Permuta immobiliare: come funziona e quali sono i costi

La permuta immobiliare può rappresentare una valida alternativa alla compravendita di un immobile e, fatto non meno importante, all’accensione di un mutuo ipotecario. Eppure, per quanto questo strumento sia previsto dal nostro ordinamento, non è particolarmente conosciuto. Come funziona, di conseguenza, e quali sono i costi?

Con la permuta è possibile, tramite la sottoscrizione di un apposito contratto, trasferire la proprietà di cose o altri diritti tra un contraente e l’altro. In altre parole, tramite questo strumento è possibile scambiare immobili con terzi, senza sobbarcarsi onerosi pagamenti. Si tratta di una possibilità abbastanza frequente in famiglia: ad esempio, i fratelli possono scegliere la permuta immobiliare per scambiare degli appartamenti rispettivamente ricevuti in eredità. I casi possono essere i più svariati, purché si rimanga all’interno del quadro normativo di riferimento.

Come funziona la permuta di un immobile?

Come già accennato in apertura, la permuta è un contratto che permette a due soggetti di trasferire la rispettiva proprietà di cose o diritti. È regolamentata dall’articolo 1552 del Codice Civile e prevede, nei fatti, che le parti commutino la titolarità dei loro beni, senza che vi sia un corrispettivo monetario. Ma come funziona per gli immobili? In buona sostanza, con la permuta si scambia la propria casa con un’altra.

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Sebbene il Codice Civile non parli esplicitamente di immobili, la permuta è valida anche in questo caso: d’altronde, la legge fa riferimento generico a qualsiasi tipo di proprietà. Affinché si possa realizzare, è solitamente necessario che:

• vi siano due soggetti interessati al reciproco scambio degli immobili;
• gli immobili stessi siano di valore simile poiché, a differenza del baratto, non sempre è possibile corrispondere la differenza in denaro;
• non vi siano ipoteche o mutui accesi sugli immobili oggetti di permuta, così come qualsiasi altro vincolo amministrativo o giudiziario.

Le tipologie di permuta immobiliare possibili

Elencati i soggetti che possono beneficiare della permuta immobiliare, e le condizioni necessarie per gli stessi immobili, è innanzitutto utile elencare le tipologie esistenti di questo strumento. In caso si volesse approfittare di questa possibilità, è possibile la:

• permuta tra privati, ovvero quando lo scambio di immobili avviene fra due soggetti privati;
• permuta verso un’azienda, quando invece il trasferimento di proprietà avviene tra un privato e un’azienda. Ad esempio, è il caso del singolo interessato a un immobile di nuova costruzione e, anziché procedere all’acquisto, si accorda con l’impresa edile per lo scambio con un altro immobile già in suo possesso;
• permuta di aree edificabili, quando un privato cede a un’azienda un terreno edificabile, ad esempio in cambio di un appartamento all’interno dell’immobile che l’azienda costruirà sullo stesso terreno;
• permuta fra aziende, cioè quando due società decidono di scambiare reciprocamente immobili in loro possesso.

Ancora, si può suddividere la permuta immobiliare in base alle condizioni del trasferimento. Si può infatti avere:

• la permuta immobiliare pura, quando gli immobili hanno sostanzialmente lo stesso valore;
• la permuta immobiliare con conguaglio, ovvero quando il valore degli immobili è diverso e la differenza è compensata con del denaro oppure con altri beni.

Il contratto di permuta immobiliare

Apprese le tipologie principali, come si realizza la permuta immobiliare? Affinché sia valido, l’accordo fra le parti deve essere sempre testimoniato per via scritta. In altre parole, i soggetti che trasferiranno le reciproche proprietà dovranno sottoscrivere un contratto, che dovrà essere stilato in presenza di un notaio.

In linea esemplificativa, il contratto riporterà i dati anagrafici delle parti, l’ubicazione e i riferimenti catastali degli immobili che verranno scambiati e, naturalmente, gli accordi presi dai due soggetti. Ancora, può definire:

• il trasferimento immediato delle proprietà;
• il trasferimento futuro delle proprietà, ad esempio quando uno degli immobili è ancora in costruzione o, ancora, il primo titolare deve estinguere il mutuo. In questo caso, lo scambio verrà finalizzato in un secondo momento.

Naturalmente, il contratto definirà anche l’entità e le modalità di versamento o trasferimento di eventuali conguagli. 

