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Quo vadis, casa? Il mattone italiano tra ripresa e cambiamento

Da destra: Guerrieri,Coletti,Rubertelli,Paternesi,Peppetti,Palasciano,De Tommaso,Encinar,Lancellotti,Baccarini,Testa,Pietrolucci
Da destra: Guerrieri,Coletti,Rubertelli,Paternesi,Peppetti,Palasciano,De Tommaso,Encinar,Lancellotti,Baccarini,Testa,Pietrolucci
Autore: Redazione

Crescono livello delle compravendite e valore monetario degli scambi nel settore immobiliare, ma non tutti gli esperti intervenuti al “Quo Vadis, casa?”, il tavolo di confronto organizzato da idealista sulla casa, sono concordi nel parlare di “ripresa”.

Mercato immobiliare, è vera ripresa?

Tutti i parametri economici virano in terreno positivo, anche se la correzione è molto più evidente sulle quantità che sui prezzi. Tra le tante sfaccettature del nuovo mercato immobiliare troviamo un contesto monetario favorevole, con tassi che rimarranno bassi per il prossimo biennio, la graduale riduzione della disoccupazione e una maggiore capacità delle famiglie di sostenere i mutui.

Ma la ripresa è minacciata dai crediti ipotecari deteriorati in pancia alle banche, i cosiddetti Npl (Non performing loans), con tassi di default elevatissimi proprio nel settore delle costruzioni. L'immissione non regolata sul mercato di immobili a garanzia dei crediti andati in default rimane infatti un pericolo per il deprezzamento degli immobili.

Per questo, sia in ambito nazionale che europeo, sono state adottate misure per gestire l'enorme mola di attivi tossici. Basti pensare al decreto che ha recepito la direttiva europea 2014/17, la cosiddetta Mortgage credit directive, che ha introdotto il cosiddetto patto marciano che fornisce alle banche la possibilità, in caso di inadempimento prolungato, di mettere all'asta l'immobile a garanzia del credito. 

Le aste sono infatti l'altra faccia degli Npl e rendere sempre più snello il procedimento di esecuzione è uno degli obiettivi da raggiungere. Non a caso esiste dal 2013 un sistema di aste telematiche gestito dai notai. 

Si è parlato dell'esempio virtuoso di altri Paesi, primo fra tutti la Spagna, che ha costituito una bad bank, il Sareb (Sociedad de Gestion de Activos procedentes de Restruturación Bancaria) per assorbire gli attivi tossici delle banche, immettendo in forma graduale sul mercato gli immobili a garanzia dei crediti deteriorati.

Da destra: Guerrieri (Omi), Coletti (Banca Intesa), Rubertelli (Notariato)
Da destra: Guerrieri (Omi), Coletti (Banca Intesa), Rubertelli (Notariato)

Un’altra minaccia deriva dal peso eccessivo della tassazione sugli immobili, che ha superato dal 2011 i livelli di guardia, in un contesto di disordine amministrativo che aumenta il livello di instabilità e incertezza con un effetto devastante sulla fiducia degli investitori.

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare vede un 2018 all’insegna della ripresa del livello dei prezzi e delle compravendite stabili anche per effetto di un ipotizzabile incremento dei tassi d’interesse sui mutui. Banca Intesa è cauta sui prezzi, che rimarranno stabili per il 2018; più critica Confedilizia, per la quale i prezzi in Italia sono al palo e non si vede alcuna ripresa, anche perché l’elemento fiscale incide fortemente sulle decisioni di acquisto.

I prezzi non sono di per sé un segnale di ripresa, quindi il loro mancato aumento non preoccupa gli economisti. Piuttosto la stabilizzazione delle quotazioni non rappresenta  un parametro negativo, dal momento che riduce il rischio dell’aumento del debito delle famiglie.

