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Acquisto casa dal costruttore: quali sono i rischi e come tutelarsi

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Autore: Redazione

Acquistare una casa in costruzione può avere degli indubbi vantaggi - soprattutto un risparmio sul prezzo fino al 20% - ma anche dei rischi da non sottovalutare. In primis il pericolo che l'impresa fallisca e il compratore perda le somme versate in anticipo. Proprio per questa ragione è importante sapere quali sono le garanzie a disposizione del compratore e come fare per tutelarsi.

Se si ha intenzione di comprare una casa in costruzione è importante sapere che, in caso di fallimento dell'impresa edile prima della stipula dell'atto di trasferimento, solo i creditori dotati di garanzie reali sull'immobile (come ad esempio la banca che ha finanziato la costruzione concedendo un mutuo) possono far valere le proprie ragioni. Gli altri, compratori compresi, difficilmente potranno riavere indietro le somme già versate come caparra o acconto, a meno di non pagare due volte le somme già corrisposte.

Garanzie legislative per l'acquirente

L'acquirente ha però a disposizione una serie di tutele che le sono state fornite dal legislatore (dl 122 del 20 giugno 2005).

  1. obbligo garanzia fideiussoria - il costruttore è obbligato a prevdere la garanzia fideiussoria sulle somme versate in acconto dall'acquirente fino al trasferimento della proprietà. Senza la garanzia, il contratto si considera nullo. Grazie ad essa, il costruttre deve restiture all'acquirente tutte le somme riscosse. 
    La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: l'acquirente può rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione senza dover prima tentare di recuperare il credito presso il costruttore.
  2. Polizza decennale - il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa di dieci anni come garanzia del risarcimento dei danni materiali derivanti da eventuale rovina dell'immobili o da gravi difetti di costruzione. La polizza ha effetto dal momento dell'ultimazione dei lavori.
  3. Contratto preliminare d'acquisto - deve contenere i dati di acquirente e venditore (dati anagrafici, partita IVA, ecc.), l’identificazione catastale dell’immobile, la descrizione  completa delle caratteristiche tecniche, eventuali convenzioni urbanistiche, vincoli o ipoteche, i tempi massimi di costruzione e consegna, il prezzo complessivo, le modalità di pagamento, eventuali Imprese appaltatrici, gli estremi della richiesta e del permesso di costruire e i dettagli della fideiussione.
  4. Diritto di prelazione-  in caso di vendita all'asta la legge garantisce all'acquirente il diritto di prelazione se la casa è adibita ad abitazione principale.
  5. Modalità di pagamento - si segue l'andamento dei lavori: il 6% del costo totale alle fondamenta, il 12% al completamento delle strutture portanti e il 13% alle pavimentazioni. Il saldo totale avverrà al momento del rogito

I Consigli dell'Associazione dei Consumatori europei

L'Associzione europea dei consumatori ha formulato una serie di consigli per chi acquista casa direttamente dal costruttore

  • Verificare l'affidabilità dell'impresa costruttrice
  • Visitare altre case costruite dalla stessa società
  • Accertarsi che il costruttore sia coperto da fideiussione bancaria e dall'assicurazione come prevede la legge.
  • Controllare che il suolo sia effettivamente edificabile e sia di proprietà del costruttore
  • Richiedere documenti e titoli abilitativi
  • Leggere con attenzione il capitolato dove devono essere indicati tipo e qualità dei materiali ed elenco delle dittà installatrici
  • Considerare le misure reali dell'immobile