Vendita immobile da demolire, Cassazione: “Non è cessione di terreno edificabile”

Con la sentenza n. 5088, la Corte di Cassazione ha affermato che l’Agenzia delle Entrate non può riqualificare la cessione dell’immobile da demolire in cessione di area edificabile. E ha specificato che la norma individua tassativamente le ipotesi da assoggettare a imposizione e non consente alcuna interpretazione.

Il caso riguarda una contribuente che ha ceduto a una società immobiliare un vecchio edificio adibito a propria abitazione. In base all’accordo raggiunto, il pagamento doveva avvenire con la permuta di due appartamenti che l’acquirente avrebbe realizzato dalla demolizione e ricostruzione dell’immobile.

L’Ufficio ha riqualificato il trasferimento come cessione di terreno edificabile, in quanto era chiaro l’intento di abbattere l’immobile, di conseguenza il corrispettivo pattuito individuava la capacità edificatoria dell’area. Ciò ha determinato la tassazione della plusvalenza per cessione di terreno edificabile ex articolo 67 del Tuir.

Il provvedimento è stato impugnato dalla contribuente rilevando che oggetto della cessione era un fabbricato e non un’area. La Ctp ha respinto il gravame, ma la decisione è stata riformata in appello. Lamentando l’errata interpretazione della norma, l’Agenzia delle Entrate ha fatto ricorso in Cassazione.

Come prima cosa, è stato necessario esaminare l’articolo 67 del Tuir per capire se sia possibile considerare la vendita di un’area già edificata quale cessione di terreno a fronte di una riqualificazione presuntiva dell’amministrazione. Secondo la Cassazione, la norma è stata modificata con la legge 413/91 assoggettando a tassazione la plusvalenza di terreni divenuti edificabili.

Ciò che rileva è la destinazione edificatoria originariamente conferita all’area “non edificata” e non quella ripristinata, conseguente all’intervento eseguito sull’area “già edificata”. Di conseguenza, la demolizione e la successiva ricostruzione eseguita dal nuovo acquirente, sebbene con consistente ampliamento della volumetria, non autorizza l’Ufficio a una riqualificazione dell’oggetto della cessione.

La realizzazione infatti è futura rispetto alla compravendita, poiché si tratta di opere rimesse alla potestà di un soggetto diverso da chi deve subire la tassazione. Secondo i giudici, l’articolo 67 del Tuir non attribuisce alcuna rilevanza all’intenzione delle parti ovvero ai motivi che hanno giustificato l’accordo di cessione. La Suprema Corte ha poi precisato che si tratta di una norma eccezionale che non ammette interpretazione analogica.

I principi affermati sono:

• la distinzione fra edificato e non ancora edificato è alternativa e non ammette terze soluzioni;
• la cessione di un edificio non può essere riqualificata quale cessione del terreno edificabile neppure se l’edificio non assorbe integralmente la volumetria del lotto su cui insiste;
• la pattuizione di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non si può riqualificare come cessione di terreno edificabile;
• il potere generale dell’amministrazione di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione di carattere tassativo del legislatore, che nella specie ha previsto due regimi fiscali differenti per la cessione di edifici e di terreni edificabili.