Con l'inizio del nuovo anno accademico, tornano i numeri sugli affitti nelle principali città universitarie italiane. Maiora Solutions ha analizzato i prezzi medi degli affitti a Milano, Roma e Napoli attraverso circa 2.900 annunci per tipologia abitativa — monolocali, bilocali, trilocali e quadrilocali, questi ultimi monitorati per la prima volta — rilevati tra giugno e agosto 2026 grazie a EPONA, lo strumento di intelligenza artificiale dedicato agli investimenti immobiliari sviluppato dalla società. Il confronto con i dati del 2025 restituisce un quadro complessivo di stabilizzazione: il mercato non corre più come un anno fa, e in molti segmenti si registrano addirittura cali.
Il quadro generale: si stabilizza dopo il boom
La prima cosa che colpisce guardando i dati 2026 è la discontinuità rispetto all'anno precedente. Le forti oscillazioni a doppia cifra che avevano caratterizzato il 2025 — spinte dalla domanda post-pandemica, dalla carenza di offerta e dalla corsa degli studenti fuori sede — sembrano essersi attenuate. Il mercato si muove ancora, ma con variazioni più contenute e in alcuni casi negative. È un segnale di riallineamento, non di crollo: i prezzi assoluti restano elevati, ma la traiettoria di crescita si è interrotta.
Milano: più cara di tutte, ma con correzioni significative sui tagli grandi
Milano si conferma la città con i canoni più alti su tutte le tipologie, ma mostra una dinamica interna articolata. L'unica variazione positiva riguarda i monolocali, che salgono a 1.031 euro medi mensili, un aumento del 3% rispetto al 2025: un segmento ancora sotto pressione per la domanda di studenti e giovani lavoratori che cercano soluzioni compatte. Su tutte le altre tipologie, invece, i prezzi scendono. I bilocali calano del 6% a 1.435 euro al mese, i trilocali del 6% a 2.139 euro. Per i quadrilocali, monitorati per la prima volta, il canone medio mensile si attesta a 3.851 euro — il valore più alto tra le tre città su tutte le tipologie.
La geografia milanese degli affitti mostra una polarizzazione estrema. Il quartiere più caro è il Centro, con oltre 34 euro al metro quadro e un bilocale medio a 2.214 euro. Seguono Garibaldi-Moscova-Porta Nuova a 30,6 euro al metro quadro e Quadronno-Palestro-Guastalla a 30,2. All'estremo opposto, le aree più economiche sono la periferia sud e Ripamonti-Vigentino, dove si scende a 15-16 euro al metro quadro. Degno di nota il dato su Bicocca-Niguarda: 17,7 euro al metro quadro, il che rende il quartiere — sede dell'Università degli Studi di Milano-Bicocca — relativamente accessibile rispetto alla media cittadina. Nei quartieri universitari per eccellenza, un bilocale a Città Studi-Susa costa in media 1.307 euro al mese, uno a Navigli-Bocconi 1.387 euro.
Roma: mercato fermo su quasi tutto
La Capitale è la città più immobile del campione. I monolocali cedono appena il 2%, fermandosi a 1.096 euro al mese. I bilocali sono praticamente invariati a 1.429 euro (+0,3%), mentre i trilocali scendono del 2% a 1.858 euro. I quadrilocali raggiungono i 2.928 euro mensili. Roma è quindi la città dove il mercato degli affitti si muove meno, né in salita né in discesa significativa, probabilmente in equilibrio tra una domanda universitaria e lavorativa stabile e un'offerta che non si è contratta in modo rilevante.
Sul fronte dei quartieri, il Centro storico romano guida con 28,8 euro al metro quadro e un bilocale medio a 1.890 euro. Seguono Prati-Trionfale a 25,1 euro e Montesacro-Salario a 22,3 euro. I valori più contenuti si trovano nelle periferie e a Ostia, dove si scende a 12-16 euro al metro quadro e il trilocale più economico dell'intera città si trova proprio a Ostia a 1.080 euro mensili. Una curiosità: il monolocale più caro di Roma non si trova nel Centro storico ma a Prenestino-Casilino, con 1.200 euro al mese — probabilmente per effetto di un'offerta ridotta in quel quartiere che spinge verso l'alto i valori medi di quella specifica tipologia.
Napoli: il calo più diffuso delle tre città
Napoli è la città che registra la variazione più ampia e più uniforme verso il basso. I monolocali scendono del 4% a 654 euro al mese, i bilocali del 3% a 851 euro e i trilocali del 7% a 1.097 euro — il calo percentuale più marcato tra tutti i segmenti monitorati nelle tre città. I quadrilocali si attestano a 1.655 euro mensili, il livello più basso tra le tre città su questa tipologia.
La geografia napoletana vede Chiaia-Posillipo in testa con 18,3 euro al metro quadro e bilocali a 1.035 euro, seguita dal Centro Storico a 17,0 euro e da Arenella-Vomero a 16,3 euro. Le zone periferiche come Pianura-Soccavo e Chiaiano-Piscinola restano le più accessibili, intorno agli 11-12 euro al metro quadro, con monolocali che in queste aree scendono sotto i 550 euro al mese. Un dato che rende Napoli ancora la città più conveniente del campione per chi cerca soluzioni abitative economiche, pur con l'avvertenza che le condizioni abitative e la qualità dei quartieri più periferici variano considerevolmente.
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