Milano, il mercato residenziale stabilisce i nuovi trend abitativi

Il centro di Milano si conferma frizzante dal punto di vista dell’immobiliare residenziale. Dalla ricerca “Residenziale a Milano: mercato immobiliare e trend emergenti. Analisi delle nuove iniziative e anticipazione delle tendenze dell’abitare”, realizzata dal Centro Studi di Sigest e presentata il 3 ottobre, è emerso come negli scorsi 12 mesi all’interno della Circonvallazione si stiano sperimentando i futuri trend abitativi.

Milano, prezzi e vendite nel residenziale 2017-2018

Secondo l’analisi, tra giugno 2017 e giugno 2018, entro la cerchia della linea bus 90-91, si sono rilevate 145 iniziative pari a circa 5500 unità immobiliari, di cui l’81% risulta venduto con un residuo del 19%. Solo nel corso del primo semestre 2018, le nuove iniziative sono state 26, con 38 progetti hanno ultimato la commercializzazione.

“Delle 26 nuove iniziative – ha spiegato Francesca Bombelli, responsabile del Centro Studi Sigest - circa il 73% ha meno di 50 unità abitative e solo un’iniziativa conta più di 120 unità. In totale le 26 iniziative rappresentano un totale di 976 unità, di cui il 17% insiste nel Centro, il 9% nei Bastioni e il 74% nella Circonvallazione. Le vendite 2018 – aggiunge Bombelli - sono state di 1233 abitazioni, con un incremento del 32% rispetto al 2017. Di queste, il 53% è rappresentato da prodotto già presente sul mercato nel 2017, mentre il 47% è stato immesso negli ultimi 12 mesi”.

Per quanto riguarda i valori, i prezzi  - relativi alle 107 iniziative ancora in commercio al 1 giugno 2018 - si sono attestati su una media di 10.100 euro al mq nel Centro, nella fascia dei Bastioni a 8.600 euro al mq e nella Circonvallazione a 6.550 euro al mq.

idealista/news

Residenziale Milano, stabili i valori in Centro

“Dal raffronto dei valori rilevati – spiega Bombelli - emerge una stabilità nel Centro, un incremento dei prezzi (+10%) nei Bastioni e nella Circonvallazione un incremento dei prezzi di circa il 5%. L’85 % del residuo è localizzato nella fascia della Circonvallazione”.

 In generale le iniziative considerate si trovano per il 73% nella fascia della Circonvallazione, per il 15% in Centro e per il 12% entro la cerchia dei Bastioni. La maggior parte delle unità vendute, invece, si trova nel 78% dei casi entro la Circonvallazione, nel 13% nei Bastioni, e solo nel 9% in Centro.

Milano, le previsioni per i nuovi trend abitativi nel 2018

“Abbiamo concentrato la nostra analisi alla Circonvallazione – spiega Enzo Albanese, Ceo Sigest - perché quello che accade all’interno di quest’area “fa tendenza”. Come sempre succede in ogni settore, infatti, i segmenti più gettonati e più di alto profilo sono quelli nei quali si sperimentano le soluzioni più all’avanguardia, che poi raggiungeranno anche il prodotto medio. Così sembra accadere nell’area considerata dalla nostra ricerca, che studiamo approfonditamente proprio per comprendere quali saranno i probabili movimenti dei prossimi anni”.

Quali sono le tendenze previste per i prossimi tempi? “Nel secondo trimestre 2018 – risponde Albanese - gli scambi hanno mostrato un +5,7% annuo, un trend in crescita ormai da tre anni, anche se i valori non seguono lo stesso andamento. Le transazioni normalizzate sono oltre 500 mila (Fonte Omi - Agenzia del territorio) ma i prezzi sono in calo. Milano è un caso a parte, con un +18% già nel 2016. Oggi siamo in una situazione di stabilità, con scambi in aumento intorno al 5%, e scarti di valore evidenti a seconda della location dell’immobile, a parità di qualità. Nel 2017 le transazioni cittadine sono state circa 23700, e si prevede una chiusura d’anno stabile intorno alle 24 mila. Non prevediamo impennate nelle transazioni, anche perché il numero delle costruzioni non è elevato. Una situazione in cui il prodotto è limitato, a fronte di una domanda vivace, che probabilmente avrà riflessi anche su un rialzo dei valori”.

Cosa potrebbe comportare un rialzo dei prezzi a Milano? “Considerato che il 70% delle iniziative cubano dalle 20 alle 50 unità abitative- spiega Albanese, - siamo in presenza di poche realtà con un numero di appartamenti consistente. Ciò potrebbe portare a scarsità di prodotto con conseguente incremento di valori, a fronte di una domanda abitativa che non è solo milanese, ma viene anche dall’esterno: studenti fuori sede, lavoratori in trasferta, turismo ecc. Quello che ci auguriamo è che il nuovo Pgt sappia rompere il confine della Circonvallazione, portando prodotto di qualità anche al di fuori di questa cerchia e favorendo così una migliore distribuzione di prezzi a parità di qualità, in modo da poter venire incontro alle esigenze anche economiche di tutti. Nel contempo, è necessaria una maggiore sperimentazione anche su realtà come studentati o residenze condivise, perché la domanda ormai va al di là di quella del singolo privato. Servono realtà da migliaia di posti letto che apportino un valore diverso da quello della singola unità abitativa, anche con un occhio agli investitori, sempre più interessati a questo tipo di valore”.

Come si potrebbe incentivare la creazione di questo tipo di realtà? “Rivedendo anche la visione degli incentivi- risponde Albanese. – Finora ci si è limitati a stimolare gli interventi sulla singola unità immobiliare, acquisto o ristrutturazione. Ma non ha senso, ad esempio, rendere efficiente dal punto di vista energetico un singolo appartamento in tutto un palazzo. Occorre pensare ad incentivi collettivi che puntino alla riqualificazione di interi complessi residenziali. Estendendo, poi, gli interventi a tutta la nazione. Milano è infatti il mercato immobiliare d’avanguardia in questo momento, ma non può certo trainare tutta l’Italia”.