La cessione del contratto di locazione e la fideiussione sono due strumenti importanti nel contesto degli affitti e delle locazioni immobiliari. Si parla di cessione del contratto di locazione se il locatore o il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Si parla di fideiussione nel contratto di locazione quando il locatore richiede una garanzia con la quale si assicura che l'inquilino paghi il canone pattuito.
La fideiussione per locazione è un accordo con il quale una terza parte si impegna a garantire il pagamento del canone di locazione e/o il rispetto degli obblighi contrattuali in caso di inadempienza dell'affittuario. La fideiussione offre una maggiore sicurezza al locatore, poiché, in caso di insolvenza dell'affittuario, potrà richiedere il pagamento delle somme dovute al fideiussore.
È importante notare che la cessione di contratto di locazione e la fideiussione devono essere attentamente regolate e documentate attraverso un accordo formale per garantire la validità legale. Inoltre, è essenziale rispettare le normative vigenti e le clausole specifiche del contratto di locazione originale.
Le disposizioni della Corte Suprema sulla clausola di fideiussione del contratto di locazione
La Corte Suprema ha individuato un aspetto di fondamentale importanza: bisogna verificare se la prestazione di garanzia personale viene trasferita seguendo le disposizioni degli art. 1599 e 1602 c.c.
Gli articoli 1599 e 1602 c.c. ricordano che la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore.
Questo perché il conduttore mantiene intatta la sua posizione nel rapporto individuato dallo specifico modello di contratto di locazione, rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario. Tuttavia, resta cruciale chiarire se questa surrogazione includa anche la garanzia di pagamento per canoni di locazione commerciale, accompagnando il contratto di locazione.
La nullità della fideiussione di locazione
La clausola di fideiussione nel contratto di locazione si estingue se il fideiussore non autorizza il locatore ad aspettare il pagamento da parte del conduttore inadempiente, quando le condizioni economiche di quest'ultimo si sono aggravate.
La liberazione del fideiussore per obbligazione futura, secondo l'articolo 1956 del Codice civile, è subordinata alla concessione di credito da parte del creditore al debitore senza l'autorizzazione del fideiussore e al verificarsi di condizioni patrimoniali dell'obbligato principale che mettano in dubbio l'effettiva soddisfazione del credito.
In una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso interessante riguardante l'inserimento di una garanzia fideiussoria nel contratto di locazione a carico del conduttore per il rischio di mancato pagamento del canone.
Quando si parla di contratto di garanzia, l’acquirente è coinvolto?
È necessario chiarire se l'acquirente dell'immobile locato, nonostante subentri in tutti i diritti e gli obblighi, debba essere considerato terzo anche rispetto al contratto di garanzia personale. Bisogna considerare che la fideiussione per contratto di locazione prestata a garanzia di una o più obbligazioni si estende nel tempo, salva diversa volontà negoziale.
La Corte Suprema espone il suo dettagliato ragionamento sull’argomento, tenendo conto anche del principio generale secondo il quale le garanzie, anche quelle personali, sono strettamente collegate al credito stesso e, di norma, seguono la stessa sorte e circolano insieme ad esso.
Quando la fideiussione per contratto di locazione è prestata attraverso un contratto a sé stante, la circostanza che il patto di garanzia sia stato redatto in calce a un contratto di locazione costituisce un’ipotesi di collegamento piuttosto comune, poiché è normale che il contratto di fideiussione sia indipendente dall'altro. Nonostante l'accessorietà che caratterizza la garanzia, è importante considerare che il contratto è indipendente dall'obbligazione garantita.
Esiste una convinzione dell'autonomia del contratto di fideiussione, tanto da basarsi proprio su di essa per giustificare il regime delle eccezioni che il fideiussore può opporre al creditore. Tali circostanze riguardano non solo l'obbligazione principale, ma anche il rapporto di garanzia.
Inoltre, la Suprema Corte ha sottolineato che nella fideiussione non sono scritte le componenti del contratto di locazione, ma solamente il locatore e il terzo fideiussore.
Garanzia accessoria: di cosa si tratta?
L'intersezione e la non fusione dei due accordi si basano sull'accessorietà che collega il contratto di garanzia al rapporto principale. Questa accessorietà preserva l'autonomia giuridica e soggettiva dell'obbligazione principale e di quella fideiussoria, in quanto il fideiussore rimane estraneo al rapporto richiamato dalla garanzia.
Inoltre, l'oggettiva autonomia si manifesta nella causa fideiussoria fissa ed uniforme, indipendente dall'obbligazione garantita, la quale non influisce sulla fideiussione di locazione commerciale, soggetta alle normali regole.
L'Art. 1602 c.c. rimane l'articolo chiave per la soluzione del quesito. Da esso emerge che, a meno che le parti non abbiano disposto espressamente diversamente, l'obbligo fideiussorio deriva dal contratto di locazione solo se è stato costituito parte integrante dello stesso. Pertanto, è fondamentale che la fonte e la causa dell'obbligo fideiussorio derivino dal contratto di locazione, a meno che non vi siano specifiche intese contrarie.
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Come funziona la cessione del contratto di locazione?
La cessione del contratto di locazione si completa mediante la notifica all'Agenzia delle Entrate e il contemporaneo versamento dell'imposta di registro, la quale può essere fissa o variabile a seconda che il contratto tra le parti preveda o meno un corrispettivo.
Come funziona la fideiussione per locazione?
Il subentro nella fideiussione bancaria per locazione è un contratto mediante il quale il fideiussore si impegna a pagare al creditore i debiti del conduttore, ma con la facoltà di richiedere il rimborso al garantito inadempiente successivamente. Di conseguenza, in questo caso è possibile effettuare la registrazione del contratto di locazione con fideiussione bancaria.
Come inserire la fideiussione in contratto di locazione?
La richiesta di fideiussione può avvenire da parte del proprietario dell'immobile al momento della stipulazione del contratto di locazione. In questa circostanza, l'inquilino è obbligato a fornire una somma a titolo di garanzia per i canoni di affitto futuri.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
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