IMU e multiproprietà: tutto quello che devi sapere

Il contratto di multiproprietà viene stipulato tra il consumatore, definito come una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale, e il professionista, inteso come persona fisica o giuridica operante nell'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, o il suo intermediario. Come ogni altro negozio simile, questo contratto deve essere redatto per iscritto, pena la nullità.

Nel dettaglio, la multiproprietà immobiliare implica l'acquisto collettivo di un fabbricato e la condivisione della proprietà tra tutti gli acquirenti. Il diritto di risiedere nell’immobile in questione è garantito ad ogni comproprietario solo in specifici periodi dell'anno, secondo una rotazione prestabilita e riportata all’interno dell’accordo firmato. Trattandosi di un contratto siglato da più parti, è naturale chiedersi qual è il soggetto tenuto al versamento dell’IMU sulla multiproprietà. Tale dubbio è piuttosto comune tra i soggetti che optano per questa soluzione immobiliare ma, consultando la normativa di riferimento, è possibile rintracciare la responsabilità di tale versamento.

Cosa sono le case multiproprietà?

Prima di parlare di soggetto passivo IMU della multiproprietà, è opportuno capire esattamente di che tipo di negozio giuridico si tratta. Il contratto di multiproprietà rappresenta un accordo mediante il quale un fornitore, a titolo oneroso, concede a un consumatore il diritto di usufruire in modo parziale di un bene immobile per un periodo specifico.

Le case multiproprietà sono regolamentate dal:

• Codice del Turismo, precisamente dal lgs. 79/2011, che consente a diversi acquirenti di fruire esclusivamente, ma in momenti diversi, di un determinato immobile. Al momento della stipula, vengono definiti i turni per l'utilizzo dell'immobile, permettendo a ciascun multiproprietario di goderne in modo esclusivo durante il proprio periodo assegnato;
• Codice del Consumo, ovvero dallgs. 206/2005, ove l'articolo 69 lo definisce come un accordo di durata superiore a un anno, attraverso il quale un consumatore ottiene a pagamento il diritto di utilizzare uno o più alloggi per pernottamenti in periodi multipli di occupazione. Inoltre, secondo l'art. 72 del medesimo codice, le clausole del contratto sono parte integrante e sostanziale, modificabili solo con l'accordo esplicito delle parti o in circostanze eccezionali e imprevedibili indipendenti dalla volontà dell'operatore.

Dunque, ogni singolo acquirente della multiproprietà immobiliare, al momento della firma del contratto, sceglie il periodo dell'anno che preferisce, con l'ulteriore dettaglio che il prezzo può variare a seconda del periodo prescelto. Durante i restanti periodi dell'anno, l'immobile è disponibile per altri utilizzatori, configurando così una pluralità di diritti sulla stessa unità abitativa, noti come "proprietà turnaria". In questo contesto, si afferma che il singolo acquirente ottiene un diritto reale caratterizzato da:

• pienezza;
• esclusività;
• trascrivibilità;
• opponibilità;
• durevolezza;
• godimento a turni;
• possibilità di alienare il diritto tramite successione o cessione.

Ogni contratto di multiproprietà deve includere l'identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna parte, nonché la data e il luogo di conclusione dell'accordo. Esistono tre tipologie principali di modelli per disciplinare la multiproprietà immobiliare: residenziale o semplice, alberghiera e societaria o azionaria.

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Chi paga l’IMU della multiproprietà?

L'imposta municipale unica (IMU) applicata agli immobili in multiproprietà (ossia quelli sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale) deve essere versata dall'amministratore del bene. In questo contesto, l'amministratore è autorizzato a prelevare l'importo necessario dal fondo comune per il pagamento dell'IMU, assegnando le quote ai singoli titolari dei diritti attraverso l'addebito nel rendiconto annuale.

Il Decreto-legge del 6 marzo 2014 n. 16 ha riproposto retroattivamente, sia per l'IMU che per la TASI, le disposizioni valide per l'ICI. Di conseguenza, è stato stabilito che per i beni immobili con diritti di godimento a tempo parziale, come definiti dall'articolo 69 del D.lgs. 206/2005 (dove è possibile rinvenire i contratti di multiproprietà), il versamento dell'IMU è responsabilità dell'amministratore del bene.

Anche per quanto riguarda la TASI, è stato stabilito fin dalla sua istituzione che per i locali in multiproprietà, il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento (l’amministratore). Analogamente all'IMU, l'amministratore si rivolgerà ai singoli proprietari in base alle quote di possesso.

In altre parole, l'amministratore del bene è tenuto al versamento dell’IMU della multiproprietà ed è quindi autorizzato a prelevare l'importo necessario per il pagamento dell'IMU e della TASI dal fondo comune, poiché il soggetto passivo IMU della multiproprietà rimane il singolo titolare dei locali.

Chi paga IMU quando la casa è in comproprietà?

La comproprietà si verifica quando uno o più individui detengono congiuntamente lo stesso diritto di proprietà su un bene. Nel caso in cui più persone siano comproprietarie di un immobile, ciascuna è soggetta a tassazione proporzionalmente alla sua quota di proprietà. In altre parole, l'Imposta Municipale Unica (IMU) è addebitata a ciascun comproprietario in base alla sua percentuale di possesso.

Ad esempio, se un marito e una moglie in comunione dei beni possiedono un immobile in comproprietà, ognuno di loro sarà tenuto a versare il 50% dell'IMU. Al contrario, se ci sono tre eredi, ognuno con una quota del 33%, ciascuno di loro dovrà contribuire con un terzo dell'imposta. La multiproprietà è una particolare forma di comproprietà immobiliare.

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Calcolo dell’IMU della multiproprietà

Nel caso di comproprietà immobiliare, l'imposta calcolata, al netto di eventuali detrazioni, deve essere distribuita equamente tra i proprietari, considerando le quote di proprietà stabilite nell'atto notarile di compravendita o nella dichiarazione di successione in caso di eredità.

Per le multiproprietà si applica sostanzialmente lo stesso ragionamento: l'importo risultante dev'essere ripartito tra i vari proprietari in base alle rispettive quote di possesso.

Il calcolo dell’IMU della multiproprietà implica la valutazione dei seguenti elementi per la determinazione della base imponibile:

• rendita catastale dell'immobile;
• coefficiente applicato;
• aliquota stabilita dal Comune, reperibile sul portale del Ministero dell'Economia.

Per i fabbricati censiti in catasto, la base imponibile è ottenuta considerando il valore dell'immobile. Questo valore si determina applicando alla rendita catastale, rivalutata del 5%, i moltiplicatori (coefficienti catastali) appropriati. La formula per calcolare l'IMU è quindi: Rendita Catastale + 5% x Coefficiente Catastale.

L'imposta dovuta sugli immobili diversi dall'abitazione principale si paga, come consuetudine, in due rate annuali. La prima, chiamata acconto IMU, doveva essere versata entro il 16 giugno, mentre il termine ultimo per il pagamento della seconda rata è il 16 dicembre 2023. A tal riguardo è bene sapere che, il giorno 16 dicembre è sabato e, pertanto, è possibile effettuare il versamento entro il lunedì 18 senza incorrere in sanzioni.