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Milano, prezzi immobiliari più accessibili d'Europa

bubble index
Autore: floriana liuni

Milano a rischio bolla immobiliare? Niente affatto, anzi: secondo il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018, prodotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, il capoluogo lombardo è la seconda città per valutazioni particolarmente sottovalutate.

Secondo il report, che analizza i prezzi degli immobili residenziali in 20 piazze finanziarie tra le economie più avanzate, la più cara (e la più soggetta a rischio bolla) risulta Hong Kong seguita, in ordine decrescente, da Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Amsterdam e Londra. Anche i mercati di Stoccolma, Parigi, San Francisco, Francoforte e Sydney presentano forti squilibri. Le valutazioni appaiono elevate a Los Angeles, Zurigo, Tokyo, Ginevra e New York. Al contrario, i prezzi degli immobili a Boston, Singapore e Milano appaiono equi, mentre il mercato di Chicago è sottovalutato.

Milano: prezzi residenziali in moderato aumento

Milano in particolare è la città che in Europa ha prezzi residenziali più accessibili. Per acquistare un appartamento da 60 metri quadri, secondo Ubs, nella città meneghina basta lo stipendio di 5,7 anni di lavoro qualificato; il valore migliore tra tutte le città considerate in Europa. Tuttavia, l'instabilità politica e i timori riguardo politiche fiscali non virtuose potrebbero minare la domanda mettendo un freno a un recupero delle valutazioni. I prezzi hanno infatti cominciato ad aumentare solo moderatamente in centro e nelle zone adiacenti.

Il tempo necessario per vendere un immobile è comunque nettamente diminuito. Le quotazioni al netto dell’inflazione rimangono inferiori di circa il 30% rispetto ai massimi del 2007. Nonostante le condizioni di finanziamento favorevoli e la più elevata accessibilità economica in Europa, la ripresa del mercato immobiliare è solo agli inizi. In assenza di una maggiore prevedibilità del contesto politico italiano e di un’accelerazione della crescita della popolazione, non ci si aspetta un netto incremento della domanda.

prezzi capitali mondiali

Il mercato immobiliare globale

Nel corso del 2018, il boom dei prezzi delle abitazioni nelle città più importanti ha perso slancio in termini di ampiezza e intensità. Negli ultimi quattro trimestri i prezzi delle case nelle città al netto dell’inflazione sono saliti in media del 3,5%, un ritmo decisamente inferiore rispetto agli anni precedenti, ma comunque superiore alla media decennale. Le quotazioni hanno continuato a registrare una forte crescita nei principali centri economici dell’eurozona, Hong Kong e Vancouver.

Ma sono anche comparse le prime crepe nelle fondamenta del boom immobiliare: i prezzi delle abitazioni sono, infatti, scesi in metà delle città che lo scorso anno erano a rischio di bolla, di oltre il 5% in termini reali nel caso di Londra, Stoccolma e Sydney. La crisi dell’accessibilità pesa sulle prospettive Il multiplo prezzo/reddito medio delle città incluse nello studio è salito a 7,5 da 5,5 nel 2008. La maggior parte delle famiglie non può più permettersi di acquistare immobili nei maggiori centri finanziari se non può contare su un’eredità consistente. Mentre le quotazioni immobiliari diventano troppo elevate per i cittadini, negli ultimi cinque anni sono stati varati regolamenti integrativi in quasi tutte le città, che vanno dall’applicazione di tasse di bollo a misure di controllo degli affitti. Queste normative, unitamente all’inasprimento delle condizioni di finanziamento, potrebbero mettere bruscamente fine a un boom immobiliare, come dimostra il caso di Sydney. Nel complesso, la bassa accessibilità degli immobili ostacola il potenziale di crescita delle città a lungo termine e potrebbe indurre gli investitori a rivedere le loro aspettative sui futuri guadagni in conto capitale.

Diversamente dal boom di metà anni 2000 non si rilevano eccessi sul versante dei mutui e dell’edilizia su scala globale. In termini di volumi, il ritmo di crescita dei mutui in essere si è dimezzato rispetto alla fase precedente la crisi finanziaria. Ciò implica una riduzione degli eventuali danni economici che verrebbero causati da una correzione dei prezzi.

Niente panico, quindi. “Anche se molti centri finanziari rimangono a rischio di bolla immobiliare, la situazione odierna non è comparabile alle condizioni pre-crisi, - ha commentato Mark Haefele, Chief Investment Officer di UBS Global Wealth Management. - Tuttavia, consigliamo di continuare a operare con selettività sui mercati immobiliari vicini a livelli di bolla, come Hong Kong, Toronto e Londra”.

“Il rendimento totale medio sugli investimenti immobiliari nei più importanti centri finanziari dei mercati sviluppati si è attestato al 10% l’anno negli ultimi cinque anni e ha fruttato redditi da locazione e utili da aumenti dei prezzi - ha spiegato Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management. - L’attrattiva dei rendimenti nei prossimi anni viene oggi messa in discussione. Raccomandiamo di usare cautela nell’acquistare immobili residenziali nella maggior parte delle città principali dei mercati sviluppati”.