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Come calcolare il valore di mercato di un immobile

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Autore: houzz

Il quartiere, lo stato della manutenzione, la grandezza dell’abitazione, le finiture, la presenza dell’ascensore piuttosto che di un terrazzo o di un grande giardino e la classe energetica. Questi sono i fattori che normalmente vengono ritenuti più importanti e quindi valutati per definire il prezzo di un’abitazione, ma sono sufficienti? E quanto incidono veramente in percentuale sul costo? Abbiamo intervistato tre professionisti e abbiamo capito che non è semplice stabilire il valore di mercato di un immobile. Per prima cosa è necessario considerare la posizione e il contesto e poi lo stato dell’appartamento, ma tanti sono i fattori e ancora di più le variabili che possono influenzare il prezzo finale.

Ne abbiamo parlato con:

Martina Margaria, Milano Abita Srl

Enzo Ottanelli, Agenzia Immobiliare Ottanelli

Bruna Pettinari, Pettinari Agenzia Immobiliare

«Non esiste un elenco preciso che indichi quali siano i valori da considerare per definire il prezzo di un immobile – esordisce Enzo Ottanelli – poiché le variabili sono diverse e i fattori cambiano anche in relazione alla tipologia dell’immobile». A parità di condizioni, quindi, un appartamento in condominio, una villetta a schiera o indipendente avranno un valore diverso.

Ottanelli precisa: «Viene considerato anche il quartiere, la metratura, lo stato di manutenzione degli impianti, le condizioni del tetto e degli infissi. E non dimentichiamo la posizione: l’abitazione è al piano? Dove affaccia? Si trova lungo una strada rumorosa e trafficata? Vicino ha negozi o supermercati, scuole e impianti sportivi? Anche la presenza di un’ascensore influenza il prezzo e così la superficie delle eventuali pertinenze, il cui valore cambia in funzione della destinazione d’uso e delle caratteristiche del quartiere». Questo significa che il posto auto o il garage, per esempio, possono incidere in maniera differente in relazione alla facilità di poter parcheggiare in zona.

A fronte di queste variabili, Ottanelli consiglia: «Comparare almeno tre immobili simili già venduti nell’ultimo anno nel medesimo quartiere è un valido aiuto».

Non sottovalutare le spese di costruzione

Bruna Pettinari ritiene che prima di tutto influenzino sul valore le spese di costruzione: «Il prezzo di una casa è un complicato intreccio tra mercato e costi sostenuti dal costruttore. Ad esempio sul nuovo incideranno il costo di costruzione, gli oneri comunali e le spese tecniche, il costo dell’area fabbricabile o della demolizione e il ricavo d’impresa».

Al primo posto, la posizione

Definite le spese di costruzione, i successivi fattori da considerare «sono sicuramente la posizione e la zona» prosegue Pettinari. Se in un determinato quartiere o in una posizione la domanda è più alta, anche il costo sarà maggiore. «Questo fattore può incidere sul prezzo con una percentuale variabile tra il 40 e il 80%. Cosa intendo? Se parliamo di un attico in Piazza di Spagna a Roma, quindi di un immobile unico nel suo genere, è ovvio che la posizione inciderà dell’80%, mentre tutti gli altri fattori passeranno in secondo piano».

Una conferma arriva anche dall’architetto Martina Margaria: «Le variabili sono diverse, penso però che il contesto incida molto, almeno il 50%. Per esempio due appartamenti di 150 metri quadrati con uguali caratteristiche, il primo alle porte di Milano e il secondo in una delle vie più lussuose della città, possono costare 300 mila euro l’uno e 2 milioni l’altro».

Al secondo posto, lo stato dell’immobile

A seguire troviamo lo stato dell’immobile: «Può incidere tra il 20 e il 50%: questa forbice dipende dalle condizioni dell’appartamento poiché se non sono necessari lavori extra sarò disposto a spendere di più rispetto a un’abitazione dove dovrò sostenere delle altre spese per renderlo abitabile». Le fa eco Margaria: «In un’ipotetica scala di valori, al secondo posto vi è la tipologia dell’immobile e lo stato di conservazione, quindi anche se le finiture e i materiali scelti sono di pregio o no. In una casa ristrutturata questo valore può influenzare il prezzo fino al 40% in più».

Vecchia e nuova costruzione, cosa c’è di diverso?

A proposito di immobile nuovo o ristrutturato, Pettinari spiega: «Se l’appartamento è vecchio vengono valutati maggiormente i parametri antisismici, gli isolamenti termici e acustici e l’esterno della palazzina. Quando parliamo di ristrutturazione, possiamo trovarci di fronte a una casa che internamente è paragonabile a una nuova costruzione, ma esternamente fa sempre parte di una palazzina costruita in tempi più o meno remoti, con tecnologie molto spesso ormai obsolete».

Al terzo posto, la superficie

La dimensione dell’abitazione è al terzo posto, mentre al quarto vi sono altri fattori. Per esempio l’ascensore: «È importante però precisare che l’ascensore incide di poco, il 15% circa, se sto valutando un appartamento al primo piano o al piano terra; se invece parliamo di una casa in un condominio di 12 piani, avrà un’incidenza maggiore».

Rientrano negli altri valori da valutare «l’anno di costruzione, soprattutto per quanto riguarda l’antisismicità, la classe energetica e i lavori condominiali da effettuare. Questa voce può variare dal 10 al 30%» dice Pettinari.

Da provincia a provincia, tutto cambia?

Il valore che può cambiare da provincia a provincia è «quello relativo all’anno di costruzione; se in una zona ad elevato rischio sismico si prediligono nuovi immobili in quanto garantiscono una maggiore sicurezza, in zone dove non vi è rischio sismico questo parametro non viene neanche valutato» spiega Pettinari.