Garbuglia, Barnes: "Con la guerra in Iran la domanda di immobili di lusso potrebbe spostarsi a Milano, Madrid e Miami""

La crisi geopolitica attuale nei Paesi del Golfo sta generando incertezza nel mercato immobiliare e, qualora dovesse protrarsi ulteriormente, rischia di mettere in crisi un modello che ha finora attratto non solo la domanda a scopo di investimento, ma anche quella residenziale. I dati di marzo 2026 mostrano una flessione del 51% su base mensile nel valore delle transazioni immobiliari negli Emirati Arabi Uniti dall’inizio dell'escalation del conflitto. Ma a fronte di un calo in quest’area verso quali location potrebbe spostarsi la domanda dalla clientela? Lo abbiamo chiesto a Marco Garbuglia, managing partner di Barnes Milano.

Facciamo il punto della situazione. Prima dello scoppio del conflitto in Iran e dell’estensione degli attacchi ai Paesi confinanti, quali erano le mete preferite della clientela?

Secondo il nostro Global Property Handbook, lo studio con cui il gruppo analizza ogni anno comportamenti, geografie e priorità dei clienti con patrimoni superiori ai 30 milioni di euro,  la top 5 delle destinazioni mondiali per il segmento di lusso registrava al primo posto Madrid, seguita da Milano, Dubai, Miami e Marbella. Uno dei flussi più consistenti di domanda verso Dubai era quella proveniente da Londra.  Se il conflitto si dovesse protrarre più a lungo di quanto pronosticato, sicuramente  questa meta potrebbe essere sostituita dalle altre presenti nella Top 5. 

Qual è stata la prima reazione della clientela davanti all’estensione delle aree colpite dal conflitto?

Nel giro di breve abbiamo constatato delle richieste di passaggio immediato da Dubai a Milano. Nel momento di panico iniziale, che ha fatto immediatamente seguito ai primi bombardamenti, alcuni clienti hanno richiesto alla nostra agenzia locale di mettere in vendita i loro asset di Dubai e contestualmente individuare possibilità di acquisto a Milano. 

L’ incrocio tra domanda e offerta però non si è realizzato: lo sconto offerto dai venditori, pari a un 30% sul valore di mercato degli immobili era di gran lunga più basso di quello auspicato dai possibili acquirenti. 

Non vi è stato quindi un deflusso immediato da Dubai e nel frattempo la situazione è diventata più stabile: da quanto sappiamo dalla nostra filiale hanno anche riaperto le scuole e gli uffici.

Quali sono le zone che adesso potrebbero suscitare un maggiore interesse da parte della clientela? 

Secondo noi la domanda internazionale potrebbe spostarsi in misura maggiore nei confronti del Sud Europa già oggi ritenuta interessante perché in grado di conciliare diversi elementi tra cui qualità della vita, sicurezza, libertà e fiscalità. Ci appare assai probabile un aumento della richiesta per l’immobiliare di pregio proprio in quest’area. In termini invece di location specifiche, Milano, Madrid e Miami sono sicuramente le più richieste. Chi sta pensando di lasciare il Regno Unito o la Francia, e che inizialmente aveva scelto Dubai, quasi sicuramente preferirà una meta europea mentre chi guarda oltre Oceano potrebbe optare per Miami. 

Quali sono i fattori che rendono oggi attrattiva l’Italia nel contesto europeo? 

Tutto il sud Europa è considerato interessante dalla clientela di fascia alta, ma l’Italia può contare su diversi fattori in primis dall’esistenza di un regime fiscale di favore grazie alla flat tax sui grandi patrimoni. L’altro elemento chiave è costituito dalla qualità di vita e dalla possibilità di poter facilmente continuare a lavorare e mantenere contatti di business a livello internazionale. 

La comunità di imprenditori stranieri a Milano, percepita come l’unica città italiana adatta al lancio di nuovi progetti, sta infatti aumentando grazie alla sua posizione e ai servizi offerti. Chi sceglie il capoluogo meneghino è di solito un imprenditore molto attivo, spesso in viaggio o in contatto con altri Paesi europei e non. 

Questa scelta va inserita in un contesto più complessivo. Chi si sposta da Londra o dalla Francia, ad esempio, apprezza molto la possibilità di vivere in un contesto percepito come a misura d’uomo come Milano e la possibilità di raggiungere in poche ore di macchina contesti di pregio come il lago di Como, le Alpi e la riviera Ligure. 

idealista/news

Vi sono poi ragioni di natura più tecnica in senso ampio: se da un lato Brexit ha favorito un rientro di capitali e di cervelli verso la Penisola, dall’altro la stabilità in termini di governo e di mercati finanziari ci rende può attraenti rispetto ad altre destinazioni a prescindere dal colore politico dell’amministrazione del Paese. Abbiamo poi sicuramente beneficiato, in termini di visibilità, di grandi eventi internazionali, come l’Expo prima e le Olimpiadi Milano - Cortina poi.

Oltre a Milano, quali potrebbero essere le altre destinazioni italiane che potrebbe beneficiare della domanda internazionale?

Vi è una discreta fascia di clientela che sceglie la città di Roma e altre destinazioni in Toscana e Puglia: in questo caso però le esigenze sono completamente diverse rispetto a quelle che spingono a trasferirsi a Milano.  In genere chi cerca di un immobile di pregio in questi contesti è alla ricerca di un buen retiro, al termine di un lunga carriera lavorativa, e non nuove occasioni per fare affari.

Quale tipologia di immobile cerca la clientela di fascia alta che si trasferisce in Italia? 

Questa tipologia di clientela cerca prevalentemente grandi appartamenti ristrutturati, tra i 250 e i 350 metri quadrati, pronti all’uso. L’immobile da riqualificare non ha un grande appeal perché gli acquirenti stranieri sono spesso intimoriti dai lavori e preferiscono pagare un premium price pur di avere un prodotto finito. 

Siamo in grado di soddisfare la domanda proveniente dai clienti fino a poco tempo fa interessati a trasferirsi nei paesi del Golfo?

A fronte di una domanda in crescita, soprattutto a Milano, non vi però è un’offerta sufficiente. I tagli degli immobili da rigenerare sono solitamente più piccoli e la costruzione del nuovo a Milano si è fermata. Vi sono tuttavia diverse opportunità di rigenerazione urbana aperte, tra cui quella relativa all’area intorno a San Siro. 

Sicuramente a Dubai ci si trova di fronte a immobili molto moderni, esteticamente scenografici. Anche lì sta nascendo un mercato dell’usato che riguarda gli edifici costruiti circa vent’anni fa. Ma un conto è il contesto esterno, un altro la qualità dell’immobile all’interno. Le finiture degli appartamenti di pregio in Italia sono generalmente molto apprezzate perché di qualità elevata. Nelle ristrutturazioni di appartamenti di pregio situati all’interno di palazzi storici, la capacità degli italiani di fornire qualità nel design e nella progettazione degli interni sono imbattibili. 

 Quale altro Paese potrebbe contendere all’Italia l’interesse dei potenziali clienti in questo momento?

La Spagna sicuramente contende all’Italia la domanda della clientela di fascia alta. Spesso si tratta di persone provenienti dai Paesi del Sud America per ovvi motivi di condivisione della lingua. La meta privilegiata di solito è Madrid:  grazie ai cambiamenti vissuti negli ultimi 10 anni, oggi viene considerata una delle città più vivibili e meglio gestite della Spagna.