Multa per mancata revisione della caldaia: responsabilità e importi

L'implementazione delle disposizioni del d.P.R. 74/2013, che regolamenta le operazioni di controllo e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici, ha reso imperativa per tutti la revisione delle caldaie. La necessità di esaminare e monitorare lo stato degli impianti di riscaldamento mira a prevenire potenziali incidenti associati a malfunzionamenti e all'invecchiamento naturale dei sistemi, con l'obiettivo evidente di migliorare l'efficienza energetica.

Nel caso in cui non vengano eseguiti i controlli obbligatori previsti dalla normativa, c'è il rischio di incorrere sanzioni amministrative piuttosto salate. L'importo della multa per mancata revisione della caldaia può oscillare da una cifra minima di 500 euro fino a un massimo di 3000 euro. Vediamo dunque, nello specifico, cosa sancisce la normativa sui controlli degli impianti, come vengono effettuati gli accertamenti dell'avvenuta revisione e chi è tenuto a pagare le eventuali sanzioni.

L’obbligo di revisione della caldaia

La revisione della caldaia implica una serie di test diagnostici che consentono di valutare dettagliatamente lo stato generale dell'impianto, verificando il corretto funzionamento delle sue componenti. Questa operazione periodica è essenziale per garantire la sicurezza dell'apparecchiatura e prevenire il rischio di anomalie o guasti. Il "check-up" degli impianti termici comprende due interventi principali:

• manutenzione ordinaria: comporta una scrupolosa verifica dei parametri di funzionamento e delle regolazioni della caldaia, seguita da un attento intervento di pulizia del sistema. Durante questa operazione, vengono esaminate le parti della caldaia maggiormente soggette al deterioramento a causa dell’uso intensivo e ripetuto dell’apparecchio;
• controllo dei fumi: mira a valutare la sicurezza e l’efficienza energetica dell’impianto, analizzando la combustione dei fumi. Questo tipo di verifica consente di determinare i valori di tiraggio della caldaia, la regolazione del bruciatore e la temperatura dei fumi di combustione, misurando anche i livelli inquinanti.

Ai sensi del d.P.R. n.74/2013, il controllo dei fumi di scarico è obbligatorio e, pertanto, in determinate circostanze, è possibile incorrere in una sanzione per mancata revisione della caldaia. La cadenza con la quale è necessario effettuare questo controllo non è più annuale ma dipende principalmente dalla tipologia di impianto e dalla potenza termica di ciascun apparecchio. Le informazioni sulla revisione vengono generalmente inserite nel libretto di istruzioni.

Per la manutenzione ordinaria della caldaia, invece, non è previsto un vero e proprio obbligo annuale. Tuttavia,  è consigliabile seguire le indicazioni fornite dal tecnico responsabile dell'installazione della caldaia, il quale avrebbe dovuto specificare le tempistiche ottimali per eseguire i controlli necessari. In assenza di informazioni da parte dell'installatore, è possibile fare riferimento al manuale d'uso e manutenzione fornito dal produttore o seguire le tempistiche stabilite dalle direttive UNI (Ente Italiano di Normazione) e CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano).

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Cosa succede se non si fa la revisione alla caldaia?

La revisione della caldaia deve essere eseguita esclusivamente da tecnici autorizzati che, oltre ad effettuare il controllo in sé, si occupano di fornire al responsabile la documentazione necessaria per attestare il corretto funzionamento e la conformità legale dell'apparecchio. La certificazione obbligatoria dei controlli comporta l'annotazione della revisione effettuata dal tecnico nel cosiddetto libretto della caldaia. Inoltre, il manutentore redige un rapporto tecnico e allega il bollino che attesta la conformità dell'apparecchio. Nello specifico, si tratta di:

• bollino blu per impianti con potenza inferiore a 35 kW;
• bollino verde per caldaie con potenza da 35 a 350 kW.

In assenza di corretta revisione, i proprietari possono incorrere in alcune sanzioni disciplinate dal d.lgs. 192/2005. 

