L'art. 23 del decreto "sblocca Italia" ha introdotto il cosiddetto "rent to buy" , Un contratto che permette all'inquilino di optare, dopo un certo numero di anni, per l'acquisto dell'immobile scontando dal prezzo parte dei canoni già corrisposti. Ma vediamo perché quello che è conosciuto anche come "affitto con riscatto" non ha niente a che vedere con la locazione
Nello "sblocca Italia", il "rent to buy" si presenta come una nuova fattispecie contrattuale. Il legislatore ha infatti conferito a questo tipo di contratto un assetto autonomo rispetto al contratto di locazione ordinario. Non si può quindi parlare di uno "speciale" contratto di locazione
Non si tratta di un contratto caratterizzato dalla sussistenza di una speciale clausola in base alla quale il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene imputando a prezzo - in tutto o in parte - i canoni pagati. È piuttosto un contratto caratterizzato da norme specifiche, diverse da quelle proprie dei normali contratti di locazione
Sono contratti "rent to buy" tutti quei contratti dai quali sorga per il conduttore un diritto di godimento dell'immobile unitamente a un suo diritto di acquisto del bene oggetto del contratto. Questo vuol dire, ad esempio, che si può trattare di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un'opzione di acquisto o di un contratto che prevede un automatismo d'acquisto
È importante sapere e sottolinere che il "rent to buy" è un contratto diverso dalla locazione perché ad esso non si dovrebbero applicare le norme vincolistiche previste dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo. Il "rent to buy", quindi, è svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo
Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull'usufrutto, in particolare la legislazione prevede che:
- Il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto del "rent to buy", debba fare l'inventario e dare una cauzione al concedente
- Le spese e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore
- Sono a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione
- Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, il conduttore deve corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie
- Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato)
Per quanto riguarda, poi, il caso di inadempimento del conduttore, l'art. 23, comma 5, del dl 133/2014 dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento
Bisogna, infine, sottolineare che il "rent to buy", al fine della sua trascrizione nei registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile e se l'obbligo di rilascio è contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo
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1 Commenti:
Interessante articolo del sole del 24 settembre 2014 a firma Notaio Busani-Emanuela Lucchini Guastalla In sintesi gli esperti ci spiegano che siamo di fronte ad una fattispecie contrattuale nuova diversa dalla classica “locazione “ , tutta da ridefinire .
Nel nuovo contratto “ RTB “ sorge a favore del conduttore (futuro possibile acquirente ) un diritto di godimento dell'immobile abbinato ad un diritto opzionale o automatico .
Nel primo caso rientra l’ipotesi contrattuale che vede il conduttore beneficiare di un'opzione di acquisto (alla fine del periodo previsto posso a mia scelta comperare o rinunciare );
Nel secondo si appalesa un contratto ad esecuzione obbligatoria ( con il pagamento dell'ultima rata diverrò automaticamente proprietario , senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
Le premesse sono di tutto rilievo: se il contratto di Rtb non contraddistingue una locazione “qualificata “ ma un contratto “ altro ” , non dovrebbero applicarsi le norme vincolistiche ex legge 392/1978 o legge 431/1998 in particolare in tema di durata minima dei contratti, automatico rinnovo, disdetta per impedirne il rinnovo, etc..
I rapporti tra locatore-concedente e conduttore discendono direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (ndr : la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme civilistiche dell'usufrutto con tutte le conseguenze che esso comporta ('inventario iniziale oneri di custodia, di amministrazione e manutenzione ordinaria o straordinaria , le riparazioni straordinarie e le conseguenze sul proprietario che rifiuta di eseguirle o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo - in tal caso il conduttore potrebbe farle eseguire a proprie spese salvo il diritto al rimborso ) etc.
Restano poi in sospeso le problematiche legate alla eventuale procedura di sfratto (ex art.658 Cpc) se il conduttore non adempie ; oppure se il concedente debba ricorrere all 'azione esecutiva di rilascio, ex art. 2930 del Codice civile tenuto in debito conto delle conseguenze date dall’inadempimento se previste nell’atto notarile obbligatorio ; se infatti concludono gli articolisti , l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
Sintesi a cura di Ennio Rossi www.realessandro.it ,
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