Come e quando si può sfrattare un inquilino senza contratto?

Lo sfratto senza contratto d'affitto si riferisce a una situazione in cui un inquilino risiede in un immobile senza aver definito in precedenza i termini, le condizioni e i diritti legati all'affitto dell'abitazione con il proprietario. La mancata registrazione del contratto di locazione rende, infatti, tale procedura estremamente complessa dal momento che i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte non sono stati chiariti.

Per capire meglio come sia opportuno muoversi in queste situazioni, leggiamo il seguente articolo, nel quale verranno indagate non solo le procedure legali con le quali si può sfrattare un inquilino senza contratto, ma anche le tempistiche e le possibili sanzioni penali a cui si rischia di andare incontro.

Come si può sfrattare un inquilino senza contratto?

Come già anticipato, un inquilino che non paga l’affitto senza contratto rappresenta un grosso problema per il proprietario dell’immobile. In caso di mancata registrazione del contratto di affitto, infatti, il locatore non ha la possibilità di avviare la procedura ordinaria di sfratto esecutivo, con la quale si può sfruttare un inquilino con contratto. Ciò nonostante, esistono per quest’ultimo due strade percorribili:

• dimostrare la proprietà dell'immobile attraverso i documenti d'acquisto ed intraprendere una causa per l'occupazione senza titolo;
• registrare il contratto di locazione in un secondo momento per poi procedere con le modalità legali previste per lo sfratto ordinario.

Che si opti per una via o per l’altra è importante conoscere gli svantaggi connessi. Nel primo caso, l'inquilino potrebbe continuare ad occupare la casa fino al giorno della sentenza, con conseguenti ritardi e possibili complicazioni nella procedura di sfratto. Nel secondo caso, invece, bisogna considerare il rischio di incorrere in sanzioni per il ritardo nella registrazione del contratto d’affitto, il che potrebbe comportare costi aggiuntivi e una procedura più complessa.

Quanto tempo richiede uno sfratto senza contratto di locazione?

I tempi necessari per sfrattare un inquilino senza contratto sono innegabilmente più prolungati rispetto a uno sfratto regolare, che avviene invece con un contratto. Per chiarire, se si opta per un giudizio civile, con l'assistenza di un avvocato, specializzato in questo tipo di atti giuridici, la cui spesa va valutata attentamente, la procedura chiamata "restituzione senza titolo" richiede approssimativamente una tempistica di due o tre anni per completarsi.

Durante questo periodo, è chiaro che il locatario inadempiente continuerà a risiedere nell'edificio in maniera illegittima. Al contrario, se si decide di registrare il contratto in ritardo "ex post", il tempo previsto sarà inferiore, approssimativamente di un anno.

Quali sono le possibili sanzioni per la mancata registrazione del contratto?

Dopo aver visto nei casi di inquilino senza contratto come mandarlo via, è bene approfondire le sanzioni alle quali locatore e conduttore vanno incontro per la mancata registrazione dell’accordo d’affitto. In questo caso, per risolvere queste irregolarità, il proprietario ha l'opzione di procedere al ravvedimento operoso, ossia decidere di registrare il contratto presso l'ente fiscale o rettificare il canone inferiore dichiarato, nel caso di affitto non dichiarato in parte, dopo il periodo di 30 giorni stabilito per legge. In entrambi i casi, sia il locatore che il conduttore sono soggetti a sanzioni correlate al tempo impiegato per effettuare la regolarizzazione. In particolare la sanzione ridotta, come da comma 2 dell’art. 13 del D.Lgs. n. 471/97, si calcola applicando all’imposta di registro le seguenti percentuali:

• 0,1% per ritardi dal 1° al 14° giorno, oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 6,00% dal 15° al 30° giorno oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 12,00%  dal 31° al 90° giorno oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 15,00% oltre il 90° giorno e entro un anno oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 17,14%  oltre un anno ma meno di due anni oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora;
• 20,00%  oltre i 2 anni oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora.

Tuttavia, nel caso in cui la regolarizzazione avvenga immediatamente dopo la scoperta dell'irregolarità, la penalità corrisponde al 24%, oltre all’imposta dovuta e agli interessi di mora.

 

canva.com

Occupazione dell’immobile senza contratto: il locatore può richiedere un indennizzo?