Come già spiegato, il contratto dovrà avere valenza notarile. Ma chi paga il notaio in una permuta? Se in una compravendita di solito le spese notarili sono a carico dell’acquirente, in una permuta valgono le modalità d’accordo fra le parti. La parcella può essere divisa equamente o, ancora, essere sostenuta dal singolo che ha deciso di farsene carico.

Quanto costa fare la permuta di un immobile?

Oltre alle già citate spese notarili, quali sono i costi della permuta di un immobile? Innanzitutto, è necessario sapere che:

• l’atto di permuta è unico per entrambi gli immobili, quindi non vi saranno spese notarili doppie;
• anche l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale si pagano una volta sola, purché la transazione sia tra privati;
• quando la permuta avviene tra privati, non sono dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali.

Per comprendere quando si andrà effettivamente a spendere con la tassazione della permuta immobiliare, è ovviamente indispensabile prendere in considerazione che tipologia di trasferimento di proprietà verrà effettuata.

Come si calcola una permuta immobiliare

Poiché la permuta prevede la modifica degli intestatari dei due immobili oggetti di scambio, è naturale chiedersi come vengano calcolate le imposte dovute.

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Partendo dalla permuta di immobili tra privati, compresi i parenti e gli eredi, se il trasferimento riguarda due prime case:

• l’imposta di registro sarà pari al 2% dell’immobile dal maggior valore catastale;
• l’imposta ipotecaria e quella catastale saranno di 50 euro ciascuna, come nel caso di una qualsiasi compravendita immobiliare;
• non sarà dovuta l’imposta di bollo.

Se, invece, la permuta riguarda due seconde case fra privati:

• l’imposta di registro sarà del 9% sull’immobile dal maggior valore catastale;
• le imposte ipotecaria e catastale rimarranno di 50 euro ciascuna e non sarà dovuta l’imposta di bollo.

Nel caso in cui un privato decidesse di effettuare una permuta con un costruttore o un’azienda:

• il privato corrisponde un’imposta di registro del 9% sull’immobile dal valore catastale più elevato, nonché imposta ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna;
• l’azienda dovrà a sua volta corrispondere l’imposta di registro, l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria dal valore di 200 euro ciascuna.

Infine, se le parti della permuta sono soggetti IVA - ad esempio, due aziende:

• si dovrà corrispondere un’imposta di registro da 200 euro;
• le imposte ipotecarie e catastali saranno doppie, ovvero per ogni immobile, sempre da 200 euro ciascuna;
• si dovrà pagare anche l’imposta di bollo da 230 euro;
• vi potrebbero essere altri tributi catastali speciali.

Vantaggi e svantaggi della permuta immobiliare

Come è facile intuire, la permuta immobiliare può presentare sia dei vantaggi che degli svantaggi. Ma quali sono i più frequenti?

Partendo dagli elementi positivi di questo strumento, è utile sottolineare che questo tipo di trasferimento di proprietà:

• permette di ottenere un nuovo immobile senza doversi far carico dell’acquisto e dei suoi relativi costi, compresa l’accensione di un mutuo;
• assicura un risparmio in termini di imposte, poiché in molti casi si pagano singolarmente nonostante la presenza di due immobili, che di spese notarili;
• se le parti lo desiderano, il trasferimento di proprietà è immediato, al momento della firma del contratto.

Sul fronte dei versanti negativi, invece, bisogna considerare:

• poiché strumento poco conosciuto, non sono molti i privati e le aziende che desiderano avvalersi della permuta immobiliare. Potrebbe essere difficile, in altre parole, trovare una parte con cui accordarsi;
• è abbastanza raro che si riesca a finalizzare una permuta immobiliare pura, ovvero con due immobili dello stesso valore. Più probabile, invece, che gli immobili da scambiare siano di valore anche assai differente, tanto da costringere a conguagli monetari o con altri beni;
• in termini di tassazione, i vantaggi si riducono notevolmente se la permuta avviene tra un privato e un’azienda o, ancora, fra due soggetti IVA.

Naturalmente, prima di lanciarsi nella permuta è utile considerarne tutte le questioni normative e, naturalmente, inserire nel contratto tutte le clausole del caso. Per questo, è necessario affidarsi al proprio legale e al proprio notaio di fiducia.