Grave inadempimento del conduttore, non sempre con l’impedimento dell’accesso ai locali

Attenzione al grave inadempimento del conduttore. Vediamo i casi in cui non sussiste e quali sono gli elementi da considerare.

Grave inadempimento contrattuale

Nel caso in cui l’inquilino si rifiuti di far visionare l’immobile a un agente immobiliare non scatta necessariamente il grave inadempimento, neppure se il contratto prevede in modo esplicito la facoltà del locatore di ispezionare o far ispezionare i locali. Il grave inadempimento non scatta neanche nel caso in cui il conduttore ignori la raccomandata, le diffide scritte o le richieste verbali con cui l’agenzia sollecita l’individuazione di tre giorni alla settimana e di una fascia oraria in cui far visionare i locali ai potenziali compratori.

Con la sentenza n. 934/2019, il Tribunale di Benevento ha sottolineato che l’analisi deve essere fatta caso per caso, considerando anche la posizione delle parti.

Il caso specifico riguarda una situazione in cui il locatore è una società in accomandita semplice (Sas), nella quale l’inquilino riveste il ruolo di accomandante con una quota del 50%. Secondo il giudice, per valutare il caso, è necessario considerare che, pur con la contrarietà dell’accomandante, la Sas ha il potere di conferire l’incarico per la vendita dell’immobile locato, perché l’atto costitutivo non richiede la maggioranza dei soci per la cessione degli immobili; nella propria veste di socio, il conduttore-accomodante ha un interesse al potenziamento e alla conservazione del patrimonio della Sas (quindi può senz’altro contestare la volontà di cedere l’immobile, ma solo con gli strumenti “interni” previsti dall’ordinamento, senza poter agire “esternamente” contro un eventuale terzo acquirente); nella propria veste di inquilino, il conduttore-accomandante deve attenersi alle obbligazioni contrattuali e quindi il rifiuto di far visionare l’immobile costituisce un inadempimento, ma non “gravissimo”, come invocato nel ricorso, proprio per quella che il magistrato considera la “particolare posizione” della parte.

Grave inadempimento, risoluzione

Il locatore ha chiesto la risoluzione del contratto per grave inadempimento, ma il Tribunale ha respinto tale richiesta e ha condannato l’inquilino al rilascio dei locali. In parziale accoglimento del ricorso, ha però imposto al conduttore di consentire l’accesso nell’immobile in due giorni alla settimana.

Clausola risolutiva espressa locazione, come farla valere

Il locatore aveva richiesto la risoluzione del contratto invocando anche la clausola risolutiva espressa. Ma il giudice ha ritenuto tale parte del contratto nulla per indeterminatezza dell’oggetto, sulla base di un orientamento dato dalla Cassazione.

Con la clausola risolutiva espressa sono le parti a prestabilire che un certo inadempimento è così grave da comportare la risoluzione. Ma, affinché tale struttura giuridica funzioni, l’infrazione deve riguardare “una o più obbligazioni specificamente determinate” come rilevato dalla Cassazione 4796. Se invece si parla in modo generico di “gravi e reiterate violazioni” a “tutti gli obblighi” contrattuali, si ricade nelle regole generali dell’inadempimento.