Il Codice di Procedura Civile prevede una serie di passaggi precisi e ben delineati per ottenere la liberazione dell’appartamento da parte dell'inquilino. In questo contesto lo sfratto avviso 660 è una notifica obbligatoria, attraverso la quale viene imposto all’ufficiale giudiziario l’invio della comunicazione con lettera raccomandata, nel momento in cui l’intimazione di sfratto non è stata notificata direttamente al destinatario. Lo scopo di questa informativa è comunicare all’inquilino che è stato avviato un procedimento legale nei suoi confronti: nel caso in cui questa procedura non venga seguita, la notifica diventa nulla.
Quando si perfeziona la notifica 660
Quando si perfeziona la notifica ex articolo 660 del Codice di Procedura Civile? Per il destinatario questo avviene nel momento in cui l’atto gli viene consegnato personalmente. Nel caso in cui la consegna non dovesse avvenire in mani proprie, il perfezionamento si realizza quando riceve la raccomandata A/R di avviso di giacenza, che deve essere spedita dall’ufficiale giudiziario dopo aver depositato l’atto presso la casa comunale. Il perfezionamento avviene 10 giorni dopo la spedizione, nel caso in cui la notifica sia stata effettuata via posta.
Volendo sintetizzare al massimo si vengono a realizzare le seguenti situazioni:
- il perfezionamento della notifica è immediato quando l’atto viene consegnato direttamente nelle mani del destinatario;
- quando invece il destinatario è assente, l’ufficiale giudiziario è tenuto ad inviare un avviso di raccomandata. La notifica si considera effettivamente perfezionata nel momento in cui il destinatario riceve l’avviso di raccomandata con i relativi allegati.
Art 660 c.p.c., che cos'è?
Il legislatore, attraverso l’articolo 660 del Codice di Procedura Civile, ha stabilito quali dovessero essere le modalità per effettuare le notifiche di intimazione di sfratto o licenza. Ai fini pratici la procedura da seguire è la stessa prevista per le altre notifiche di atti (ossia quelle previste dagli articoli 137 e seguenti del c.p.c.).
L’art 660 prevede che, nel caso in cui la notifica non venga effettuata direttamente nelle mani del destinatario, l’ufficiale giudiziario è tenuto ad inviare un avviso tramite una raccomandata con ricevuta di spedizione.
Compiuta giacenza della notificazione
Quando si viene a verificare la compiuta giacenza della raccomandata, così come previsto dall’ex articolo 140 e dall’articolo 660 del c.p.c., è necessario produrre in giudizio un certificato di residenza aggiornato dell’inquilino intimato.
Quando a ricevere l’atto è una società è necessario presentare una visura camerale.
La Riforma Cartabia
La riforma Cartabia è andata ad impattare direttamente l’articolo 660, introducendo un’importante novità sulla notifica di intimazione di sfratto e sulla citazione in giudizio per la sua convalida. Il legislatore ha introdotto l’obbligo di inserire nella citazione un avvertimento relativo all’istanza per il patrocinio gratuito a spese dello Stato.
In altre parole l’inquilino deve essere informato che può ottenere l’assistenza legale gratuita. Ma soprattutto gli deve essere comunicato che in caso di mancata comparizione o opposizione rischia lo sfratto.
Quanti giorni tra notifica, sfratto e udienza?
Almeno venti giorni: questo è il tempo che deve passare tra la notifica dell’intimazione di sfratto e l’udienza. Le tempistiche per lo svolgimento giudiziale di sfratto e la relativa convalida sono generalmente molto rapide.
L’operazione, che potrebbe richiedere un po’ più di pazienza, è quella relativa al successivo rilascio dell’immobile, che può richiedere alcune settimane se non mesi, condizionata da una serie di fattori, tra i quali rientrano le decisioni del giudice, l’opposizione dell’inquilino e la disponibilità materiale dell’ufficiale giudiziario. Da quando arriva la notifica fino all’udienza:
- è previsto un termine minimo, che deve essere di almeno 20 giorni liberi dalla data della notifica fino alla data dell’udienza;
- questo termine permette all’inquilino di organizzare la propria difesa e, nei casi di sfratto per morosità (qui è possibile consultare la Banca Dati degli Inquilini Morosi), di regolarizzare i pagamenti arretrati. Il conduttore, ovviamente, ha anche la possibilità di trovare una nuova sistemazione.
Le tempistiche tra l’udienza e l’esecuzione dello sfratto:
- nel caso in cui l’inquilino non si dovesse opporre o presentare, il giudice può convalidare lo sfratto immediatamente. La data per il rilascio dell’immobile è generalmente fissata in 30 o 60 giorni dalla notifica;
- nel caso in cui l’inquilino si dovesse opporre con delle ragioni fondate e documentate, il giudice non può convalidare immediatamente lo sfratto. Il procedimento, a questo punto, deve proseguire con il rito ordinario: dovrà essere fissata un’udienza per la discussione;
- tempistiche complessive. L’esecuzione fisica dello sfratto può richiedere delle settimane o dei mesi. I tempi più o meno lunghi sono condizionati dal calendario del tribunale competente per territorio.
Attenzione alle notifiche ex art. 143 c.p.c.
Nella gestione dello sfratto per morosità bisogna prestare particolare attenzione alla procedura ex art. 143 c.p.c., che non permette la convalida quando l’atto viene notificato tramite deposito presso la casa comunale. Questo avviene perché sono sconosciuti la residenza, la dimora e il domicilio dell’inquilino.
Quando viene adottata questa soluzione non è garantito che il destinatario abbia preso effettivamente visione dell’atto, una situazione che compromette il principio del contraddittorio. Il giudice, a questo punto, è costretto a modificare il rito da speciale ad ordinario, il che porta ad un procedimento più lungo, almeno dal punto di vista temporale.
Irregolarità della notifica, l’opposizione allo sfratto
Importante, in materia di notifica dell’intimazione di sfratto, è fare un breve cenno anche all’articolo 668 del Codice di Procedura Civile, che permette all’intimato - nel nostro caso all’inquilino - assente di proporre opposizione tardiva. Una possibilità data dopo la convalida dello sfratto dettata da una irregolarità della notifica o dal fatto che il destinatario non ne abbia avuta conoscenza per caso fortuito o forza maggiore.
L’opposizione può essere proposta entro 10 giorni dalla data fissata per l’esecuzione, che, almeno in linea teorica, dovrebbe avvenire dopo 30 giorni dalla convalida, ma che molte volte viene fissata in 45-60 giorni. Un inquilino esperto potrebbe non comparire avendo riscontrato delle irregolarità per riuscire a guadagnare un altro paio di mesi.
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