Bruxelles si prepara a presentare l'Affordable Housing Act, un regolamento che darebbe ai Comuni europei il potere di limitare gli affitti brevi nelle aree di "stress abitativo". Una norma che penalizzerebbe l'Italia a causa dei parametri imposti, che potrebbero colpire quasi tutte le destinazioni turistiche a prescindere dal reale peso delle locazioni brevi, che rappresentano appena l'1,3% del patrimonio immobiliare. A rischio mezzo milione di famiglie e l'intero indotto del settore. Operatori e associazioni di categoria chiedono di correggere i parametri e di subordinare qualsiasi restrizione ai privati alla previa valorizzazione del patrimonio pubblico sfitto.
L'Affordable Housing Act e l'impatto sul turismo
Nei prossimi giorni — probabilmente il 9 settembre — Dan Jørgensen, Commissario europeo per l'Energia e l'Edilizia abitativa, dovrebbe presentare l'"Affordable Housing Act", un regolamento direttamente applicabile in tutti gli Stati membri senza necessità di recepimento nazionale. Il testo darebbe alle autorità locali — nazionali, regionali e comunali — una procedura comune per limitare gli affitti brevi e l'acquisto o l'uso di immobili non adibiti a prima residenza nelle cosiddette "aree di stress abitativo".
Il cuore del meccanismo è un parametro definito dall'articolo 6: un'area è considerata in stress abitativo se il rapporto tra il prezzo medio degli immobili e il reddito medio dei residenti è pari o superiore a 8, in crescita da almeno 10 anni e senza prospettive di miglioramento nei successivi tre. Superata questa soglia, i sindaci avrebbero facoltà di introdurre restrizioni alle locazioni brevi nel proprio territorio, anche a scala sub-comunale — quartieri, centri storici, singoli distretti. L'adozione definitiva, attraverso la procedura legislativa ordinaria che coinvolge Parlamento europeo e Consiglio, non è attesa prima del 2028.
Il parametro che penalizza l'Italia
Il punto più critico, secondo la nota tecnica del presidente di AIGAB Marco Celani, è che il parametro appare oggettivo ma non tiene conto delle profonde specificità italiane. In Italia il reddito ai fini IRPEF è individuale, non familiare come in altri Paesi europei, e i redditi medi dichiarati sono storicamente bassi. Il risultato è che la soglia di 8 verrebbe superata in quasi tutte le principali destinazioni turistiche e nei centri storici italiani, a prescindere dal reale peso degli affitti brevi sul mercato locale.
Eppure i numeri raccontano un'altra storia: gli affitti brevi rappresentano appena l'1,3% del patrimonio immobiliare italiano, a fronte di 9,6 milioni di case vuote su 25,2 milioni di abitazioni totali. Nelle grandi città lo sfitto si attesta tra il 15 e il 20%, mentre gli affitti brevi, anche nei momenti di picco, non superano il 5%. "Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?" si chiede Celani.
A questo si aggiunge un problema di dati: la fonte ufficiale indicata dal Regolamento per i valori immobiliari — Mapadomo — non è pubblica e copre solo l'intera area comunale. Le restrizioni, tuttavia, potrebbero essere applicate a scala sub-comunale sulla base di studi scelti localmente, senza standard metodologici condivisi. Di fatto, osserva AIGAB, i sindaci potrebbero limitare gli affitti brevi facendo riferimento a studi selezionati in base al risultato già preferito dall'amministrazione.
Le conseguenze per il settore
Le potenziali ricadute sull'Italia sono rilevanti. Mezzo milione di famiglie ha investito nelle locazioni brevi e potrebbe vedersi ridotta una fonte di reddito o spinta verso il sommerso. L'intero ecosistema collegato — property manager, società di pulizie, servizi agli immobili, piattaforme software, indotto delle case vacanze — rischierebbe un colpo difficilmente recuperabile. Sul piano macroeconomico, una contrazione dell'offerta di posti letto turistici avvantaggerebbe altri Paesi europei, con effetti negativi sul turismo e sulla bilancia dei pagamenti.