Una volta che l'inquilino privo di contratto viene allontanato dalla proprietà, il proprietario dell'immobile non potrà richiedere il pagamento degli eventuali canoni di locazione che non sono stati versati. Questo perché tutti gli accordi relativi a un contratto di locazione non registrato sono privi di validità legale e non hanno alcun effetto giuridico. Tuttavia, durante il procedimento legale per l'occupazione senza titolo, il locatore potrà chiedere un'indennità di occupazione, che rappresenta un compenso per la perdita economica subita.

Va sottolineato, però, che l'importo ottenuto sarà senz’altro inferiore rispetto ad un normale canone di locazione. Visti i danni ai quali il locatore può andare incontro, è inutile dire che il contratto di locazione va sempre registrato. Inoltre, per prevenire tali inconvenienti in futuro, il proprietario dell’immobile ha anche la possibilità di consultare online il cosiddetto registro degli inquilini morosi.

Esempio di contratto di locazione

Ecco di seguito un esempio di contratto di locazione, reperibile online in formato sia PDF che Word:

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

Il Sig./La Sig.ra ………… nato/a a ……… il ………… C.F. ……….., residente a ………… di seguito denominato/a, per brevità, “Locatore” E Il Sig./La Sig.ra ……… nato/a a ……….. il ………… C.F. …………, residente a ………… di seguito denominato, per brevità, “Conduttore”

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’immobile ad uso abitativo di sua esclusiva proprietà sito in…. in Via …..piano….. , censito al NCEU del Comune di …. al foglio …. , categoria …. , classe…., rendita catastale € ….

L’immobile viene consegnato come visto e piaciuto tra le parti all’atto della consegna del bene. (inserire riferimento a inventario da allegare se l’immobile è arredato)

L’immobile sarà adibito ad uso esclusivo del Conduttore.

La locazione è regolata dalle seguenti concordate pattuizioni:

1) DURATA

La durata della locazione è stabilita in ……… con decorrenza dal …..al …..

2) RECESSO DEL CONDUTTORE

Il Locatore riconosce espressamente al Conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo dal contratto anche prima della scadenza stabilita, dandone avviso al Locatore mediante lettera raccomandata da inviarsi con un preavviso di almeno 10 giorni dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione. I giorni di preavviso saranno conteggiati a partire dalla data di invio della raccomandata A.R.

3) CANONE

Il canone mensile di locazione, escluse le spese di condominio ordinarie e di riscaldamento, viene consensualmente determinato tra le parti in € …..,00 (xxx/00) mensili che il Conduttore si obbliga a corrispondere entro il giorno 5 di ogni mese, mediante bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente con codice IBAN ….., in essere presso la Banca …….. intestato al Locatore. Sono a carico del Conduttore la tassa comunale di smaltimento rifiuti nonché le utenze di luce, gas, acqua e telefono.

4) DEPOSITO CAUZIONALE

A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il contratto, il Conduttore rilascia al Locatore un deposito cauzionale, fruttifero di interessi legali, per l’importo di €…. (XXX/00). Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione entro 48 ore dalla riconsegna dell’immobile, previa verifica dello stato dell’immobile e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

5) STATO LOCATIVO

Il Conduttore dichiara di avere visitato l’immobile locato e di riceverlo in consegna con il ritiro delle chiavi e dichiara inoltre che l’immobile è in buono stato locativo ed idoneo all’uso convenuto. Si impegna, altresì, a rispettare e far rispettare da propri familiari o domestici le norme del regolamento dello stabile, ove esistenti, che il Locatore si impegna a consegnare al momento della stipula del contratto. Si impegna inoltre ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini formalmente comunicate dal Locatore. Il Locatore dichiara che l’appartamento è in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e gli impianti sono conformi alla normativa vigente. Eventuali vizi dell’immobile e/o dei suoi impianti dovranno essere comunicati per iscritto, dal Conduttore al Locatore, entro 30 (trenta) giorni dalla consegna dell’immobile, ovvero dalla loro scoperta ove occulti. L'unità immobiliare viene consegnata pulita e in ottima condizione. La stessa verrà restituita al termine della locazione nello stesso stato in cui è stata consegnata, salvo il normale deperimento legato all’uso e senza obbligo per il Conduttore di tinteggiatura e di effettuazione di interventi di qualsivoglia natura a meno che i danni riportati non siano notevoli.

