La pratica di non registrare i contratti di locazione è ancora diffusa, specialmente quando si affitta un immobile a studenti universitari o con contratti a breve termine. In queste situazioni, il contratto non ha una forma concreta, esiste solo un accordo verbale tra le parti.
Mancando la documentazione, il locatore non ha la possibilità di chiedere il pagamento dei canoni arretrati, né tantomeno lo sfratto per morosità del conduttore. Bisogna ricordare che avere un contratto d’affitto non registrato comporta dei rischi anche per l’inquilino e non solo per il proprietario.
In questi casi, tuttavia, è sempre possibile conservare la prova dei pagamenti per presentarla in futuro di fronte a un giudice e tutelarsi consultando preventivamente l’elenco degli inquilini morosi recidivi. In questo articolo vengono illustrati i rischi a cui si espone chi decide di optare per un contratto di locazione non registrato.
È possibile sfrattare un inquilino moroso se il contratto non è registrato?
Un requisito essenziale per la validità di un contratto di locazione, sia per uso abitativo che commerciale, è la sua registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione è un obbligo civile del locatore, secondo quanto stabilito dall'articolo 13 della legge 431/1998, che deve essere effettuato entro un termine perentorio di 30 giorni. La mancata registrazione porta alla nullità del contratto di locazione non registrato ai sensi dell'articolo 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, con la conseguenza che se l'affittuario non paga il canone, non può essere sfrattato.
La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 10498/2017, stabilisce che la registrazione tardiva del contratto di locazione produce un effetto retroattivo che "sana" il contratto fin dall'inizio. Quindi è possibile regolarizzare il contratto d’affitto non registrato pagando le sanzioni al fine di renderlo idoneo per lo sfratto.
Se il contratto di locazione non viene registrato, è necessaria la restituzione dei canoni, inoltre secondo la normativa vigente, il contratto è considerato nullo. Non sono previste sanzioni fiscali, ma si tratta di una nullità negoziale di natura giuridica. In caso di nullità, il locatore potrebbe essere obbligato a restituire i canoni di locazione, poiché il conduttore potrebbe far valere la nullità come motivo per non effettuare il pagamento dei canoni.
Sfratto contratto non registrato: come fare per mandare via l’inquilino?
Secondo l’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004, i contratti di locazione, sia ad uso abitativo che non abitativo, devono essere registrati e l'imposta di registro deve essere corrisposta.
Se un contratto non viene registrato, è considerato nullo ai sensi di legge, il che significa che non ha validità giuridica. Di conseguenza, chi occupa un immobile in base a un contratto non registrato è considerato un occupante abusivo, e il proprietario non ha il diritto di richiedere il canone di locazione stabilito nel contratto non registrato.
Inoltre, il proprietario di un appartamento dato in locazione tramite un contratto non registrato non può avviare la procedura di sfratto per morosità, poiché questa richiede l'esistenza di un contratto di locazione valido tra le parti. Invece, il proprietario dovrà intraprendere una causa ordinaria con l'assistenza di un avvocato, per ottenere la restituzione dell'immobile in base all'occupazione abusiva dell'inquilino. Tale procedura comporta tempi più lunghi e costi aggiuntivi.
Nel giudizio ordinario, il proprietario non potrà richiedere il pagamento dei canoni indicati nel contratto (che è considerato nullo dal punto di vista legale), ma potrà chiedere un risarcimento per il danno subito per non aver potuto usufruire del proprio immobile durante l'occupazione abusiva. Di solito, il giudice calcola il risarcimento basandosi sui canoni praticati per immobili simili nella stessa zona.
Quali sono le conseguenze di un contratto non registrato?
Nel caso in cui il contratto di locazione non sia registrato, l'obbligo di registrazione spetta al locatore. Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento dell'imposta di registro sia al locatore che all'inquilino. Pertanto, oltre al canone di locazione, l'inquilino potrebbe trovarsi a dover pagare anche il 50% dell'imposta di registro.
Questa situazione può comportare alcune conseguenze per l'inquilino:
- aumento del canone di locazione: il proprietario può aumentare il canone in quanto non vi è alcuna norma che lo regoli in un contratto non registrato;
- richiesta di abbandono dell’appartamento senza motivazione e senza preavviso: non esistono tutele per un contratto nullo.
È importante considerare che l'inquilino non si trova mai in una posizione di vantaggio rispetto al proprietario. Inoltre, intraprendere azioni legali, smettere di pagare l'affitto o decidere di rimanere nell'appartamento comportano costi e difficoltà da affrontare.
La mancata registrazione del contratto e la questione dell'affidabilità del proprietario sono elementi da tenere in considerazione. La scelta di non stipulare o registrare il contratto può essere indicativa della scarsa affidabilità del proprietario.
Chi suggerisce di evitare la registrazione del contratto o non ne informa l'inquilino è possibile che stia ingannando l’interlocutore e potrebbe anche proporre un immobile con problemi di manutenzione. È probabile che chi sceglie di risparmiare sull'imposta di registro, pur richiedendo un canone di locazione elevato, faccia altrettanto sullo stato generale dell'appartamento, i suoi impianti, le finiture e altro ancora.
L'inadempimento nella registrazione del contratto di locazione, la mancata dichiarazione completa del corrispettivo e il mancato o ritardato pagamento dell'imposta di registro costituiscono violazioni che comportano l'applicazione di una sanzione amministrativa: di seguito le differenti violazioni con le rispettive sanzioni.
Violazione | Sanzioni |
Omessa o tardiva registrazione del contratto | dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta |
Occultamento, anche parziale, del canone | dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato |
Tardivo pagamento dell’imposta | 30% dell’imposta versata in ritardo
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Cosa succede se il contratto di locazione non è registrato?
Sottoscrivere un contratto di locazione non registrato implica l'applicazione di sanzioni amministrative considerevoli, che vanno dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta per il contratto non registrato o registrato in ritardo rispetto ai termini previsti.
Come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto?
Il proprietario dell'immobile avrà la facoltà di avviare una procedura legale per ottenere lo sfratto per finita locazione o contratto non registrato; tuttavia, dovrà ricorrere all'assistenza di un avvocato. Tale causa potrebbe essere più complessa e richiedere più tempo rispetto a una semplice azione di sfratto.
Quando non si può sfrattare l’inquilino senza contratto?
Il provvedimento di sfratto non può essere eseguito in presenza di un inquilino privo di contratto. Nel caso in cui vi sia un affitto non regolare o non dichiarato, non è consentito avviare la procedura di sfratto.
Come sanare un contratto di locazione non registrato?
La registrazione ritardata del contratto può essere regolarizzata attraverso l'opzione del ravvedimento operoso, mediante il pagamento delle imposte dovute, delle relative sanzioni e degli interessi di mora calcolati al tasso annuo vigente.
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