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La riqualificazione degli immobili è economicamente conveniente e non avrebbe bisogno di incentivi fiscali

Il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane vale da solo più di quattro volte il Pil nazionale. Ma questa ricchezza si sta deteriorando rapidamente perché si tratta di edifici in larga parte risalenti a più di quarant'anni fa. Per ridare valore a questi immobili è necessaria una riqualificazione profonda basata sull'industrializzazione e sulla digitalizzazione dei processi, che in più è economicamente conveniente.

Ne è convinto Tomas Miorin, il direttore di Habitech (Distretto tecnologico trentino) e organizzatore di REbuild, la convention nazionale per l'innovazione della riqualificazione e gestione immobiliare che si è tenuta a Riva del Garda il 25 e 26 giugno.

Quali sono le direttrici di lavoro più importanti emerse da questi due giorni di REbuild?

Ci sono tre messaggi o direttrici principali che sono emerse in questi giorni. Il primo punto è che per estrarre valore dagli immobili è necessario un processo di riqualificazione su larga scala. Il secondo punto riguarda l'industrializzazione dei processi di riqualificazione, il terzo è l'importanza da dare alla dimensione estetica. Non bisogna pensare solo al processo, ma anche al prodotto finale. Se non si lavora anche sull'estetica del riuso, avrai sempre la divisione tra una città nuova e bella e un'altra ormai vetusta e poco interessante.

Cosa si intende per industralizzazione della riqualificazione?

Anche se mettiamo in campo la capacità di estrarre valore, le cose in Italia non si fanno perché il processo di riqualificazione è troppo lungo e troppo costoso, e funziona solo in presenza di incentivi fiscali. Per migliorare l'efficacia e l'efficienza di questo processo, per ridurre tempi e costi è necessario introdurre la tecnica, industrializzare tutto il procedimento di riqualificazione. Le direttrici per farlo sono digitalizzazione, industrializzazione, integrazione dei modelli.

L'Italia è in una situazione paradossale, da una parte c'è una crisi del settore edilizio e dall'altra parte il nostro Paese è la seconda potenza manifatturiera mondiale con eccellenze tecniche fortissime, c'è la necessità di maggiore integrazione, di un maggiore scambio di idee e di qualifiche.

In che modo questo processo di riqualificazione può aiutare il mattone ad uscire dalla crisi?

E' un po' come nel gioco del Monopoli, ad un certo punto finisci le case e finisci anche i soldi. Per continuare a giocare hai bisogno di cambiare le regole. E' importante passare da un mercato basato sulla finanza, dove quando mancano gli incentivi manca tutto, a un mercato dove la riqualificazione è economicamente conveniente.

Ci sono casi internazionali e anche italiani i quali dimostrano che riqualificare conviene, che si possono ridurre del 97% le emissioni del proprio patrimonio immobiliare e in più guadagnandoci. In Olanda si stanno sperimentando soluzioni capaci di riqualificare una casa in meno di 15 giorni con un costo capace di ripagarsi con la riduzione dei consumi. Se qualcosa è economicamente conveniente non vedo perché debba esserci un incentivo. 

 

Il fattore energetico è un requisito anche poco considerato da chi sceglie oggi una casa?

In questo caso non darei troppo colpa alla domanda, perché è compito degli operatori del settore, soprattutto da chi viene dal settore dell'innovazione, disegnare il futuro. Quando si è davanti ad un edificio totalmente inefficace dal punto di vista energetico, a volte è fin troppo facile ridurre i consumi.

Qual è il messaggio che porterete alle istituzioni?

Noi porteremo il nostro messaggio alle istituzioni, ma non dicendo “questa è la norma da cambiare”, ma facendo vedere quale sia la strada da percorrere. L'anno scorso abbiamo parlato per la prima volta di deep retrofit e quest'anno parliamo per la prima volta di industrializzazione della riqualificazione. Per avviare dei processi di riforma importanti è però fondamentale cambiare la prospettiva di lungo periodo, un ripensamento delle tecnologie e della filiera, ma soprattutto dei processi finanziari ed amministrativi.

Quale futuro per REbuild?

REbuild nasce dalla considerazione che il sistema dell'edilizia e dell'immobiliare funziona secondo un sistema assurdo, paradossale, poco attento alla qualità del processo. L'idea è iniziare a parlare di qualcosa di nuovo, anticipando delle dinamiche future. Ci piacerebbe che questo non si limitasse ai due giorni della convention, ma che REbuild diventasse una piattaforma operativa, capace di stimolare i processi di innovazione.