6) MUTAMENTO DI DESTINAZIONE E MODIFICHE

L’immobile è locato ad esclusivo uso di abitazione del Conduttore che si obbliga a non mutarne la destinazione anche solo parzialmente o temporaneamente. Ogni aggiunta o modifica che non possa essere eliminata senza danneggiare l’immobile non potrà essere effettuata dal Conduttore senza la preventiva autorizzazione scritta del Locatore e comunque resterà a beneficio dell’immobile senza che nulla sia dovuto al Conduttore, neanche a titolo di rimborso spese.

7) RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE E MANUTENZIONE

Le riparazioni di cui all’art. 1576 cod. civ. (Mantenimento della cosa locata in buono stato locativo) e 1609 cod. civ. (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino) sono a carico del Conduttore. Se il Conduttore non provvederà tempestivamente potrà provvedervi il Locatore ed il relativo costo dovrà essergli rimborsato entro 30 (trenta) giorni dall’avvenuta riparazione. Qualora l’immobile locato dovesse necessitare di riparazioni che non sono a carico del Conduttore, secondo le norme del Codice civile e della prassi locativa, questi è tenuto a darne avviso scritto al Locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti il Conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al Locatore.

8) ESONERO DI RESPONSABILITA’ 

Il Conduttore esonera espressamente il Locatore per ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli dal fatto doloso o colposo di terzi, quali ad esempio i condomini dello stabile o il portiere, e comunque di terzi in genere, anche in caso di furto.

9) REGISTRAZIONE E BOLLI

Le spese di registrazione del presente contratto, ove previste, sono a carico delle parti al 50%. Sono a totale carico del Conduttore i bolli del presente contratto e i bolli delle quietanze.

10) MODIFICHE

Qualunque modifica al presente contratto dovrà risultare sempre da atto scritto. Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto si rinvia alla legge 09/12/1998 n. 431, alla legge 27/07/1978 n. 392 ed agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.

11) TUTELA DATI PERSONALI

 Il Locatore ed il Conduttore, ai sensi del Decreto Legislativo 196/2003, si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad ogni adempimento connesso col rapporto di locazione.

12) ESIGENZE DEL CONDUTTORE (ARTICOLO DA COMPLETARE IN CASO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA) […….]

13) FORO COMPETENTE

Per qualsiasi contestazione, le parti concordano che il Foro competente sia in via esclusiva quello di Potenza.

Letto, approvato e sottoscritto

Fatto in triplice originale in ……., lì ………..

IL LOCATORE IL CONDUTTORE

Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 Codice civile le parti approvano specificatamente i seguenti punti: 3 (Recesso del Conduttore), 20 (Foro competente).

 IL LOCATORE IL CONDUTTORE

 

canva.com

Potrebbe anche interessarti

Quanto tempo ci vuole per sfrattare un inquilino senza contratto?

Il tempo necessario per sfrattare un inquilino senza contratto può variare significativamente a seconda della legislazione e delle procedure legali del paese o dello stato in cui si trova l'immobile. La mancanza di un contratto regolare può complicare il procedimento e allungare i tempi a 2 o 3 anni rispetto a un normale sfratto con un contratto valido. Inoltre, la presenza di minori può aggiungere ulteriori considerazioni e requisiti legali.

Cosa si rischia se si affitta in nero?

Il proprietario che affitta l’immobile in nero va incontro a sanzioni penali e fiscali, imposte dall'Agenzia delle Entrate, le quali variano a seconda di diversi fattori, tra cui la gravità dell'infrazione, la durata della mancata registrazione del contratto e altri requisiti formali specifici per il caso in questione. Queste ultime possono includere multe o altre penalità finanziarie e possono variare notevolmente a seconda delle normative e delle leggi fiscali del paese in cui si trova l'immobile.

Come sfrattare un inquilino in nero?

Se il proprietario desidera sfrattare l'inquilino in nero, sarà necessario che si rivolga al proprio avvocato per intraprendere una causa ordinaria. Questa procedura, nota come "causa restitutoria" nel gergo legale, sarà più lunga rispetto a un normale sfratto dal momento che seguirà le norme generali previste per i casi di locazione in mancanza di un contratto valido.