Affitti brevi, la Corte Ue dice sì all’autorizzazione preventiva

Il settore degli affitti brevi rimane sotto i riflettori. In giorni in cui si sollevano i timori circa il possibile impatto dell’Affordable Housing Act, arriva una sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea secondo la quale gli Stati membri possono subordinare gli affitti turistici a un’autorizzazione preventiva, purché i criteri siano trasparenti, proporzionati e non discriminatori. Di fatto, dunque, la locazione di un immobile a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni può essere limitata per ragioni di interesse generale. 

A stabilirlo, nel dettaglio, è la sentenza del 22 ottobre (causa C-813/24), secondo cui gli Stati membri possono introdurre norme nazionali che impongono un regime di autorizzazione preventiva per l’apertura di strutture ricettive di breve durata. Le motivazioni ammesse sono la tutela del turismo e dell’ambiente urbano, soprattutto nelle aree dove esiste una scarsità strutturale di alloggi. Il via libera non è però incondizionato. Le autorità competenti devono valutare la portata geografica del fenomeno e il suo impatto sulle esigenze abitative delle città, senza fermarsi a un eccessivo formalismo.

Il caso: dalla Corte d’appello di Bruxelles a Lussemburgo

Come spiegato dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore, la questione pregiudiziale, di interesse per tutti i Paesi dell’Unione, è stata sollevata dalla Corte d’appello di Bruxelles. Il giudice belga era chiamato a decidere su una causa promossa da una società immobiliare specializzata nella locazione turistica, alla quale era stata negata l’autorizzazione a gestire una struttura ricettiva in un immobile della capitale belga. Prima di pronunciarsi, la Corte d’appello ha chiesto l’intervento dei giudici europei.

La direttiva servizi si applica anche agli affitti brevi

Il primo punto chiarito dalla Corte riguarda il perimetro di applicazione. La direttiva 2006/123 sui servizi nel mercato interno si applica alle norme nazionali di pianificazione territoriale e urbanistica sulla destinazione degli immobili, anche quando l’attività è svolta da un privato. Affittare alloggi a turisti per una o più notti, in modo regolare o occasionale, rientra infatti nella nozione di servizio. La direttiva è dunque applicabile, ma limitatamente agli aspetti legati ai servizi.

Le regole sull’accesso all’attività ricettiva non possono essere considerate una normativa applicabile indistintamente allo sviluppo e all’uso del territorio, ipotesi che avrebbe escluso la direttiva. Riguardano invece l’accesso all’attività e rientrano nella prestazione di un servizio.

Le condizioni per un regime di autorizzazione legittimo

La direttiva non impedisce agli Stati di intervenire a tutela di turisti e ambiente urbano. Un sistema autorizzatorio è ammissibile se rispetta tre requisiti:

• non è discriminatorio nei confronti del prestatore di servizi;
• è giustificato da un motivo imperativo di interesse generale;
• è proporzionato all’obiettivo perseguito.

È poi importante che i criteri di rilascio siano chiari, inequivocabili, oggettivi, resi pubblici in anticipo, trasparenti e accessibili. Un’impostazione coerente con il regolamento 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti a breve termine.

Alloggi scarsi e città dense: perché il controllo preventivo è giustificato

Rispettate queste condizioni, le autorità nazionali possono limitare il rilascio delle autorizzazioni se serve a proteggere l’ambiente urbano, che comprende la tutela dell’alloggio residenziale, riconosciuta come motivo di interesse generale.

La Corte ha spiegato che, in un mercato segnato da “una scarsità strutturale di alloggi e da una densità di popolazione particolarmente elevata”, sussistono motivi imperativi per fissare condizioni e limiti all’attività ricettiva. Le tensioni sul mercato delle locazioni residenziali giustificano misure autorizzatorie ex ante, anche attribuendo ai Comuni un potere discrezionale nella qualificazione dell’immobile, perché un controllo a posteriori sarebbe inefficace.

Che cosa cambia

In base a quanto stabilito, è dunque conforme al diritto Ue una normativa nazionale che limiti l’attività delle strutture ricettive nel rispetto delle condizioni indicate. Di fatto, la pronuncia offre una base giuridica solida ai Paesi e alle città che intendono regolamentare il boom degli affitti turistici per contrastare la pressione sul mercato abitativo.