto cercando casa in questo periodo , mi hanno fatto vedere di tutto con valutazioni prive di ogni logica, quando facevo notare la richiesta folle, il piu' lungimirante mi diceva che lo sapeva ma quella era la richiesta del proprietario. Per non parlare delle richieste di nero totale per le provvigioni, delle truffe perpetrate da un AI che è scappato con un discreto malloppo di anticipi. Io non metto in dubbio che molti siano capaci, ma se poi per accaparrarsi l'esclusiva si è disposti a prendersi carico di un immobile a prezzi invendibili, se si assumono ragazzotti abbronzati appena tolti dalla strada e senza qualsivoglia apprendistato li si butta nella mischia, quello che ne esce e la fotografia di una professione di improvvisati. Posso solo consigliare a chiunque sia in cerca di un immobile, di cercare di evitare in qualsiasi modo le agenzie immobiliari, l'esperienza che ho avuto con una decina di luro, piu' che pessima è stata nefasta.
Gentile anonimo delle 14.39 (peccato non firmarsi), la ringrazio per le parole nei miei riguardi.
Purtroppo non posso far altro che darle ragione: certamente è pieno di buffoni in giro.
La storia ci insegna però che le colpe non stanno mai tutte solo da una parte...
Bisognerebbe riflettere prima di dare l'incarico di vendita del proprio immobile a qualcuno solo perchè costa meno (o ci illude di realizzare palesemente di più del possibile)
Si dovrebbe evitare di battere compulsivamente lo sconto ad un ai per un affare che ancora si deve concludere, senza aver dunque potuto verificare le reali capacità di questo professionista
È inevitabile che, in questo modo, la professione si livelli verso il basso.
Le persone serie e capaci non si svendono, glielo garantisco, perchè sanno quanto costa la differenza in termini di aggiornamenti, preparazione, investimenti, ecc.
Qualsiasi altro professionista si sceglie generalmente per le proprie capacità e non per la parcella che chiede, tuttalpiù ci si rivolge ad altri se non ce la possiamo permettere.
Si ha invece la pretesa che tutti gli agenti immobiliari siano uguali, guadagnino poco, il meno possibile. Le conseguenze sono sotto gli occhi di tutti.
Senza dimenticare che la maggioranza sono abusivi, senza nemmeno i minimi requisiti di legge (che nessun cliente verifica mai, fidandosi di un'insegna o un nome altisonante...)
In america si sceglie il professionista e ci si affida a lui, per vendere o comprare.
Qui si sceglie il più economico x vendere e ce lo si trova imposto quando si acquista...
Il sistema ha qualche falla, spero che il legislatore ponga presto rimedio!
La saluto cordialmente
Sono uno stimatore professionista, lavoro presso un istituto bancario consosciuto, e non ho mai venduto o comprato casa personalmente quindi non entro nel merito, dico "solo" che per fare una stima valgono le sacrosante parole del sig. Podestà.
Senza un'analisi visiva in primo luogo non è possibile realizzare una stima corretta.
Una delle leggi di estimo dice che due diversi estimatori debbano arrivare alla stessa "diagnosi" come due medici al vedere lo stesso paziente!!!!
Contano i mq e i prezzi delle compravendite gia realizzate di immobili simili, si può stimare per comparazione, ma serve tutta una serie di documentazione importante (gia menzionata) per valutare il valore di un bene immobile e non il prezzo!!! spesso il prezzo di vendita non coincide con il valore dell'immobile. Vi faccio un esempio facile, un tizio compra un terreno e ci costruisce su una villa spendendo 5mln di euro! ma se nella zona nessun compratore spenderebbe più di 1mln di euro, anche se il valore è di 5mln + il valore del terreno, l'immobile non si venderà mai piu di quello che i compratori sono disposti a spendere quindi 1mln!!!!
E lo stesso esempio si potrebbe fare per le auto con tuning, anche se gli montate su uno stereo da 50 mila euro, l'auto vale x ma non viene venduta che per un valore y sicuramente minore di x!!!!
Concludo dicendovi:
Un medico deve vedere il paziente per "stimare" il suo stato di salute , un idraulico deve vedere il guasto o un bagno ecc per "stimare" la spesa, un meccanico deve visionare l'auto in questione per "stimare" il prezzo del tagliando o di una riparazione... ecc. Ecc. E perchè mai un ai (o uno stimatore) dovrebbe realizzare una stima senza vedere l'immobile? per telefono!!!!!!
