La crisi immobiliare in Europa potrebbe peggiorare, in aumento la pressione sugli affitti

La crisi immobiliare che sta attraversando l'Europa peggiorerà. E ciò che è un problema per i cittadini diventa una grande opportunità per gli investitori. È questa una delle conclusioni dell'ultimo rapporto pubblicato dalla divisione immobiliare di DWS, la società di gestione patrimoniale di Deutsche Bank, sulle possibilità di investimento attualmente offerte dal mercato immobiliare del Vecchio Continente, in cui il segmento residenziale è protagonista.

Lo scenario

"Il mercato immobiliare europeo evidenzia con assoluta chiarezza i gravi problemi di offerta che deve affrontare. Essendo il settore con i maggiori vincoli di offerta, è afflitto da problemi di carenza cronici e sempre più gravi", sottolinea il documento, firmato da Ruben Bos, responsabile della strategia di investimento immobiliare per l'Europa di DWS.

L'esperto sottolinea che la "persistente carenza di alloggi disponibili è aggravata dal fatto che i nuovi progetti abitativi restano significativamente al di sotto dell'1% all'anno, con conseguente forte crisi immobiliare". 

E la cosa peggiore è che si prevede un peggioramento della situazione. "Se prevediamo che l'offerta futura sarà inferiore di circa il 35% rispetto al necessario, possiamo prevedere all'orizzonte una crisi di carenza di offerta ancora più grave, che potrebbe inevitabilmente portare a crescenti pressioni sugli affitti e a maggiori difficoltà per i potenziali inquilini", sottolinea Bos.

Un'opportunità per gli investitori

Queste prospettive, che lasciano presagire un peggioramento della crisi immobiliare in Europa, rappresentano tuttavia un'opportunità per il mondo degli investimenti.

DWS sottolinea che, nonostante le previsioni indichino una crescita economica moderata in Europa, inferiore a quella di altre grandi economie come gli Stati Uniti, "dal punto di vista immobiliare, l'Europa beneficia di livelli di offerta storicamente più bassi, di una minore disponibilità di terreni e di normative urbanistiche più severe, che si traducono in tassi di posti vacanti strutturalmente più bassi".

Per il report, "l'Europa sta entrando in un nuovo promettente capitolo, con solidi dati di occupazione, nuova offerta limitata, rendimenti stabilizzati, crescente liquidità e un contesto di tassi di interesse più flessibile", il che la porta a concludere che "il 2025 sarà un anno eccezionale per il settore immobiliare europeo", in quanto il settore "potrebbe generare rendimenti interessanti commisurati al rischio". 

La divisione immobiliare della società di gestione patrimoniale di Deutsche Bank sottolinea specificamente il potenziale del mercato UE "per favorire effetti positivi, come lo sviluppo di edifici ecosostenibili e l'offerta di alloggi a prezzi accessibili. 

Diversi fattori strutturali chiave sono inoltre fondamentali per l'attrattività del mercato immobiliare europeo, come la grave carenza di alloggi, la mobilità studentesca, l'invecchiamento della popolazione e l'aumento della spesa per sanità e difesa", sostiene.  

In base alla posizione, DWS si concentra sulle città consolidate con un deficit di offerta, mentre tra i segmenti più degni di nota, a suo avviso, rientrano la conversione degli uffici in alloggi condivisi o residenze per studenti e la ristrutturazione del patrimonio residenziale. 

Viene sottolineato, inoltre, che gli alloggi per studenti, le residenze per anziani e il coliving sono ancora agli inizi in tutta Europa, quindi "la scalabilità del settore residenziale europeo è solida e supportata da dati di mercato favorevoli". 

La regolamentazione degli affitti è un fattore critico

Nel caso degli affitti, lo studio sostiene che il mercato europeo del leasing ha ancora ampi margini di crescita. A questo proposito, si sottolinea che "negli Stati Uniti, la proprietà istituzionale rappresenta quasi il 40% del mercato degli affitti privati, a dimostrazione dell'esistenza di un settore solido e maturo. Al contrario, la Germania, pur essendo il mercato degli affitti più istituzionalizzato dell'Europa occidentale, rappresenta solo il 18%, mentre il Regno Unito è molto indietro, con appena il 2%".

Tuttavia, il report evidenzia anche che "la regolamentazione degli affitti è un fattore critico da considerare quando si investe in Europa, poiché richiede un approccio strategico per operare efficacemente in un ambiente regolamentato, in cui è essenziale comprendere le leggi locali, orientarsi nella conformità normativa e adattare le strategie di investimento".

Secondo Bos, una regolamentazione degli affitti ben progettata può garantire stabilità a lungo termine, sebbene attualmente stia causando uno squilibrio tra domanda e offerta e scoraggi una parte del capitale dall'operare nei mercati regolamentati. Ma insiste sul fatto che "navigare con successo a livello operativo in mercati più regolamentati rappresenta sia una potenziale opportunità sia un ostacolo significativo all'ingresso, quindi, mentre per alcuni rappresenta una minaccia, dovrebbe essere visto come un'opportunità".