Sfratto agrario, quando valgono le stesse regole di quello ordinario

La violazione del contratto di affitto o la realizzazione di opere abusive sul terreno sono alcune delle motivazioni che possono portare allo sfratto agrario, una particolare procedura legale attraverso la quale il proprietario - in questo caso del terreno agricolo - chiede che l’affittuario se ne vada. Perché la procedura si possa realizzare, ad ogni modo, è necessario che vengano rispettati alcuni requisiti ben precisi, legati principalmente alla durata del contratto e al rilascio del fondo.

Quando decade un contratto di affitto di un terreno

Come ogni altro contratto di locazione, anche quello di un fondo rustico ha una durata minima predeterminata dalla legge: nel caso in cui il proprietario del fondo e il coltivatore diretto abbiano sottoscritto l’accordo senza l’assistenza sindacale, decade non prima di 15 anni. Una volta giunti alla scadenza, il contratto di locazione si rinnova automaticamente per altri 15 anni.

Lo stesso accade ad ogni successiva decadenza - ogni periodo è pari a 15 anni - sempre ché una delle parti non comunichi all’altra la disdetta. Questa deve essere inviata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o con una Pec almeno un anno della scadenza del contratto.

Questo significa, molto semplicemente, che quando vengono sottoscritti dei contratti di locazione agrari senza l’assistenza sindacale, le parti rimangono legate per un periodo pari a 15 anni: se entro lo scadere del 14esimo anno non viene formalizzata la disdetta, l’accordo si prolunga per altri 15 anni. Questa regola vale anche per i contratti di affitto verbali, nel momento in cui dovessero sorgere dei disaccordi tra le parti.

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Come funziona lo sfratto per morosità nel contratto agrario

Per quanto riguarda le regole sullo sfratto ai conduttori, che hanno sottoscritto un contratto agrario, valgono le stesse regole previste per gli inquilini morosi. Alcune novità in questo senso sono state introdotte dal Decreto Legislativo n. 164 del 31 ottobre 2024, il quale è andato a modificare quanto previsto dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile. Il nuovo Dl ha sostanzialmente esteso l’applicabilità del procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità anche ad altre tipologie di contratto di locazione, oltre a quelli che coinvolgono tradizionalmente gli immobili ad uso abitativo.

Prima che venisse introdotta la suddetta modifica, l’articolo 658 del citato codice permetteva al locatore di intimare al conduttore moroso di chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni di locazione che risultavano scaduti.

La nuova norma permette al proprietario del terreno di seguire la stessa procedura semplificata che può essere utilizzata per gli affittuari di un'azienda. Il legislatore, in questo modo, ha voluto garantire una maggiore tutela nei confronti dei proprietari di immobili che vengono destinati a delle attività commerciali. Viene garantito, in altre parole, un iter processuale indubbiamente più snello, nel caso in cui il conduttore dovesse diventare moroso.

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Aumentano le tutela per i proprietari terrieri

Il legislatore ha previsto l’estensione dello sfratto per morosità nel contratto agrario, introducendo, sostanzialmente, un importante strumento a tutela dei proprietari terrieri. Aver deciso di inserire queste figure nelle casistiche previste dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile era già stato affermato in precedenza dalla giurisprudenza di legittimità, la quale, nel corso del tempo, benché avesse riconosciuto l’applicabilità delle procedure di sfratto, era stata costretta a limitarne l'efficacia perché l’argomento era di competenza esclusiva della sezione agraria del tribunale, specializzata in questo argomento.

Le motivazioni che hanno portato a questa decisione sono palesi e lampanti: serve a far in modo che le procedure di rilascio degli immobili in caso di morosità siano le più semplici possibili e, allo stesso tempo, veloci. Indipendentemente dalle figure contrattuali che sono coinvolte.

Tra l’altro queste modifiche erano già state enucleate dalla Suprema Corte, la quale, attraverso la sentenza n. 29253/2024, aveva affrontato il tema, dando di fatto un’interpretazione estensiva che è stata recepita dal legislatore con l’entrata in vigore del decreto legislativo.

Non deve essere dimenticato, poi, che il Dlgs n. 149/2022 - la cosiddetta Riforma Cartabia - ha introdotto una serie di modifiche all’articolo 657 del Codice di Procedura Civile: è stata estesa, infatti, la procedura di convalida di licenza per finita locazione al comodato di beni immobili e all’affitto d’azienda.

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Sfratto in ambito agrario, non c’è solo la morosità

A regolamentare lo sfratto agrario e l’affitto di fondi rustici sono delle specifiche leggi previste dall’ordinamento italiano. Nel caso in cui il conduttore si dovesse rendere responsabile di un inadempimento - violazione di una qualche regola contrattuale, oltre che per morosità - il proprietario può avviare le pratiche per chiedere che il fondo sia liberato. La richiesta può essere effettuata anche quando il contratto scade, dopo che è stata data disdetta nei tempi previsti dalla legge.

Ma come si deve muove il proprietario nel momento in cui l’accordo di locazione di conclude: lo sfratto per finita locazione può essere avviato nel caso in cui l’affittuario non rilascia il fondo. È necessario ricordare che il rilascio avviene di norma quando termina l’annata agraria nella quale è stata emessa la sentenza esecutiva.

Se, invece, tra le parti dovessero sorgere altre controversie, è obbligatorio un tentativo di conciliazione prima di ricorrere al giudice. Ad ogni modo la competenza per la loro risoluzione è la sezione specializzata agraria del Tribunale.