Cambiamento

Ciò che è certo è che gli scenari immobiliari all’uscita dal tunnel della lunga crisi sono profondamente mutati rispetto a quelli che eravamo abituati a vedere sino al 2008, quando il numero di immobili compravenduti aveva sfondato il tetto delle 800mila unità e i prezzi avevano registrato un’impennata da bolla speculativa; 40% in soli 4 anni in alcuni mercati.

Non esiste più un solo mercato, ma tanti mercati, in cui amenta il gap tra immobili di pregio e quelli di livello più basso. Una situazione che provoca sempre più spesso fenomeni di decadimento urbano.

Da destra: Lancellotti (ADSI), Baccarini (Fiaip), Spaziani Testa (Confedilizia)
Da destra: Lancellotti (ADSI), Baccarini (Fiaip), Spaziani Testa (Confedilizia)

Sempre in questi anni, con l’avanzata della tecnologia, si è fatto strada il tema della disintermediazione di tutti i mercati, anche della casa. Nessuna categoria ne è esente: né i notai, né gli agenti immobiliari. Il fenomeno non va contrastato, ma governato: in questa ottica il notariato scommette sulle aste tra privati e avvisi certificati da notai. La categoria dei mediatori punta sull’utilità quale plus, perché “la disintermediazione c’è se non c’è utilità”. L’agente immobiliare 4.0 cambia pelle all’insegna della preparazione-formazione-informazione.

Cambia anche il modo di acquistare casa, per cui nascono strumenti negoziali alternativi come il Rent to Buy in tutte le sue varie declinazioni (help to buy, patto di riservato dominio, rent to buy sblocca italia). Formule nuove per le diverse esigenze di quella fetta sempre più ampia di soggetti colpita dalla restrizione dei criteri di erogazione dei mutui.

Ma il mercato post crisi vede un profondo cambiamento della domanda abitativa a fronte dei mutamenti sociali, demografici, economici in atto. Tra i Millennials la casa diventa bene condiviso, da cointestare; la posizione acquista più rilevanza dell’aspetto; mentre gli stravolgimenti del mondo del lavoro orientano i giovani verso l’affitto. Gli immigrati hanno un impatto sempre maggiore nel settore del credito, alimentano l’affitto e sognano una casa proprio come gli italiani. Si diffondono anche i fenomeni dell’affitto stanze e delle locazioni brevi.

Da destra: Peppetti(Abi), Paternesi(Ansa), Rubertelli(Notai), Coletti(Intesa), Spaziani Testa(Confedilizia), Baccarini(Fiaip)
Da destra: Peppetti(Abi), Paternesi(Ansa), Rubertelli(Notai), Coletti(Intesa), Spaziani Testa(Confedilizia), Baccarini(Fiaip)

Adsi, l'Associazione sulle dimore storiche, ha gettato nuova luce su un comparto che rappresenta una parte importantissima del patrimonio immobiliare italiano, in special modo se si pensa a una città come Roma. Ma la difficoltà di gestione e di manutenzione delle dimore soggette a vincolo storico si accompagna a una richiesta costante alle istituzioni di una maggiore attenzione e di un intervento fiscale di detassazione.

Infine, Quo vadis, casa? Ovvero quali sono i trend futuri del mercato immobiliare. Più immobili si concentreranno nelle mani di meno proprietari e aumento del comparto degli affitti. Riqualificazione ed efficienza energetica, incentivati come mai prima dalle risorse messe a disposizione dalla Manovra economica, sposteranno più in alto l’asticella della qualità, ma bisogna sbrigarsi a cogliere le opportunità e le nuove richieste che provengono dal mercato. 

Hanno partecipato:

ABI, Angelo Peppetti

ADSI Lazio, Filippo Massimo Lancellotti

Ansa, Monica Paternesi

Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa

Confedilizia Unione Prov. Roma, Paolo Pietrolucci

Consiglio Nazionale del Notariato, Valentina Rubertelli

Fiaip, Gian Battista Baccarini

Intesa San Paolo, Elisa Coletti

Idealista, Fernando Encinar

idealista, Vincenzo de Tommaso

idealista, Annastella Palasciano

Omi, Gianni Guerrieri