Buona giornata a tutti
SALVE A TUTTI. Lavoro nel campo immobiliare ed ogni giorno ne vedo una diversa... potrei scrivere un libro. Ho sentito di agenti immobiliari di noti gruppi nazionali entrati in casa con figli minorenni senza genitori, dato che avevano saputo dal vicino che la casa era in vendita, richieste di valutazioni per telefono (come ho letto nell'articolo), clienti che entrano in agenzia e mi dicono:"ho un appartamento in zona e vorrei sapere quanto vale, ma la via non gliela dico perchè altrimenti se poi decido di non vendere più voi mi perseguitate.", ecc. C'è molta diffidenza, ignoranza e presunzione da parte di molti proprietari. Casa loro è sempre la più bella del mondo e quella che vale sempre di più delle altre. Per concludere un cliente una volta mi ha detto che voleva vendere un appartamento ereditato da 20 anni e inoltre il prezzo che voleva era superiore di 300.000 euro al valore di mercato. Quando gli ho detto che era troppo alto il prezzo mi ha risposto che non voleva regalare o deprezzare la casa. La mia risposta è stata:"se la casa l'ha ereditata, cosa sta regalando a 300.000 euro in del valore reale?"
Noi del settore dobbiamo iniziare a non illudere nessuno con prezzi non reali ed insegnare ai "nuovi" colleghi che imparano questo lavoro che si guadagna di più vendendo una casa che prendendo un incarico di una casa fuori mercato.
Una valutazione di massima la fornisco sempre , se mi viene richiesta e se conosco la zona , solitamente bassa , cosi' da esser praticamente certo di non essere il favorito tra i tanti ai quali verra' fatta la stessa domanda , e nello stesso tempo apparire cortese e collaborativo , sebbene estremamente prudente
Complimenti ai professionisti che leggo e......poveretti quegli anonimi frustrati, ignoranti e faciloni che criticano chi possiede cultura, talento ed equilibrio. La difficoltà nello svoglimento della professione del professionista che, usualmente e superficialmente, viene solo chiamato "agente immobiliare" (invece che "mediatore" o "agente di affari in mediazione") diventa sempre più pesante da sopportare in Italia! questo sopratutto perchè l'ignoranza crassa della "massa", spesso dovuta ad una scarsa educazione ricevuta unita ad una bassissima cultura, oltre che in materia, anche generale.....ahimè, porta inevitabilmente ad un'assenza di comprensione di qualsiasi indicazione, consiglio, consulenza che viene fornita in fase preliminare di inizio rapporto. Come ben dice qualcuno....se si ha mal di testa si va dal medico e...si attende sia che venga fornita la diagnosi che la cura; se si ha necessità di far valere i propri diritti...si va dall'avvocato e, apponendo una firma a lato di un foglio bianco per delega....ci si affida alla sua preparazione per l'attacco o la difesa; se si vuol mangiare bene...si va in un buon ristorante; se si vuole avere la capigliatura in ordine, ci si affida al parrucchiere ecc... se ci fosse l'obbligo di transazione immobiliare attraverso professionisti accreditati nel settore, è certo che ci sarebbero meno casini da risolvere e meno truffe! privati pasticcioni che fanno gli ortolani o i tecnici di laboratorio...ne volete vedere facendo caos su contratti preliminari o tentando di leggere tra le carte catastali (ammesso e non concesso che sappiano che esistono?). Ci sarebbe più aggiornamento e più bassi sarebbero certamente le fatture proviggionali! è la stessa baggianata che il "privato" dice sui notai????? "il notaio mi ha preso 20.000 euro! guadagnano una barca di soldi senza far niente!"....e......nessuno ha mai detto a questi imbecilli che di quella somma.....l'85% la prende lo stato e non il notaio? forse qualcuno capirà meglio un linguaggio meno forbito e più...popolare! per ciò....a questi piccoli idioti minus-habens....dico: prima di sparare a zero argomentando su ciò che non avete saputo comprendere da chi ha maggior cultura di voi ed esercita una professione per cui ha maturato una certa esperienza.....acculturatevi!
Complimenti agli agenti di affari seri e preparati perchè hanno la capacità di trattare e far fare affari! per questo meritano un premio che chiameremo provvigione! agli altri, divenuti agenti immobiliari solo perchè....si guadagna bene...ma ancora non hanno imparato cosa vuol dire esser >"agenti immobiliari" dico: ma lo vedete il casino che fate? ma tornate a fare la gavetta ed imparate un mestiere!
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