Come funziona il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione?

Il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione comporta la richiesta di un nuovo permesso di costruire. Ciò è dovuto al fatto che, generalmente, questi spazi non rientrano nel calcolo delle superfici residenziali e delle volumetrie approvate in sede di rilascio del permesso originario. Cerchiamo dunque di capire come effettuare questa modifica, perché richiedere una pratica edilizia e qual è il costo del cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione facendo riferimento alla normativa vigente ed alla giurisprudenza prevalente.

Cambio di destinazione d’uso: considerazioni preliminari

Ogni volta che si intende utilizzare un immobile o singola unità per scopi diversi da quelli per cui sono stati originariamente destinati ed accatastati, è necessario procedere con il cambio di destinazione d’uso. Questa modifica è obbligatoria anche nel caso in cui non sono previsti interventi che incidono sulla struttura del fabbricato né ristrutturazioni interne.

Tale procedura può riguardare le diverse categorie funzionali individuate dal D.PR. 380/01, ovvero la destinazione d’uso residenziale, produttiva e direzionale, commerciale, rurale e, naturalmente, residenziale. A tal riguardo, bisogna specificare che in linea generale, se il cambio di destinazione avviene all’interno della medesima categoria funzionale, è sufficiente munirsi della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

La situazione cambia nel caso di modifiche che comportano il passaggio da una categoria funzionale all'altra. Un esempio è il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione, che secondo la sentenza n. 848 del 14 aprile 2023 del TAR Campania è considerato un cambio rilevante dal punto di vista urbanistico e richiede quindi un Permesso di costruire anziché la SCIA.

Lo stesso principio si applica ad altri scenari, come il passaggio da un edificio produttivo a un uso residenziale o da un laboratorio artigianale a un negozio di abbigliamento. In questi casi, è necessario ottenere un permesso di costruire anziché fare affidamento alla sola Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Quando è vietato il cambio di destinazione d’uso?

Il cambiamento di destinazione d'uso non è sempre praticabile a causa delle limitazioni imposte da vincoli strutturali e dalla normativa di riferimento. Ad esempio, vi sono diverse restrizioni per chi desidera modificare l'uso di locali interrati (Decreto Legislativo 81/08, articolo 65).

Come cambiare la destinazione d’uso del garage in abitazione

Per capire come cambiare la destinazione d’uso di un garage è necessario fare alcune precisazioni poiché le procedure possono cambiare in base alla “destinazione d’arrivo”, ovvero se si desidera rendere il garage residenziale o adibirlo ad altri scopi.

Secondo la giurisprudenza, il caso del cambio di destinazione d’uso da garage ad è da ritenere urbanisticamente rilevante a fronte della distinzione tra locali effettivamente abitabili e spazi "accessori". In altre parole, il cambiamento di destinazione d'uso da locali accessori a vani ad uso residenziale (come nel caso della trasformazione di un garage in appartamento) costituisce una modifica edilizia con impatti sul carico urbanistico, il che rende necessario l'ottenimento di una nuova pratica edilizia (un nuovo Permesso di costruire), anche in assenza di lavori sostanziali.

Pertanto, per procedere con il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione è necessario richiedere il Permesso di costruire. La nuova pratica edilizia si rende necessaria perché, indipendentemente dai dettagli igienico-sanitari relativi all'abitabilità del locale, il cambio d’uso da garage a abitazione si configura come unampliamento della superficie residenziale e della volumetria autorizzate con il Permesso di costruire originario, dal momento che gli spazi accessori (come il garage) non vengono generalmente considerati come superficie residenziale.

Al contrario, ad esempio, la trasformazione del garage in un magazzino o deposito, con o senza interventi edilizi, non modifica la natura di spazio accessorio del garage e, in quanto tale, rimane un’area non destinata alla permanenza di persone.

canva.com

Trasformare il garage in appartamento: i rischi

È utile notare che il garage trasformato in abitazione può diventare un abuso edilizio, ovvero un illecito amministrativo anche configurabile come reato penale, con conseguente possibilità di incorrere in un'ordinanza di demolizione. Nello specifico, l’abuso si verifica quando gli interventi edilizi vengono eseguiti senza le necessarie autorizzazioni o in deviazione rispetto al progetto depositato presso il Comune.

Dal momento che il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione viene considerato come ampliamento della superficie residenziale e del volume autorizzati con il permesso originario, quando si considera la trasformazione di un garage in abitazione, è cruciale ottenere il Permesso di costruire.

Un esempio di questa situazione è evidenziato nella sentenza del Tar Roma n. 1200/2022 del 20 settembre, in cui si trattava di un caso di cambio di destinazione d'uso da autorimessa ad abitazione, definita come una ristrutturazione edilizia "pesante" soggetta a Permesso di costruire o SCIA sostitutiva. Se dunque si desidera fare del garage uno spazio residenziale, è bene sapere che la mancanza della documentazione adeguata può portare all’abuso edilizio e ad alcune sanzioni, compresa quella demolitoria.

canva.com

Quanto costa cambiare la destinazione d’uso da garage ad abitazione?

Il cambio di destinazione d’uso garage ad abitazione ha dei costi. Nello specifico, per ottenere il Permesso di costruire per tale modifica è necessario corrispondere:

• gli oneri di urbanizzazione: tali oneri sono variabili poiché, secondo l’art. 16 del Testo unico sull'edilizia, vengono definiti attraverso una deliberazione dei consigli comunali, seguendo tabelle parametriche stabilite dalle regioni in base a diversi criteri;
• i costi di costruzione: in presenza di lavori, è necessario corrispondere una somma stabilita dal Comune sulla base dei relativi costi di intervento.

Pertanto, per individuare correttamente il costo per il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione è necessario fare riferimento alle delibere comunali ed alle tabelle regionali e l’eventuale spesa da sostenere per il coinvolgimento di professionisti del settore.