Con l'entrata in vigore del nuovo regolamento europeo CRR3, le banche sono tenute a fornire stime più prudenti del valore degli immobili a garanzia dei finanziamenti. Per questa ragione è stato introdotto il concetto di Property Value, ovvero la perdita di valore potenziale di un immobile per tutta la durata del prestito. Enrico Bronchi Head of finance & Real Estate Business Development di Nomisma SpA spiega a idealista/news le novità introdotte con il nuovo regolamento e illustra il modello messo a punto da Nomisma per prevedere l'evoluzione dei valori immobili in un orizzonte di 30 anni, superiore alle attuali proiezioni a breve termine.
Quali sono le novità del nuovo regolamento europeo CRR3?
La normativa europea CRR3 introduce, a fini RWA, una nuova definizione e modalità di valutazione del valore immobiliare, con riferimento ai crediti erogati dalle banche e garantiti da immobili. Il valore dell’immobile a garanzia, infatti, non può più riflettere semplicemente il prezzo corrente di mercato, che può essere soggetto a bolle o cicli, ma deve essere un valore sostenibile durante l’intera durata del prestito.
L’obiettivo è rendere il sistema bancario più resiliente, riducendo il rischio che le garanzie immobiliari si dimostrino sopravvalutate e vadano a minare la copertura dei crediti. La direttiva richiede che il valore sia stimato «secondo criteri prudenti e conservativi», senza tenere in considerazione aspettative di futuri aumenti dei prezzi, ma apportando dei correttivi qualora il valore di mercato attuale possa essere significativamente superiore al livello sostenibile nel tempo, ossia nel caso in cui non sia ragionevole ritenere che tale valore si mantenga per l’intera durata del finanziamento.
I periti o valutatori incaricati devono essere indipendenti rispetto ai processi di credito della banca, dotati di capacità e esperienza adeguate, e la documentazione della valutazione deve essere trasparente e chiaramente tracciabile.
In cosa consiste il Property value e come deve essere calcolato?
Quando una banca concede un prestito garantito da un immobile, la garanzia viene valutata con la definizione del valore di mercato attuale dell’immobile, inoltre, stima un valore prudente e sostenibile nel tempo (il Property Value, appunto) a fini RWA. Questo valore sarà tipicamente inferiore al valore corrente di mercato, o comunque non superiore, perché non può incorporare aspettative future di aumento dei prezzi e deve considerare se il livello attuale sia sostenibile. Questo rende più conservativa l’analisi del rischio legato all’immobile.
Nella definizione del Property Value deve essere considerata in primis l’evoluzione ciclica del mercato, vale a dire il fatto che i prezzi immobiliari possano subire delle oscillazioni causate da fasi di crescita e fasi di contrazione del mercato immobiliare, che possono influenzare fortemente il valore di un immobile.
Inoltre, nella valutazione devono essere presi in considerazione anche altri fattori come i rischi fisici e ambientali (terremoti, alluvioni, frane, ecc.), i rischi di transizione energetica e le caratteristiche ESG (legate all’efficienza energetica dell’immobile) che possono influenzare la sostenibilità del valore nel tempo.
Pertanto, aumenta la complessità delle perizie immobiliari: non più solo una stima di mercato “spot”, ma un’analisi più ampia che tenga conto di cicli immobiliari, fattori strutturali, ambientali, di efficienza e di durata.
Attualmente la normativa non fornisce disposizioni specifiche su come debba essere calcolato il Property Value e a quali fonti di dati attingere. A tale riguardo, l’autorità di vigilanza europea (EBA - European Banking Authority) sta lavorando per predisporre linee guida e standard tecnici per l’attuazione delle disposizioni legate ai crediti garantiti da immobili.
Cosa distingue il modello elaborato da Nomisma dagli altri modelli di proiezione?
Solitamente, le proiezioni immobiliari hanno una durata limitata (2-3 anni) e sono di tipo tendenziale, vale a dire mostrano l’evoluzione delle grandezze immobiliari nell’attuale scenario economico, senza prendere in considerazione le fasi cicliche del mercato.
Ai fini del calcolo del Property Value, Nomisma ha sviluppato un modello di proiezione che stima l’evoluzione ciclica del mercato in un orizzonte temporale di medio-lungo periodo sulla base dell’evoluzione ciclica passata dei valori immobiliari, in modo da evidenziare fasi di crescita e fasi di flessione del mercato.
L’analisi di queste ultime, in particolare, consente di acquisire informazioni sulla potenziale perdita di valore immobiliare causata da una fase avversa del mercato.
Quale sarà la perdita di valore degli immobili secondo le stime di Nomisma?
Oggi il mercato immobiliare è nella fase iniziale di un nuovo ciclo immobiliare, vale a dire in una fase di aumento dei prezzi degli immobili. I valori attuali di mercato, dunque, sono presumibilmente inferiori ai valori di fine ciclo, essendo questa la dinamica osservata nei precedenti cicli storici.
Per tale ragione, in assenza di shock impronosticabili, attualmente la potenziale perdita di valore immobiliare si attesta su livelli minimi, quantificabile in pochi punti percentuali.
Ciò perché, basandosi sugli andamenti ciclici precedenti, la proiezione dei cicli immobiliari futuri ci restituisce una dinamica di crescita che, anche nelle fasi di contrazione del mercato, consente ai valori immobiliari di mantenersi su livelli superiori a quelli attuali.
In quali centri avverrà maggiormente la perdita potenziale del valore e quali invece resisteranno?
In generale i centri urbani garantiscono una maggiore tenuta dei prezzi: nei capoluoghi di provincia italiani la possibile perdita di valore degli immobili residenziali si attesta mediamente a -4,5%. Le città metropolitane evidenziano flessioni anche più contenute, confermando la stabilità del mercato nei centri urbani, in particolare nelle città di grandi dimensioni.
Qui si registra una maggiore tenuta dei prezzi nelle localizzazioni centrali rispetto a quelle periferiche, grazie alla maggiore presenza di servizi e alla domanda più intensa rivolta a queste localizzazioni.
Diversamente, nei comuni minori si ipotizza una maggiore perdita potenziale del valore immobiliare, pari a -6,25%, indice di una maggiore vulnerabilità legata al calo demografico e alla minore domanda abitativa.
Fanno eccezione le località turistiche, che registrano la flessione più contenuta (-4,24%), grazie alla presenza di una domanda stabile sia per utilizzo proprio che per investimento.
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