Come funziona il riscatto agrario e chi ha diritto ad accedervi

Il riscatto agrario è il diritto riconosciuto dalla legge al coltivatore che conduce un fondo rustico oppure al titolare del terreno contiguo per recuperare il bene alienato a terzi. Questo strumento entra in gioco quando l’alienante omette la notifica obbligatoria oppure dichiara un prezzo simulato. Qualora sussistano i presupposti legali per azionare il riscatto agrario, l’avente diritto o l’imprenditore agricolo professionale può surrogarsi al compratore originario. Per avviare la procedura occorre inviare una comunicazione formale all'acquirente entro l’anno di decadenza. Se la controparte oppone rifiuto alla richiesta di subentro, il trasferimento del bene viene accertato mediante causa civile dinanzi al tribunale preposto.

Cos'è il riscatto agrario e come funziona

Il riscatto agrario (o retratto agrario) è il diritto potestativo accordato dalla legge al titolare della prelazione non rispettata per subentrare al terzo acquirente nel contratto di compravendita di un terreno agricolo.

L'istituto entra in gioco quando il proprietario aliena il fondo violando i diritti dei soggetti legittimati. La sostituzione dell'avente diritto al compratore originario avviene ex tunc (con effetto retroattivo), mantenendo inalterate le condizioni economiche pattuite nell'atto pubblico.

Sul piano processuale, la competenza del riscatto agrario spetta in primo grado al Tribunale Ordinario in composizione monocratica - e non alla Sezione Specializzata Agraria - in quanto la controversia verte sull'accertamento di un diritto potestativo di acquisto e non sulla sussistenza di un rapporto agrario in senso stretto.

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Cos'è la prelazione agraria e chi ne ha diritto?

La prelazione agraria è il diritto di essere preferiti a parità di condizioni economiche nella compravendita di un fondo rustico. La norma intende favorire la ricomposizione fondiaria, la formazione di aziende a coltivazione diretta e l'ampliamento delle strutture agricole esistenti per evitare la frammentazione della proprietà. Ne hanno diritto due categorie principali, strutturate secondo una rigida gerarchia:

• affittuario coltivatore diretto: l'agricoltore che conduce il fondo in forza di un contratto di affitto, mezzadria o colonia da almeno due anni. Questa figura gode di una priorità assoluta su chiunque altro;
• proprietario confinante: il titolare del fondo contiguo, a patto che sul terreno destinato alla vendita non sia già insediato un affittuario coltivatore diretto.

I requisiti vincolanti per esercitare il diritto includono:

• la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto alla gestione previdenziale;
• la coltivazione del fondo (proprio o in affitto) da almeno due anni continuativi;
• il limite della forza lavorativa: la superficie totale, sommata a quella già posseduta, non deve superare il triplo della capacità lavorativa della famiglia coltrice;
• l'assenza di vendite di altri fondi rustici nel biennio precedente.

Differenza tra prelazione agraria e riscatto agrario

Sebbene legati al medesimo presupposto, i due istituti operano in fasi temporali e con modalità nettamente distinte:

• fase di intervento: la prelazione interviene prima della vendita (fase preventiva), mentre il riscatto si aziona dopo la stipula del rogito (fase rimediale);
• natura giuridica: la prelazione è un diritto di preferenza a parità di condizioni; il riscatto è un diritto potestativo di surroga dell'acquirente originario;
• attivazione: la prelazione parte dalla notifica della denuntiatio (il preliminare) da parte del proprietario, a cui il beneficiario risponde entro 30 giorni. Il riscatto parte dall'iniziativa dell'avente diritto tramite raccomandata/PEC o citazione in giudizio;
• tutela: con la prelazione si acquista direttamente dal venditore; con il riscatto ci si sostituisce forzatamente al terzo compratore.

Quali sono i requisiti per il riscatto agrario del confinante?

Il proprietario del terreno contiguo deve soddisfare precisi presupposti per poter agire con successo:

• assenza di affittuari: il terreno compravenduto dev'essere libero da affittuari, coloni o mezzadri coltivatori diretti;
• titolo di proprietà e coltivazione: il richiedente deve possedere il titolo di proprietario (non semplice affittuario) del terreno contiguo e dimostrarne la coltivazione effettiva e continua da almeno un biennio;
• contiguità fisica e materiale: i terreni devono condividere una linea di confine comune. Il diritto decade se i fondi sono separati da elementi demaniali o pubblici;
• destinazione urbanistica: il fondo compravenduto deve mantenere una destinazione agricola negli strumenti urbanistici comunali;
• requisiti patrimoniali e lavorativi: il confinante non deve aver alienato fondi nel biennio antecedente e la nuova dimensione aziendale non deve superare il triplo della capacità lavorativa familiare.

