Il mercato immobiliare milanese di fascia medio alta ha visto dei cambiamenti significativi negli ultimi sei anni, trasformandosi da feudo di singoli investitori a territorio di conquista per grandi fondi internazionali che stanno letteralmente cambiando il volto della città. Testimone di questo cambiamento è Emanuele Barbera, presidente del Gruppo Sarpi Immobiliare: ai microfoni di idealista/news ne discute le cause principali, forte dell’esperienza di una realtà aziendale presente in Italia da quasi 70 anni.
Le agenzie Sarpi sono presenti sul territorio nazionale dal 1956, con focus su Torino e Milano, specializzate su asset di livello medio-alto con valori da 200 mila a 2 milioni di euro. Gruppo Sarpi si è poi specializzato in consulenza immobiliare di livello per fondi di investimento e Sgr, con in più una divisione che segue famiglie con patrimoni molto importanti da ristrutturare in vista di passaggi generazionali.
“Negli ultimi sei anni Milano ha assistito a un fenomeno unico, - spiega Emanuele Barbera, - trasformandosi da un mercato di bassi valori, fino al 2017-2018, a un mercato di prospettiva finanziaria, con fondi di investimento internazionali che investono 4-5 miliardi sul territorio con l’intenzione non di costruire un palazzo o di fare una operazione immobiliare spot ma di riqualificare intere zone. Questo ha dato una prospettiva internazionale a Milano, ha permesso la trasformazione di intere zone, come Melchiorre Gioia, Repubblica, Citylife, con progetti che hanno cambiato il volto della città e che ovviamente hanno portato con sé prezzi molto diversi da quelli di sei anni fa”.
Come è cambiato il mercato immobiliare di Milano?
Negli ultimi anni il processo è stato facilitato da tassi di interesse straordinariamente bassi, il che ha favorito sia l’acquisto che la vendita, creando un mercato immobiliare molto effervescente. Attualmente però il mercato è cambiato, negli ultimi sei mesi la situazione è rallentata a livello milanese e anche nazionale, e per almeno un paio d’anni l’intonazione resterà questa. È diventato un mercato finanziario: ieri avevamo il singolo che investiva in una proprietà, la sistemava e la frazionava, ma non provocava grandi oscillazioni negli investimenti.
Oggi abbiamo investimenti finanziari massicci, con dei fondi che fanno grandi investimenti per immettere 700-1000 appartamenti sul mercato ad un prezzo importante. E questo sposta di molto i valori immobiliari.
Che cosa ha rallentato la corsa del mercato immobiliare?
La problematica che ha rallentato e rallenterà il mercato immobiliare è data dai tassi di interesse alti che limitano l’entità dei mutui che si possono richiedere e, indirettamente, rendono più difficile anche vendere l’usato; perché in presenza di finanziamenti a costo praticamente nullo si acquistava più a cuor leggero perdonando anche molti difetti, oggi invece si pretende una qualità maggiore dato che il capitale per poterlo fare costa di più. Quindi il mercato è meno effervescente e con prezzi che resteranno alti soprattutto per gli appartamenti di qualità elevata e nuovi, mentre avremo un rallentamento per la fascia intermedia o bassa.
In questo scenario come si inserisce il lavoro dell’agente immobiliare?
Oggi più che mai l’agente ha un ruolo; quando il mercato è dinamico, è facile comprare e vendere perché c’è più domanda che offerta, basta mettere un annuncio per avere una risposta quasi immediata dal mercato.
Quando invece il mercato diventa complesso, e vendere prima di comprare diventa più problematico, è allora che il ruolo dell’agente è decisivo.
Occorre affiancare il cliente a risolvere dei problemi che vanno al di là del semplice comprare e vendere; offrire servizi di comunicazione e di assistenza, fornire un progetto per far capire come potrebbe diventare la casa una volta ristrutturata e quanto si potrebbe spendere, quanto potrebbe costare un mutuo, a chi rivolgersi per ottenerlo. Servono quindi delle professionalità consulenziali che vanno al di là della semplice vendita. L’agente insomma deve fornire un pacchetto completo e per farlo deve essere un professionista completo, a tutto tondo.
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