Nel contratto deve essere inclusa anche la locazione di almeno un immobile: questa è condizione indispensabile per procedere con lo sfratto dell’affitto dell’azienda. A fare la differenza è proprio la presenza o meno di un capannone industriale o di un ufficio dentro ai quali viene esercitata l’attività presa in locazione: a confermalo è la Corte di Cassazione attraverso la sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024, che si basa su quanto previsto dalla riforma Cartabia.
In altre parole, nel momento in cui un'azienda non dovesse pagare i canoni entro i termini pattuiti, è possibile avviare le procedure di sfratto.
Quanto può durare un affitto d'azienda
Quando si parla di un contratto d'affitto d’azienda, la legge non ha previsto alcuna durata. Le parti, quindi, hanno la possibilità di scegliere liberamente quanto far durare l’accordo: non è previsto un limite minimo né uno massimo. I contraenti possono scegliere liberamente quanto far durare il contratto e, se lo ritengono opportuno, prorogarlo.
È bene ricordare che attraverso il contratto di affitto di un’azienda un soggetto - definito affittuario - permette di gestire un’azienda o un suo ramo all’affittante, che in cambio si impegna a pagare un canone periodico al proprietario. Mentre per la locazione degli immobili commerciali la legge ha stabilito una durata minima, per l'affitto dell’azienda è prevista una maggiore flessibilità.
La maggiore libertà contrattuale serve per permettere alle parti di effettuare la scelta più opportuna in base alle proprie necessità, tenendo conto delle esigenze che sono tipiche di una determinata attività e degli obiettivi che le parti voglio raggiungere con l’accordo di affitto.
Le novità introdotte dalla riforma Cartabia
Alcune importanti novità, che riguardano lo sfratto per morosità relativo all'affitto dell’azienda, quando coinvolgono dei seoggetti inseriti nella banca dati inquilini morosi, sono state introdotte dalla riforma Cartabia - o più correttamente dal Dlgs n. 149/2022 - che è andato a modificare l’articolo 657 del Codice di Procedura Civile. Le decisioni prese dal legislatore hanno impattato anche su quanto prevede l’articolo 658 del Codice di Procedura Civile, che risulta essere applicabile anche ai contratti di affitto delle aziende - o dei rami delle stesse -, purché nell’accordo sia compreso almeno un immobile. A ribadire questo principio è la Corte di cassazione attraverso la sentenza n. 29253/2024.
I giudici hanno preso questa decisione prendendo spunto da un caso specifico: un particolare rinvio pregiudiziale che è stato disposto dal Tribunale di Napoli ai sensi dell’ex articolo 363 bis del Codice di Procedura Civile. I giudici avevano la necessità che venisse chiarita la possibilità o meno di utilizzare la procedura di convalida dello sfratto per morosità, quando tra le parti è stato sottoscritto un contratto di affitto di un’azienda o di un ramo della stessa.
Perché è stato necessario il chiarimento
Ma perché è sorta la necessità di chiedere questo chiarimento? Attraverso la riforma Cartabia il legislatore ha provveduto a modificare il primo comma dell’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, facendo rientrare nel novero dei soggetti che hanno la possibilità di ricorrere all’intimazione di sfratto per finita locazione oltre al conduttore - inteso come affittuario coltivatore diretto - anche i seguenti soggetti:
- il comodatario di beni immobili;
- l’affittuario dell'azienda.
Le novità non hanno impattato sul secondo comma sull’articolo 657 né sull’articolo 658 del Codice di Procedura Civile (quest’ultimo ha come tema principale lo sfratto per morosità).
Il dubbio che è sorto a questo punto è come debba essere interpretata la novità: la modifica che è stata introdotta coinvolge unicamente l’articolo 657 - e, ad essere più precisi, solo e soltanto il primo comma -, andando ad estendere il procedimento sommario anche ai contratti di licenza per finita collaborazione. È possibile dare un’interpretazione più estensiva a quanto predisposto dal legislatore: l’applicazione può essere estesa agli stessi contratti?
I due orientamenti giurisprudenziali
Sulla vicenda ci sono stati due diversi orientamenti giurisprudenziali:
- il primo è stato leggermente più restrittivo: nel momento in cui manca un esplicito richiamo normativo, non si può estendere al contratto d’affitto dell'azienda la disciplina che regolamenta lo sfratto per morosità;
- un secondo che prende le mosse dalla disciplina che veniva applicata prima della riforma Cartabia, il quale applica il procedimento di sfratto per morosità anche alla procedura sommaria per l’affitto dell’azienda.
Sfratto morosità affitto azienda: cosa dice la Cassazione
La Corte di Cassazione ha spiegato che, sebbene l’articolo 658 faccia espressamente riferimento solo al locatore, non è possibile limitare la portata della norma da una scelta lessicale. Generalmente la figura del locatore non coincide solo con quella del proprietario di un immobile concesso in affitto, ma anche al proprietario di beni produttivi e fondi rustici concessi in locazione.
Questo è il motivo per il quale il termine, nel novellato articolo 657 del Codice di Procedura Civile, debba intendersi anche il soggetto che concede in affitto un'azienda. Sempre secondo la Corte di Cassazione, per la disciplina relativa alla convalida di sfratto per morosità è possibile ricavare qualche informazione trasversalmente da quanto disposto dagli articoli 657 e 658 del Codice Civile, grazie ai quali l’ampliamento delle figure contrattuali, che sono state previste dal primo articolo, servono a delineare con maggiore precisione l’ambito di applicazione che è stato introdotto con il secondo.
Stando, quindi, all’interpretazione fornita dalla Corte di Cassazione, il procedimento di convalida di sfratto per morosità deve essere applicato anche al contratto d’affitto del ramo d’azienda, che è stato regolato direttamente dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile. Questo, però, avviene ad un’unica condizione: nel contratto di affitto dell’azienda o del ramo d’azienda deve essere compreso anche un immobile.
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