Quando si può riscattare un terreno venduto a terzi

L'azione si rende possibile quando il venditore lede l'aspettativa del beneficiario attraverso precise irregolarità:

• omessa notifica della denuntiatio (il preliminare di vendita non viene inviato all'avente diritto);
• comunicazione incompleta, priva del prezzo reale o dell'indicazione del terzo compratore;
• indicazione di un corrispettivo simulato nella notifica, superiore a quello effettivo riportato nel rogito notarile per scoraggiare l'esercizio della prelazione;
• vendita stipulata a terzi nonostante l'avente diritto avesse notificato la propria formale accettazione entro i 30 giorni prescritti.

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Come si esercita il riscatto agrario?

Il procedimento si articola in una fase stragiudiziale e in un'eventuale fase giudiziaria, caratterizzata da precisi adempimenti formali:

• la comunicazione o citazione: l'avente diritto invia al terzo compratore una dichiarazione unilaterale recettizia esplicitando la volontà di riscattare il bene. In alternativa, può notificare direttamente l'atto di citazione;
• la fase giudiziale: se il terzo compratore si oppone al subentro, si incardina una causa civile. L'azione va promossa esclusivamente nei confronti del compratore originario; il venditore resta estraneo al giudizio;
• il tentativo preliminare: è opportuno ricordare che in materia di contratti agrari e diritti reali connessi è prevista la mediazione obbligatoria nel riscatto agrario, quale condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria;
• la pubblicità immobiliare: per tutelare la pretesa verso terzi aventi causa, è indispensabile per il riscatto agrario la trascrizione dell'atto di citazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
• formulario operativo: spesso i professionisti si avvalgono di un fac simile del riscatto agrario per redigere correttamente la diffida iniziale, verificando che contenga l'esatta indicazione dei dati catastali, della data della compravendita e dell'esplicita volontà di surroga.

Oltre al recupero del terreno, qualora l'omessa notifica abbia causato danni patrimoniali specifici (es. mancati guadagni o perdite economiche documentabili per l'interruzione della conduzione), l'avente diritto può agire contro il venditore per il risarcimento dei danni.

Quali sono i termini per il riscatto agrario?

I termini previsti dalla legge sono tassativi e non ammettono proroghe o sospensioni. Per il riscatto agrario il termine perentorio per notificare la dichiarazione o l'atto di citazione è di un anno. Esso decorre dalla data di formalizzazione della trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari. Trattandosi di un termine perentorio, l'eventuale decadenza del riscatto agrario si verifica allo scadere del 365° giorno, rendendo il trasferimento definitivo e inoppugnabile.

Il pagamento del prezzo del riscatto agrario deve essere completato entro il termine perentorio di tre mesi. Per la decorrenza di tale intervallo occorre distinguere:

• in caso di controversia giudiziale, i 3 mesi scattano dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il riscatto;
• in caso di adesione spontanea del terzo, i 3 mesi decorrono dalla firma dell'accordo transattivo o dalla ricezione della comunicazione iniziale.

Il mancato versamento della somma dovuta entro il termine di tre mesi comporta la decadenza definitiva dal diritto di riscatto e la perdita di ogni pretesa sul fondo.

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Casi di esclusione: quando il riscatto non si applica

La legge esclude l'operatività del riscatto in presenza di determinate fattispecie negoziali, soggettive e territoriali:

• natura del trasferimento: il riscatto è precluso in tutti i trasferimenti a titolo gratuito o non riconducibili alla compravendita pura, quali donazioni, permute, successioni ereditarie, trasferimenti coattivi da aste fallimentari o espropriazioni per pubblica utilità, nonché conferimenti di beni in società;
• destinazione urbanistica: il diritto non sussiste se il terreno è classificato dagli strumenti urbanistici vigenti (PRG o PGT) come area edificabile, residenziale, industriale o commerciale, indipendentemente dall'effettivo uso agricolo temporaneo;
• rapporti familiari e prioritari: la vendita effettuata tra coeredi prevale sulla prelazione agraria (operando il retratto successorio). Inoltre, la presenza di un affittuario coltivatore diretto sul fondo esclude in radice il diritto dei confinanti;
• interruzione di contiguità: per i proprietari confinanti, il riscatto non è esercitabile se i fondi sono separati da strade pubbliche, ferrovie, canali o corsi d'acqua demaniali, poiché tali opere interrompono la contiguità fisica richiesta dalla legge.