Tipo di Sanzione	Importo Minimo (€)	Importo Massimo (€)
Mancata revisione della caldaia (d.lgs. 192/2005)	500	3.000
Mancanza del libretto dell'impianto	500	600
Spese di controllo/oneri per effettuare la manutenzione non effettuata precedentemente	50	200

 

Come si evince dalla tabella, il rischio di incorrere in una multa per mancata revisione della caldaia si verifica anche quando il proprietario o l’inquilino dell’immobile non dispone del libretto dell’impianto. Inoltre, è possibile che il responsabile sia tenuto a sostenere le spese per sanare la mancata manutenzione della caldaia degli anni precedenti ed effettuare le revisioni non fatte.

A tal riguardo, è fondamentale sapere che la multa relativa alla revisione della caldaia è retroattiva o meglio, la mancata esecuzione della manutenzione obbligatoria dell’impianto e le eventuali irregolarità del libretto tecnico possono comportare l'applicazione di sanzioni che prevedono vecchie revisioni non effettuate. Ma cosa significa esattamente?

La retroattività delle multe per mancata revisione della caldaia implica che non è sufficiente effettuare solo l'ultima revisione per essere esonerati dalle sanzioni. È essenziale avere a disposizione la documentazione di tutte le revisioni precedenti; in caso contrario, verranno applicate multe per ogni manutenzione della caldaia saltata negli anni precedenti. Si è esenti solo per le revisioni precedenti agli ultimi 5 anni poiché, le relative sanzioni si considerano cadute in prescrizione. Questo scenario potrebbe comportare il pagamento di cifre considerevoli e, per questo, è necessario osservare attentamente le norme in vigore.

Da ultimo, ma non per importanza, è opportuno evidenziare che l'omissione dei controlli in questione non comporta solamente la possibilità di incorrere in sanzioni amministrative, bensì espone a rischi significativi quali fughe di gas, incendi, cortocircuiti e potenziali esplosioni della caldaia.

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Chi controlla se ho fatto la manutenzione della caldaia?

L'installatore responsabile della caldaia deve inviare al Catasto degli Impianti Termici (CIT) le informazioni aggiornate del libretto durante la revisione. Tuttavia, il controllo delle revisioni è responsabilità delle singole Regioni che, sulla base di piani di ispezione, effettuano ispezioni periodiche attraverso campagne di controlli a campione.

Tali ispezioni sono rivolte, in particolare, a chi non è in regola con il pagamento del bollino blu o non ha fornito i dati sull'esito del controllo dei fumi del sistema di riscaldamento.

Chi paga la multa per mancata revisione della caldaia?

Quando si tratta di sanzioni per mancata revisione della caldaia è necessario stabilire le responsabilità dei controlli degli impianti. La regola generale è che il responsabile della manutenzione è tenuto a pagare la multa per mancata revisione della caldaia e, nella maggior parte dei casi, si tratta proprio del proprietario di casa.

Tuttavia, nel contesto di un'abitazione in affitto, è cruciale comprendere se l'onere di effettuare le ispezioni obbligatorie ricada sull'affittuario o sul proprietario. Ebbene, l'art. 1576 c.c. regola la suddivisione delle spese tra il locatore e il locatario, stabilendo che:

• il proprietario è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie durante il periodo di locazione per garantire all'inquilino di usufruire dei beni messi a sua disposizione. Ad esempio, il locatore è responsabile dellasostituzione della caldaia o dei suoi componenti se risultano inefficaci a causa dell'obsolescenza dell'impianto o del deterioramento delle sue parti;
• l'inquilino, a meno che non sia diversamente concordato, deve assumersi tutte le spese relative agli interventi di “piccola” manutenzione e conservazione dei beni forniti dal proprietario di casa. Pertanto, se l’inquilino non fa la manutenzione della caldaia e, nello specifico, non si occupa dei controlli ordinari e relativi ai fumi, le conseguenze rientrano nell’ambito della sua responsabilità.

Infine, nel caso di un immobile con impianto di riscaldamento centralizzato, la responsabilità della manutenzione è affidata all'amministratore di condominio.