IIl mercato residenziale italiano prosegue lungo un sentiero di consolidamento dei valori. Secondo l’ultima rilevazione dell’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, nel mese di aprile i prezzi delle abitazioni usate sono cresciuti dello 0,8% su base mensile, portando la media nazionale a 1.815 euro al metro quadro. L’andamento congiunturale conferma una dinamica positiva in ampia parte del territorio.
Capoluoghi
La dinamica rialzista investe il 68% dei comuni capoluogo con rincari più marcati a Rovigo (4,5%), Lodi (3,1%) e Como (2,7%). Tra i grandi mercati si segnalano, sempre in terreno positivo, Venezia (2%), Milano (1,8%), Firenze (1,7%), Roma e Palermo (entrambe 1,2%). Prezzi stabili a Napoli, Messina e Barletta.
Sul fronte dei prezzi unitari, Milano si conferma regina del mercato immobiliare, raggiungendo un nuovo massimo storico di 5.073 euro al metro quadro, seguita da Venezia (4.651 euro/m²) e Bolzano (4.612 euro/m²). Nella top ten anche Firenze (4.460 euro/m²), Roma (3.163 euro/m²) e Napoli (2.712 euro/m²).
In coda alla classifica si posizionano Caltanissetta (692 euro/m²), Ragusa (721 euro/m²) e Biella (779 euro/m²), che rappresentano i mercati più accessibili per chi intende acquistare un immobile.
Regioni
Il quadro regionale evidenzia una prevalenza di aree in crescita: sono 13 le regioni che registrano rialzi, contro 3 in flessione, mentre 4 (Calabria, Umbria, Sicilia e Calabria) mostrano valori stabili.
Le performance migliori si riscontrano in Lombardia (2,1%), Valle d’Aosta (1,4%), Trentino-Alto Adige (1,2%) e Toscana (1%). Altri incrementi, seppur più contenuti, si collocano al di sotto della media nazionale dello 0,8% e vanno dallo 0,7% del Lazio allo 0,1% dell’Abruzzo.
Dal lato opposto, si rilevano ribassi limitati in Basilicata (-0,7%), Molise (-0,4%) e Puglia (-0,1%).
Il Trentino-Alto Adige si conferma la regione con il valore unitario più elevato (3.117 euro/m²), seguita da Valle d’Aosta (2.576 euro/m²), Liguria (2.467 euro/m²) e Toscana (2.361 euro/m²). Anche Lombardia (2.212 euro/m²), Lazio (2.115 euro/m²) ed Emilia-Romagna (1.831 euro/m²) registrano valori superiori alla media nazionale. Con i suoi 910 euro di media la Calabria è la regione più economica per l’acquisto di un immobile in Italia.
Province
Su scala provinciale, il trend positivo si consolida: 69 province registrano aumenti nei valori al metro quadro. Spiccano le performance di Sondrio (3,4%), Milano (2,4%) e Vercelli (2,2%).
Tra le province in crescita figurano anche le aree dei principali mercati metropolitani italiani, con aumenti a Firenze (1,9%), Roma (1%), Venezia (0,7%), Napoli (0,6%), Bari (0,2%) e Palermo (0,1%).
Tra le province in calo, le flessioni più significative si osservano a Isernia (-2,5%), Nuoro (-2%) e Salerno (-1,4%). Valori stabili in dieci aree, tra cui Torino.
Bolzano resta la provincia con la quotazione unitaria più alta d’Italia (4.522 euro/m²), seguita da Milano (3.547 euro/m²) e Lucca (3.179 euro/m²). I valori unitari superiori alla media nazionale si estendono a 29 province, con Savona (3.104 euro/m²) e Verbano-Cusio-Ossola (1.822 euro/m²) a delimitare l'intervallo. Sul versante opposto, Biella (622 euro/m²), Caltanissetta (651 euro/m²) e Isernia (714 euro/m²) si confermano le aree più accessibili.
Nota metodologica
A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).
Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta. Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.
Il report completo è consultabile al seguente link: https://www.idealista.it/sala-stampa/report-prezzo-immobile/
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