Conformità catastale, i chiarimenti della Cassazione su atto di conferma e responsabilità del notaio

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22902/2026, ha ribadito un importante principio in materia di compravendite immobiliari, conformità catastale e responsabilità disciplinare del notaio. Secondo quanto affermato, la successiva conferma di un atto di compravendita nullo per l’assenza della dichiarazione di conformità catastale può sanare gli effetti civilistici del trasferimento, ma non elimina la responsabilità disciplinare del notaio che ha stipulato l’atto originariamente nullo. La pronuncia si inserisce in un orientamento già espresso dalla Suprema Corte, tra cui le sentenze n. 26290/2025, n. 9868/2025, n. 27181/2022 e l’ordinanza n. 21828/2019.

Compravendita senza conformità catastale, perché l’atto è nullo

Come indicato da Fisco Oggi, che ha riportato la vicenda, la controversia nasce da un’ispezione dell’Archivio notarile, che aveva contestato a un notaio la stipula di una compravendita immobiliare priva della dichiarazione di conformità catastale richiesta dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985. Norma che per gli atti relativi a unità immobiliari urbane prevede specifici adempimenti riguardanti l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. L’assenza della dichiarazione prevista dalla legge determina una nullità dell’atto di trasferimento.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, la parte interessata aveva successivamente proceduto alla conferma dell’atto, attraverso il meccanismo previsto dall’articolo 29, comma 1-ter, della stessa legge. Ma attenzione: la conferma dell’atto sana la compravendita, ma non il comportamento del notaio.

Questo perché l’atto di conferma ha una funzione di tutela della circolazione giuridica degli immobili. In pratica, quando ne ricorrono i presupposti, consente di consolidare gli effetti del trasferimento e di preservare il rapporto contrattuale nonostante la nullità originaria. Ma questo effetto, che riguarda il rapporto privatistico tra le parti, non si estende alla responsabilità disciplinare del notaio.

La Suprema Corte distingue, quindi, due piani:

• piano civilistico: la conferma può consentire di conservare gli effetti della compravendita;
• piano disciplinare: la violazione commessa dal notaio rimane, perché l’illecito si perfeziona nel momento in cui viene ricevuto l’atto vietato dalla legge.

Il comportamento del notaio viene quindi considerato un illecito istantaneo, ormai consumato al momento della stipula dell’atto nullo.

La responsabilità disciplinare del notaio

La Cassazione richiama l’articolo 28 della legge notarile, che vieta al notaio di ricevere o autenticare atti espressamente proibiti dalla legge. Nel caso della compravendita priva della dichiarazione di conformità catastale richiesta a pena di nullità, la successiva conferma non può essere una causa di esclusione della responsabilità disciplinare.

Secondo la Corte, la responsabilità del notaio nasce nell’aver ricevuto un atto vietato dalla legge. La successiva regolarizzazione dell’atto non cancella retroattivamente la condotta disciplinarmente rilevante. Per tale ragione deve applicarsi anche la sanzione prevista dall’articolo 138, comma 2, della legge notarile, consistente nella sospensione dall’esercizio delle funzioni da sei mesi a un anno, secondo quanto richiamato dalla pronuncia.

Quando l’atto di compravendita può essere confermato

L’istituto della conferma non può essere utilizzato per sanare qualsiasi irregolarità catastale. Questo perché la possibilità di confermare l’atto presuppone che il problema sia riconducibile alla mancata formalizzazione della dichiarazione di conformità catastale, non a una reale e sostanziale difformità dell’immobile.

Conformità catastale e conformità urbanistica: due discipline diverse

La sentenza della Cassazione ha messo l’accento anche su un altro punto importante: il confronto tra nullità catastale e nullità urbanistica. Due normative che perseguono finalità differenti. Secondo quanto chiarito dalla Cassazione, la disciplina urbanistico-edilizia mira principalmente a contrastare la circolazione di immobili abusivi e a favorire la regolarizzazione delle situazioni rilevanti sul piano edilizio, la normativa sulla conformità catastale, invece, persegue anche una finalità fiscale e tributaria: attraverso la corrispondenza tra stato di fatto, planimetrie e dati catastali, il legislatore mira a favorire l’emersione della reale consistenza patrimoniale degli immobili e, conseguentemente, della capacità contributiva.

Il collegamento con l’articolo 53 della Costituzione

Affrontando il tema relativo alla finalità fiscale della disciplina catastale, la Cassazione ha ricordato l’articolo 53 della Costituzione, che stabilisce il principio secondo cui tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva. In questo quadro, i dati catastali rappresentano elementi oggettivi utili a individuare le caratteristiche patrimoniali del bene.

Ecco, dunque, che la dichiarazione di conformità catastale diventa così uno strumento di contrasto all’evasione fiscale e di tutela della corretta determinazione della capacità contributiva.

Il ruolo del notaio nella circolazione degli immobili

La sentenza sottolinea anche la centralità del notaio come pubblico ufficiale nell’ambito delle transazioni immobiliari. Secondo quanto evidenziato, il notaio non svolge solo una funzione di formalizzazione della volontà delle parti, ma è chiamato a verificare la legittimità dell’atto e a garantire la corretta circolazione dei beni immobili. E, nel caso della conformità catastale, questo ruolo si collega anche alla funzione di tutela dell’interesse pubblico sottostante alla disciplina fiscale. Ecco perché la successiva conferma dell’atto non può eliminare i profili di responsabilità in capo al notaio rogante.