Come spostare la data del rogito: termini essenziali e validi motivi

Quando si compra o si vende casa, il rogito rappresenta il momento decisivo: l’atto notarile che sancisce il passaggio ufficiale della proprietà. Eppure, non sempre i tempi di acquirente e venditore coincidono perfettamente, ed è qui che diventa fondamentale capire come spostare la data del rogito senza tensioni. Che si tratti di un ritardo nell'erogazione del mutuo o di imprevisti burocratici, la soluzione principale risiede quasi sempre in un accordo amichevole tra le parti: salvo clausole specifiche, infatti, la data indicata nel compromesso è considerata solitamente indicativa e non perentoria, offrendo margini di manovra per gestire il rinvio in serenità.

Come si può posticipare la data del rogito

Per modificare la data del rogito è fondamentale che chi decide di vendere casa e l'acquirente raggiungano un accordo consensuale. Sotto il profilo legale, la fattibilità del rinvio dipende dalla natura del termine indicato nel contratto preliminare: se la data non è espressamente definita come termine essenziale (ovvero una scadenza oltre la quale viene meno l'interesse all'affare), una proroga ragionevole è solitamente ammessa.

È tuttavia vivamente consigliato formalizzare il nuovo accordo attraverso una scrittura privata integrativa, così da tutelare entrambe le parti e fornire una base certa al notaio incaricato.

Accordo tra le parti (scrittura privata)

L’accordo tra le parti, che può essere sottoscritto attraverso una semplice scrittura privata integrativa firmata da venditore ed acquirente, deve specificare la nuova data e confermare la validità di tutte le altre clausole contenute all'interno del preliminare, compresa la valutazione e il prezzo dell'immobile.

Nel caso in cui il termine dovesse essere stato prorogato di molto, è consigliabile registrare l’integrazione all’Agenzia delle Entrate, in modo che diventi opponibile a terzi, anche se, almeno per i rinvii più brevi, generalmente si procede con un accordo informale con il notaio.

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Verifica della natura del termine

Non sempre è possibile posticipare la data del rogito. Questa opzione è condizionata da quanto è stato previsto all’interno del preliminare:

• termine ordinatorio: se la data è indicata genericamente (con la formula entro il...), è considerata indicativa. Un ritardo di pochi giorni o settimane è generalmente tollerato e non permette alla controparte di risolvere il contratto immediatamente;
• termine essenziale: se è presente la dicitura entro e non oltre il... da considerarsi termine essenziale nell'interesse di..., il mancato rispetto della data può portare alla risoluzione automatica del contratto e alla perdita della caparra.

Procedura in caso di mancato accordo

Qualora una delle parti dovesse rifiutare il rinvio senza una valida motivazione, la parte adempiente ha a disposizione lo strumento della diffida ad adempiere: si tratta di una notifica formale (tramite raccomandata A/R o Pec) con cui si intima alla controparte di presentarsi al rogito entro un nuovo termine - solitamente non inferiore a 15 giorni - avvertendo che, decorso inutilmente tale periodo, il contratto si intenderà risolto di diritto.

Tuttavia, il rifiuto deve scontrarsi con il principio di buona fede: ritardi oggettivi e documentabili, come lungaggini burocratiche nell'erogazione del mutuo o la mancanza di documenti catastali non ancora reperiti, sono generalmente considerati giustificati motivi. 

Alcuni aspetti da prendere in considerazione

Nella maggior parte dei casi lo spostamento del rogito non comporta dei costi notarili aggiuntivi, a meno che non venga richiesta la redazione di atti formali complessi.

La situazione inizia a cambiare, invece, dal punto di vista tributario: la decisione di spostare la data oltre il 15 del mese può cambiare il soggetto debitore dell'Imu per quel mese specifico.

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Quante volte si può spostare la data del rogito

La legge non prevede un limite al numero prefissato di quante volte si possa spostare la data del rogito: tutto dipende dagli accordi tra le parti e dalla natura del termine che è stato indicato all’interno del contratto preliminare. In presenza di continui rinvii concordati, è necessario considerare alcuni limiti legali:

• gli effetti della trascrizione del compromesso nei registri immobiliari cessano se il rogito non viene trascritto entro 3 anni;
• il diritto di chiedere l'esecuzione del contratto si prescrive in 10 anni.

In altre parole finché c’è un accordo tra venditore e acquirente è possibile spostare la data quante volte si vuole. Nel caso in cui dovesse mancare l’accordo, la parte che subisce il ritardo può bloccare i rinvii e agire legalmente.

Chi decide la data del rogito

La data del rogito, almeno nella maggior parte delle occasioni, viene scelta di comune accordo tra acquirente e venditore. È bene sottolineare, però, che essendo quasi sempre l’acquirente a scegliere e pagare il notaio, nella pratica è lui ad avere il peso maggiore nella scelta (ovviamente si dovrà coordinare con le disponibilità dello studio notarile).

Il contratto preliminare

La data nella quale viene firmato il rogito non viene scelta all’ultimo momento, ma è generalmente indicata all'interno del contratto preliminare. Spesso si indica una data entro e non oltre la quale deve avvenire la stipula.

Il ruolo del notaio e della banca

Sebbene le parti decidano il periodo, la data esatta dipende da due fattori tecnici:

• disponibilità del notaio: il professionista deve verificare la regolarità dei documenti prima di fissare l'appuntamento;
• tempi della banca: se l'acquirente richiede un mutuo, la data è subordinata alla delibera definitiva della banca e alla disponibilità del perito o del funzionario per l'erogazione.

Formalmente, l'invito a presentarsi per il rogito spetta alla parte venditrice o, più comunemente, al notaio incaricato che coordina le agende di tutti i soggetti coinvolti.

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Cosa succede se si posticipa il rogito

Nel caso in cui si dovesse decidere di posticipare il rogito notarile, le conseguenze variano a seconda che il rinvio sia stato concordato tra le parti o deciso unilateralmente (inadempimento).

In generale, se il termine indicato nel contratto preliminare non è definito come essenziale, un breve ritardo è tollerato, ma espone comunque a rischi legali e finanziari.

Slittamento concordato (proroga)

Se acquirente e venditore sono d'accordo, possono posticipare la data senza particolari problemi (e senza il rischio di penali). 

È però fondamentale verificare i costi: un rinvio può comportare penali bancarie se il mutuo è già stato deliberato o costi aggiuntivi da parte del notaio per l'istruttoria.

Inadempimento di una delle parti

Se una delle due parti non si presenta o rifiuta di firmare senza giustificato motivo entro la scadenza, si verificano le seguenti conseguenze. Per l'acquirente (se ritarda):

• perdita della caparra: il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria ricevuta;
• esecuzione in forma specifica: il venditore può rivolgersi a un giudice per ottenere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà, obbligando l'acquirente a pagare il prezzo.

Per il venditore (se ritarda):

• restituzione del doppio della caparra: l'acquirente può recedere e pretendere il doppio di quanto versato;
• risarcimento danni: se il ritardo causa danni dimostrabili (es. costi per un deposito mobili o affitto temporaneo), la parte che subisce il ritardo può chiederne il rimborso.