Quanto vale oggi una casa acquistata vent'anni fa? Dipende enormemente da dove si trova. L'analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sui prezzi delle abitazioni in Italia, Milano, Napoli, Roma e Torino su diversi archi temporali restituisce una mappa della rivalutazione immobiliare che racconta storie profondamente diverse — e che mette in luce quanto il ciclo del mattone italiano sia stato tutt'altro che uniforme nel tempo e nello spazio.
Il lungo periodo: l'Italia perde il 24,1%, Milano è l'unica grande città in positivo
Sul ventennio — l'orizzonte più lungo analizzato — il dato nazionale è impietoso: i prezzi delle abitazioni in Italia sono diminuiti del 24,1%. Una contrazione che incorpora la grande crisi immobiliare iniziata nel 2007 e i lunghi anni di correzione che ne sono seguiti. Le grandi città non fanno eccezione, anzi in alcuni casi fanno peggio della media: Napoli ha perso il 32,4% del proprio valore, Roma il 29,8% e Torino il 26,9% — tutte al di sotto del dato nazionale.
L'unica eccezione rilevante è Milano. Il capoluogo lombardo è l'unica grande città tra quelle analizzate ad aver chiuso il ventennio in territorio positivo, con una crescita dei prezzi del 25,1%. Una performance che lo rende un caso unico nel panorama italiano: mentre il resto del Paese assorbiva ancora le conseguenze della crisi, Milano ha saputo intercettare domanda, investimenti e trasformazioni urbane, invertendo la tendenza prima degli altri mercati e mantenendola.
Il decennio: lo spostamento si amplifica, Milano a +59,2%
Accorciando l'orizzonte agli ultimi dieci anni il quadro si ribalta. A livello nazionale i prezzi crescono del 16,7%, recuperando una parte significativa delle perdite accumulate nel decennio precedente. Milano amplifica ulteriormente il proprio vantaggio con una rivalutazione del 59,2% — il risultato più alto in assoluto tra tutti i mercati analizzati e un dato che racconta la traiettoria di una città diventata nel decennio un polo di attrazione internazionale per investimenti, imprese e talenti.
Napoli recupera terreno con un +17,1%, tornando sopra la media nazionale. Torino cresce dell'8,7%, meno della media ma con un segnale di ripresa. Roma è ancora in territorio negativo, sebbene di poco: -1,2% nel decennio, a conferma delle difficoltà strutturali del mercato immobiliare capitolino nel medio periodo, penalizzato da una domanda meno sostenuta e da una minore capacità di attrarre investimenti privati rispetto a Milano.
Gli ultimi cinque anni: recupero generalizzato, Torino sorprende con +17,4%
L'orizzonte quinquennale racconta di una fase di recupero più diffusa e più equilibrata tra le città. I valori immobiliari in Italia crescono del 16,0% e tutte le grandi città analizzate registrano variazioni positive — nessuna esclusa. Milano si conferma in testa con +22,3%, ma la vera sorpresa degli ultimi cinque anni è Torino: il capoluogo piemontese registra una crescita del 17,4%, seconda solo a Milano e superiore alla media nazionale, segnalando un'accelerazione significativa che potrebbe riflettere un riposizionamento strutturale del mercato torinese. Napoli cresce del 15,9%, in linea con la media italiana. Roma chiude il gruppo con +9,7%, ancora la più lenta tra le grandi città ma finalmente in terreno positivo.
Le due peculiarità di Milano: prima a invertire la tendenza e unica a crescere nel 2020
“L’analisi su diversi archi temporali - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - evidenzia come il mercato immobiliare residenziale italiano abbia attraversato fasi molto diverse. Se il confronto a vent’anni mostra una contrazione dei valori generalizzata, incorporando la crisi iniziata nel 2007, gli ultimi dieci e cinque anni rivelano una ripresa più marcata, soprattutto in alcune grandi città. Milano si distingue per continuità e intensità della crescita, mentre Torino evidenzia negli ultimi anni un recupero significativo.
Due elementi rendono particolarmente interessante il caso di Milano nel confronto con Napoli, Roma e Torino: dopo la diminuzione dei prezzi iniziata nel secondo semestre del 2007, in linea con il dato nazionale, il capoluogo lombardo è stato il primo a invertire la tendenza, registrando una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016. Inoltre nel 2020, anno segnato dalla pandemia, Milano è stata l’unica tra le quattro città considerate a rilevare prezzi ancora in aumento”.
La lezione dei numeri: il mercato immobiliare non è uguale per tutti
La lettura comparata dei tre orizzonti temporali — venti, dieci e cinque anni — offre una prospettiva che va oltre i singoli dati. Mostra come il mercato immobiliare italiano sia tutt'altro che monolitico: incorpora cicli diversi, velocità di recupero differenti e una concentrazione crescente della creazione di valore nelle città con maggiore capacità attrattiva. Chi ha comprato a Milano vent'anni fa si trova oggi con un immobile rivalutato del 25%, mentre chi ha comprato a Napoli nello stesso periodo ha visto il proprio patrimonio ridursi di quasi un terzo. Gli ultimi cinque anni segnalano però un'inversione più omogenea, con Torino in particolare che accelera e suggerisce come il ciclo di rivalutazione possa spostarsi anche verso mercati che fino a poco fa erano rimasti indietro.
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