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"Il rent to buy e l'affitto con riscatto sono due formule di acquisto completamente differenti"

Comunemente utilizzati come sinonimi il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due formule di compravendita diverse sia dal punto di vista contrattuale che concettuale. Andrea Russo, creatore della rete di consulenza immobiliare rent to buy consulting, spiega a idealista news quali sono le principali differenze tra le due opzioni di acquisto alternativo, e come è possibile, in questo panorama già abbastanza complesso, inquadrare i neonati "Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili Introdotti dall’articolo 23 del dl Sblocca Italia.

Qual è la differenza tra rent to buy e affitto con riscatto?
Spesso si confonde affitto con riscatto (che esiste già da tempo, dai tempi di Amintore Fanfani e del suo piano casa) e rent to buy che è invece una formula alternativa di acquisto proveniente dai paesi anglosassoni. La differenze tra le due formule è concettuale e contrattuale.

Dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. Gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

E dal punto di vista contrattuale?
Sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d'acquisto. Nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero x di anni. Nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita.

Nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. Non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto Chiara dal punto di vista fiscale

L’articolo 23 dello sblocca Italia  quale dei due contratti ha normato?
L’articolo 23 del suddetto decreto ha modernizzato l’affitto con opzione di acquisto tradizionale. In primis, introducendo un elemento positivo che è l’obbligo della trascrizione del contratto d'affitto con riscatto nei registri immobiliari, come un qualsiasi contratto di compravendita o compromesso. La trascrizione vale per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.

Un secondo elemento positivo è quello di aver previsto un meccanismo grazie al quale parte delle somme corrisposte per il "godimento" del bene al momento del rogito notarile vengono imputate ad acconto prezzo. Ma ci sono anche degli aspetti negativi,

Di quali aspetti stiamo parlando?
Sicuramente quello di aver voluto ricondurre il tutto a una tipologia contrattuale a sé stante, completamente nuova dal punto di vista della giurisprudenza. Sarebbe stato più semplice ed efficace, intervenire per migliorare le tipologie già esistenti, ad esempio, rendendo trascrivibile il contratto di opzione di acquisto (così come avviene negli Stati Uniti) ed il contratto di locazione.  Inoltre, sono assenti quegli ammortizzatori e quei paracaduti che il rent to buy è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzinché di un contratto unitario.

Faccia un esempio concreto
Con un contratto unitario, se l’inquilino dopo un tot numero di anni non è in grado di andare al rogito, il contratto si dovrebbe risolvere e l’affittuario dovrebbe rilasciare l’immobile, con un’alta probabilità di arrivare a un contenzioso.

Nel rent to buy, nel caso in cui l’inquilino non fosse in grado di andare al rogito si apre per lui la possibilità di continuare con il contratto di locazione, perdendo, questo sì, le agevolazioni sul canone. O potrebbe uscire dal contratto recuperando le somme versate come acconto prezzo, semplicemente ricorrendo all’opzione prevista nel contratto di cedere la propria posizione contrattuale a un terzo soggetto.

Crede che la nuova normativa creerà un incremento di questa tipología contrattuale?
Non credo che la nuova normativa creerà un incremento di questa tipologia contrattuale. Questo perché, affinché la formula si sviluppi, deve essere sposata dagli agenti immobiliari. Il problema di un contratto che prevede un’opzione di acquisto è che non da possibilità agli agenti di percepire una commissione sulla vendita al momento della stipula del contratto, quando percepirà solo una commissione sull’affitto. Questo è iniquo per l’agente perché per concludere una compravendita con l’affitto con riscatto fa un lavoro analogo a quello realizzato per una vendita tradizionale.