C'è poi un effetto potenzialmente depressivo sull'intero comparto immobiliare: in molte aree del Paese il valore degli immobili è sostenuto dalla loro capacità di produrre reddito. Se gli affitti brevi venissero limitati, quelle proprietà avrebbero valore solo per chi le abita come prima casa — una domanda che in larga parte del territorio nazionale è insufficiente.
Un ulteriore nodo riguarda la proporzionalità: il meccanismo previsto dall'articolo 10 non include alcun obbligo per le amministrazioni di verificare preventivamente l'entità dello sfitto locale né di valorizzare il patrimonio pubblico inutilizzato prima di limitare quello privato. Nonostante la Commissione stimi che circa il 20% delle abitazioni UE sia inutilizzato, questo dato non entra in alcun modo nella valutazione.
"Vietare non crea case": la voce degli operatori
Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e CEO di Apartments Florence, mette in guardia dal rischio di ottenere l'effetto opposto a quello desiderato: "Il problema della casa è reale, ma non si risolve stabilendo per legge come un proprietario debba utilizzare il proprio immobile. Pensare che vietando una destinazione d'uso un immobile diventi automaticamente un affitto residenziale è un errore."
L'esempio di Firenze — città che ha già adottato misure restrittive sulle locazioni turistiche — è emblematico: "Agli immobili ai quali viene tolta la possibilità di essere destinati alle locazioni turistiche non corrisponde necessariamente una domanda sufficiente di affitto lungo periodo. Il risultato può essere che quelle case rimangano vuote o vengano vendute. Se non c'è convenienza a investire nel mercato immobiliare, non investirà quel proprietario e non investiranno altri."
La proposta alternativa del settore punta su tutele contro la morosità, incentivi fiscali, certezza delle regole, recupero degli immobili sfitti e più edilizia sociale, oltre a interventi strutturali su salari e potere d'acquisto: "La casa disponibile non si crea con un divieto: si crea aumentando l'offerta e rendendo sostenibile l'investimento."
Più netto Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia: "La bozza di regolamento UE sulla casa è inaccettabile. Si tratta di un testo gravemente lesivo della libertà contrattuale e del diritto di proprietà, che arriva persino a consentire limitazioni all'acquisto e all'utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale. È un esercizio di dirigismo in purezza, predisposto da funzionari lontani dalla realtà, che confidiamo non veda mai la luce."
Le proposte di modifica
Il settore non si limita a criticare ma avanza richieste concrete. AIGAB chiede di correggere il parametro di riferimento — alzando la soglia da 8 ad almeno 12 o introducendo un fattore di aggiustamento basato su dati Istat e Banca d'Italia — e di sostituire Mapadomo con una fonte pubblica e verificabile per i prezzi immobiliari. Sul piano probatorio, la proposta è di innalzare l'onere della prova a un effetto "significativo e prevalente" degli affitti brevi rispetto agli altri fattori di domanda, rendendo necessario dimostrare il nesso causale tra locazioni brevi e aumento dei prezzi, anziché darlo per scontato.
Si chiede inoltre di rendere vincolante la verifica preventiva del tasso di sfitto come condizione di proporzionalità: nessuna restrizione ai privati dovrebbe essere possibile finché il patrimonio pubblico inutilizzato non viene prima mobilizzato. Infine, AIGAB chiede il riconoscimento esplicito della figura del property manager professionale già registrato con CIN, per evitare che il criterio di "scala commerciale" previsto dall'articolo 10 penalizzi indiscriminatamente gli operatori conformi che hanno effettuato investimenti nel settore.
L'iter è ancora lungo, e le ordinanze già in vigore a Firenze, Venezia, Bologna, Roma, Napoli e Rimini restano valide nel frattempo. Ma il segnale che arriva da Bruxelles è chiaro, e il settore è già in moto per farsi sentire prima che il testo diventi definitivo.
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